华侨城实地考察记录
10月5日：
世界之窗：
从研报上得到的数据，世界之窗主题公园参观人数连续5年进入亚太地区前20，虽然排名不知道，但是有点让我意外，因为我不是很感兴趣，不过从现场来看，人流量还是比较多的。受众人群好像年轻人，中年人都有，但是我的同事似乎都对世界之窗不感兴趣。因为不感兴趣，所以我也没有进去，如果有机会可能会去看一下夜场，毕竟白天200块啊。
不过我发现一个有意思的地方，在世界之窗后面的旁边的停车场旁边，有一个开放的欧美风格商业区，从装修风格上来说，是优于前面的世界之窗的店铺的，但是这里的人流量却少得可怜，店面生意可以用冷清来形容，但是为什么装修如此优美的地方，旁边还有地铁站，并且在世界之窗旁边，却完全没有人流？我猜测有一下几个因素：
- 不够显眼。虽然这里的建筑很精美，但是这里就像是世界之窗的风景区，不像是商业区，路人如果事先不知道这里是商业区，那就不会想到这里是商业区，所以路过的人一般不会来这里消费的。
- 不方便。这个商业区位于停车场后面，一是被停车场阻挡了视野，二是如果要来这里，要跨过停车场的这条路，这就会阻挡路人进来消费。
- 没有能够吸引人流的店铺。大致看了一下里面的店铺：有一个DR珠宝店，也是唯一能从路边看到店标的店。一个拍照馆，一个饭店（如果不是看到门口放的菜单，我也不知道这是个饭店），一个饮品店，一个0~4岁的高端托儿教育馆，一个城市客栈酒店。这个酒店我想是唯一一个能带来人流量的店，但是这个酒店不大，所以人流量也比较小。而相对的位于世界之窗的店铺，虽然装修很普通，但是却有很多人，这里有肯德基，有餐饮店，有馄饨等等。最关键的是这里有吸引眼球的喷泉，有广场容纳人流。
- 入口只有一个。入口和出口都在停车场这里，后面是冰雪世界，所以被冰雪世界堵死了，也没什么人。
所以，虽然这里的店面修得都很好，但是由于不方便，不明显，也没有吸引人流的店面，所以依然生意惨淡。人流量主要来自于停车场，但是停车场的人可能不会来这里，一般是直接去世界之窗。
欢乐谷：
欢乐谷只是在门口看了一下人流量，不过欢乐谷的人流量让我有点意外，可以看出来，欢乐谷里面的人流量是高于世界之窗的，但是售票处很冷清。不过从研报上可以看到，欢乐谷也观光人数也是连续5年进入亚太前20的，所以这也可以看出亚太前20的数据不是水货。
让我比较感兴趣的是欢乐谷周围的环境和房产，这一块的建筑风格和绿化带都是偏欧美风格的，走在这里会让你有一种在国外的感觉，有一个很漂亮的酒店吸引了我的眼球：威尼斯睿途酒店，今天看了研报才知道原来这是华侨城的酒店，可以看出华侨城文旅+地产+酒店的模式是很成功的，至少成功的吸引了我这个路人的眼球。总之，不管是周围的氛围、还是商业区的质量华侨城都做得很好，来华侨城旅游区来玩我想不会让人觉得对不起它的价格，这也是华侨城能否继续扩张的关键要素。
欢乐海岸：
欢乐海岸模式是华侨城的主题商业区，如果是专门去什么商业区玩，我会首选欢乐海岸，所以也来看看欢乐海岸的优势与劣势：
优势：
- 位于海边。欢乐海岸位于深圳湾旁边，从深圳湾的地铁站进去可以直接从欢乐海岸旁边的地铁站出来，所以从深圳湾到欢乐海岸还是蛮方便的，但是由于是晚上去的，我还没看到怎么直接从深圳湾欢乐海岸。相对于市区的商业中心，这里时不时的有海风吹过来，就会给人很舒服的感觉，所以来这里就算没有买东西，也不会觉得白来一趟，这也是文旅+商业中心的一个优势。
- 独一无二的品牌：，我认为欢乐海岸相对于其他商业区，有着独一无二的品牌辨识度，所以对高端人群应该有着更大的吸引力，欢乐海岸还有一个特点就是受众人群，如果能够吸引高端人群消费，将能够提高商业区的毛利率。因此我也到欢乐海岸的地下车库看了看，果然不出我的预料，ABB的车占比大概50%，其他高端品牌的豪车大概能够达到10%左右，包括停在路边的也是保时捷、奔驰、奥迪等占一半。所以，可以看出，欢乐海岸对高端人群的吸引力是足够的，而且偏向80后，90后这样的年轻人群，这也是未来消费力量的主力军。当然，大部分人还是从旁边的地铁坐地铁回去，而这部分人则能够给餐饮店等带来利润。所以，欢乐海岸的商业模式是很成功的。
劣势：
- 地理位置处于人口稀疏区：欢乐海岸的劣势在于位置比较偏远，不处于工业区和市中心，所以自然人流比较少，但是欢乐海岸附近对面是深圳湾，并且旁边就有地铁站，这能够抵消一部分劣势。但是这个劣势同时也是优势的来源，如果欢乐海岸位于人口密集区，就无法给人提供那么舒适的环境。
- 入口不醒目，这本不算劣势，但是我认为可以改进。我两次经过欢乐海岸的入口，但是都没有发现这个商业区，一次是两年前，本来是想看一下欢乐海岸是什么样子，结果只看到一栋楼，于是就回去了，并且一直以为欢乐海岸就是一个商场，没什么吸引力。一次是昨天，因为只看到一个圆形的楼，以为是演艺中心或者商场，结果真正的欢乐海岸要经过一个50米左右的下坡，而路过的时候从外面完全看不到这个商业中心，还导致我骑车错过了入口，还摔了一跤，把跟了我3年多，已经准备退休的小米6摔坏了。所以，入口我认为是需要改进的。
欢乐海岸的劣势只有地段本身人流比较少，但是这个劣势也被充分利用：通过创造舒适的环境俩吸引高端人群和回头客，这在喧闹的市区就没那么容易实现。并且在深圳湾旁边也充分的弥补了这个劣势，所以，即使位于人口稀疏区，人流量依然很多。
要说欢乐海岸相对于普通商业区多了什么，我想是如果去普通商业区，会因为去某个店买了东西，吃了好吃的而开心，而欢乐海岸会让你因为这里的风景和氛围而感觉幸福，也因此你会回味的也许不是某个店，而是这个地方带来的感受。
10月2日：
甘坑客家小镇：
甘坑客家小镇是华侨城的文旅小镇，是通过与本地文化相结合的商业区模式，类似成都的宽窄巷子。但是这里相对于其他的商业区，就不是那么令人满意了，但是这里人流量却非常多，甚至感觉比世界之窗和欢乐谷多，不过也可能是因为去的时候是国庆第二天，也有可能是地方小，看着人多，所以也总结一下这里的优势与劣势：
优势：
- 处于人口密集区。周围有很多人口密集的小区，我想这可能也是这里人流量比较大的原因。
- 与本地文化像结合，有吸引力，客家文化是广东相对比较古老的文化，这里的建筑也比较符合客家文化，具备文化底蕴，吸引了一部分人来这里拍照，这里还有一个汉服店，很多人穿着汉服过来拍照。我想这种与本地文化相结合的模式将会是华侨城未来发力的方向，并且是潜力巨大的一个方向。
劣势：
- 建筑比较混乱，难以形成商业区。这里的店铺都比较分散，而且由于这里的建筑比较小，所以也难以开比较大的店，导致这里的店铺质量也比较差。有的建筑没办法开店，所以便用来给人拍照。唯一一个比较像样点的地方就是一条小吃街，不过太窄了，人挤人，吃东西也不方便。所以，这也是这里无法跟宽窄巷子比的原因之一。
- 客家文化噱头不足，这里除了建筑以外，再没有看见与客家文化相关的东西，汉服和客家文化没有相关性，所以，客家文化在这里没有作为商业价值产出。
所以这里的优势质量是比较差的，人口密集区不是这个商业区本身的优势，与本地文化结合也只是与建筑结合，但是这里的建筑却不适合用于建商业区，不过我认为与本地的传统文化相结合是华侨城文旅产业的一个重要突破口。甘坑小镇好像不止这一处，还有“小凉帽之家酒店”、“小凉帽农场”，貌似是亲子IP，附近没有看到这两个地方，也就没有去看。不过这里相对于前面几个商业区，面对的人群主要是低端消费者，但是感觉小吃街的东西还是蛮贵的，额。。。我可能只能算底层消费者吧😂
