高净值人群财富规划系列｜房产传承隐患：多年积攒的房产只剩三分之一
首发于公众号「尹娜」，本文为「尹娜」的第 189 篇原创
有些父母为了给子女规划婚前财产，或是规避未来可能的遗产税，会在子女婚前，将房产过户到孩子名下。
但这样操作存在两个风险：一是孩子婚后发生房产置换，没有保留好证据的话，可能会与婚后财产混同；二是孩子万一不争气，卖掉房子败家。
想要规避孩子婚后卖房的风险，可以由父母联名持有，比如父母持有1%，孩子持有99%，将来孩子卖房需要父母签字同意，同时99%的资产实现了婚姻财富隔离。看上去两全其美。
但下面这个案例，却警示了这样操作的风险。
一、案例
网上有这样一个案例：
周女士是北京人，婚后生了个女儿，因为老公家重男轻女思想严重，她与前夫离婚，独自带女儿生活。
周女士离婚后没有再婚，她孤身奋斗多年，积攒了不少资产，她在北京朝阳公园到工体附近置办了七套商铺。考虑到将来孩子要结婚，以及可能出台遗产税等因素，周女士想提前安排，将房子传承给女儿。
但考虑到对房产的控制权，她怕女儿以后不争气，万一背着自己偷偷卖掉挥霍，于是采取和女儿联名持有的办法，每套房子的产权证上都是周女士自己占1%，女儿占99%。
这样女儿不能偷偷卖房，而且99%的房产都属于女儿婚前个人财产，将来要交遗产税，女儿也只要交1%的额度。
周女士的女儿在上海读大学时认识了男朋友，男朋友家庭条件很差，周女士虽然不同意，但是最终拗不过女儿，没有办法，在女儿结婚前，又帮小两口全款买了一套深圳的房产作为婚房。
但没想到，女儿结婚一年后，在一次交通意外中身故。失去唯一亲人的周女士还在悲痛中惊醒，自己多年打拼的8套房产，99%的价值都在女儿名下，而女婿、前夫都是女儿财产的合法继承人。
虽然在后来的法院审理中，法院在考虑到这些房产全部是周女士辛苦挣下的，且又失去了唯一能够赡养自己的亲人，酌情考虑给周女士的份额多一些，但多年的辛苦终归“白白便宜”了两个以后与她毫无关系的人。
二、风险分析及对策
周女士在女儿婚前安排房产赠与可以规避女儿的婚姻风险，因为婚后的赠与，如果没有专门的赠与协议，属于夫妻共同财产。
但这种安排也是“治一经损一经”，光考虑了自己怎么传给女儿，天有不测风云，周女士没考虑到“白发人送黑发人”的极端风险，没想到女儿怎么再传给自己。女儿身故后，自己多年打拼的财产，属于自己的部分只剩下1/3。
如何才能更好的传承呢？
01 配合遗嘱传承
周女士在将99%的房产过户给女儿的同时，可以要求女儿设立公证遗嘱，明确妈妈（以及自己的子女）为唯一的继承人，规避继承风险。
但让这么年轻的孩子设立遗嘱，确实有点奇奇怪怪的感觉。
周女士也可以将房产放在自己名下，自己设立遗嘱，明确房产由女儿个人继承，帮她规避婚姻风险。但这种办法又规避不了遗产税。
02 配合保单传承
不建议以房产为主要甚至唯一传承工具。房地产市场与人口结构、经济发展等多方面因素相关，价值有较大的不确定性；而且也受房产税影响。
如果周女士能适度减少房产比例，将一半房产变现，购买保单，就可以大幅减少损失。
第一种方案是：周女士以自己为投保人和被保险人，购买大额寿险保单，设置女儿为身故受益人。
寿险保单就是身故赔偿，周女士百年之后，女儿作为受益人领取的身故赔偿金，既不属于夫妻共同财产，又不属于遗产，即便有遗产税也不影响。
女儿作为受益人意外身故，不影响周女士作为投保人掌握保单价值的权利，失去亲人的周女士，可以在年老时退保，将保单价值作为养老资金。
也可以不退保，在亲戚中找个可靠的后辈赡养、照顾自己，找到后可以把这个后辈设置为保单受益人，有这样的经济补偿，找个靠谱的人肯定不难。
寿险一般有2-3倍的杠杆，比如50岁女士，每年交650万保费，交3年，一共2000万元保费，就可以撬动5000万元保额，比贷款买房来传承都有更大杠杆。
其实更周全的方案是，周女士用一半资金购买寿险，另一半资金给自己购买养老年金保险，都设置女儿为身故受益人，遗产税和女儿婚姻风险都可以规避掉。
万一女儿发生不测，自己的养老资金充裕，而且大额的年金保险可以对接养老社区，即便不住养老社区，找个靠谱的人来担当“寿险身故受益人”也容易。
还有一种方案，是以孩子作为被保险人买增额寿险。
娜姐有部分客户，现在孩子十多岁，他们采用增额终身寿险给孩子规划婚前财富。增额终身寿险和前面建议周女士买的大额寿险不一样，它的保额前低后高，逐渐增长，而且现金价值高、并且稳健增长，也适合作为财富传承工具。
周女士做投保人和受益人，女儿做被保险人，女儿结婚之前，将投保人变更为女儿，保单价值就成为孩子的婚前个人财产，不必担心婚姻风险和遗产税。由于周女士是身故受益人，女儿发生极端风险，身故理赔金直接给周女士，没前夫和女儿什么事儿。
但这种方案防范不了女儿退保挥霍的风险，需要对孩子有正确的金钱观引导。
更彻底的方案，是保单+信托，将财富（保单受益金、生存年金和其他保单外的资金）交给信托公司来打理，自己和女儿都作为受益人每年领取年金，保障富裕生活。既无需担心遗产税、女儿婚姻风险，也可以防范女儿发生极端风险导致财富外流。
娜姐结语： 也许一生都风平浪静，也许明天就有意外发生。别让你的安全感，配不上你的财富。
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