昔日上海滩外国房地产商及其买办
“买办”是外商来华贸易应运而生的特殊阶层。在我国系指外国资本家在旧中国设立的商行、银行等所雇用的中国经理。在清初，买办系专指为居住广东商馆为外商服务的中国公行的采买人或管事人；鸦片战争后，因废止了公行制度，外商乃遴选当地中国商人代理买卖，故称“买办”。
1843年上海开埠后，外国冒险家涌来上海淘金，他们既要在这里立足，首先必须占有土地，以供建房使用，于是出现了 “土地章程”，从而有了租界。但是根据土地章程向国人永租土地并非轻易可得。由于外人对汉语和上海方言一时不易学会，且不谙此间风土人情，旧中国的金融制度如钱庄、票号的办事手续他们也不易搞清，加上度量衡制度及货币银两的换算复杂而不统一，如果他们不在国人中物色买办为其助手成为其代理人，就寸步难行。所以把旧中国的买办称之为外国侵略者对中国人民剥削、掠夺的帮凶并不过分。
外国商人在我国从事贸易几乎遍及各行各业，当然其趋向和选择须视行业的利润厚薄以定取舍。上海房地产行业的形成和开发为什么先从外商开始，这主要因为房地产的高利润对他们产生了强烈吸引力的缘故。他们看准了上海是一块宝地，城市发展的前途不可限量，便竞相投资开发。其中首先是英国商人，他们很快便跳出永租土地原只可作自用的圈子，擅自修订《地皮章程》，在从事原先业务的同时，兼营房地产业。其中以怡和洋行和英美烟公司可为代表。他们甚至在各拥有大量出租房地产外还搞投机买卖。
在高额利润的吸引下，大批外商房地产公司便如雨后春笋般地纷纷出现于上海滩上。如英商业广地产公司，早期的资本仅规银一百万两，但通过发行债券与金融资本相结合等手段，其经营资金常为其资本的几十、百倍。又如早期从事贩卖鸦片、军火、棉麻发家的(英籍犹太富商沙逊所开设的)沙逊洋行，也在经营地产获利更多的吸引下，把资金的大部迅速转向房地产，曾先后组建了华懋地产公司、上海地资投资公司、远东和三新等多家专业房地产公司，建造了高礼文公寓、华懋公寓(今锦江饭店南、北楼)等高层建筑物以拓展投资开发业务。
再如法商中国建业地产公司于1920年成立时资本仅规银二十万两，因连年得利，至1933年资本已膨胀至美金280 万元，而实际资本又为资本的数十倍，建造了毕卡第公寓(今衡山宾馆)淮海大楼等楼宇。还有如美商普益地产公司，1925年来沪创设时资本仅52万美元，数年内即拥有卜邻，大华等精美公寓和四川中路110号办公大楼等产业，资产达原投资数的几十倍。
他们之所以获得如此成功，除依靠帝国主义特权外，毫无疑义与他们所雇用的买办有直接关系，而买办的精明干练和对洋人雇主的忠诚尤为关键。与所有的洋人大班一样，无论是兼营或专营房地产业的外商，无不以聘得既忠诚于雇主，又能长袖善舞、具有纵横捭阖魄力的强人为物色之对象。尤其因房地产经营还不同于一般商品的销售，向国人永租土地必须与中国官府打交道，非取得地方绅董、地保的支持不可。当然对主子的忠诚矢志仍是先决条件。
外国雇主尤其是英商洋行的大班，习惯上倾向重用买办世家。例如怡和洋行公和祥码头公司老买办顾某故世，外国大班迫不及待地把顾某的正在学校就读、不足二十岁的儿子招来委以重任成为最年轻的买办。为了使其矢志忠诚地为洋行服务，曾把怡和洋行甚为可观的出租房屋交给他以他的个人记名组成“Ｘ记经租处”经租管理，既赋以权，又予以利，用来坚定其意志。又如英商汇丰银行著名买办席正甫家族，祖孙三代相传，也出于同一原因。
但是买办层次中仍不免有羽毛丰满远走高飞自谋发展的。如英商业广地产公司的孙春生，他是业广老买办孙某之侄，十五岁入业广买办间为练习生，以机智伶俐为侪辈冠，加上乃叔近亲世系等关系，满师不久即成为高级职员，旋又升为公司副经理(见1946年8月26日《申报》)，因当时的洋行买办亦称华经理，孙遂以华副经理身份侪身于买办之列，但孙春生并不以此为满足，当他熟悉了中、外客户和有关房地产的业务和法规以后，于 1925年即辞去业广公司的职务，独资创设锦兴地产公司，除不能象外商可办理永租契(即通称的道契)挂号业务外，其余如房地产投机买卖、建屋出售和出租、代理经租、工程设计、营造建筑和租地造房等无所不办。且其经营的方式方法甚至较洋行还灵活便利，故发展得很快，为同行瞩目。他曾先后与几十家行庄通信贷往来，最多时可以透支一、二百万银两，营建并拥有锦兴大楼、太阳公寓等优美建筑和百余幢里弄住宅出租或出售。
又如英商泰利洋行买办陆仲甫，他原是因老买办陶敬斋死后，儿子陶善荪继承父业，因年轻缺少经验而聘来与小陶合作的。不意陆仲甫在羽毛丰满后，竟以买办有权动用买办间存有的现金(多数是经租产业中收得的房租留待结帐转交房主的现金)跳过泰利洋行私做生意。他曾勾结地保在曹家渡、小沙渡一带购地转卖，赚钱不少，事为外国大班所知，遂把他辞退。陆在泰利任买办三年多，离去时已有家产五、六十万银元。
由买办而成房地产商或由买办而成为房地产大业主、成为百万、千万富翁的事例不一而足，如英美烟公司的买办郑伯昭曾在泰利洋行买办、同父异母的兄弟李吉祥的帮助下，以勾结图董地保代国人业主把方单转立永租契和接受地产押款杀价收购等方式广置房地产，以抗日战争以前的币值计算，郑氏占有的房地产价值达一千万元以上。此外，如英商祥茂洋行买办陈炳谦，也拥有价值数百万元的巨额房地产，由他儿子陈其玮经营的申达经租处，实际上是他的帐房。
外国房地产商雇用国人充任买办除出于永租土地须与中国官厅和地方封建势力打交道，以利于贱价收购或采取威胁利诱使之达成交易外，还在于通过他们延揽客户，进行投机买卖和代客设计、营造和代客买卖等。买办们有的有固定工资，有的则在交易中抽取佣金，有的既有固定工资也可抽佣。
此外在外国房地产商中还有相当一部分是后起的、以代客挂号转立永租契(即通称的道契)为业的挂号商和接受委托经租管理房屋的经租商。他们一般缺少固定资产，因而洋行大班雇用买办时十分注意必须是交际广、手腕灵活的对象才能入选。如英商泰利洋行大班白兰脱所雇用的陶敬斋就是这类人物。在陶的建议下白兰脱定下办理永租契挂号、代客经租建筑设计、买卖地产、承做押款、代理保险等为业务范围，而以挂号和经租业务为主。
泰利经手换领的永租契署名泰利，即由泰利洋行做挂号商，另给权柄单(DeclarationofTrust)交业主收执。起初挂号每户只收银五两，后因委托的客户很多，提价至每户25两，每年还向业主收取挂号费年金；如果业主出售或把产业抵押，到挂号商处换权柄单，每笔收银25两。业主原永租契在别家洋行挂号被泰利拉来须另换新契即所谓大过户时，根据买办陶敬斋献策不收过户费以广招徕，他们认为只要永租契挂在泰利名下，业主便会常常光临，就会带来其他业务。泰利洋行永租挂号最多时曾达三千件左右，单手续费年收入即达十万两白银。
代客经租也是泰利的主要业务之一，泰利的经租费一般按租金提取2.5-5.0%作佣金，比同行要低，因为陶敬斋认为只要够开支即可，目的是通过经租可拉客户，争取其他业务。所以泰利的经租业务曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交税也最多。他们曾把上海巨富贝润生、周湘云、郑伯昭等拉来成为客户，对三人竭尽巴结之能事，贝润生晚年购置的房地产曾设永庆公司管理，但对外则借用泰利房票，遇有纠纷由泰利出面打官司 (主要借用英商名义，可在会审公堂上占上风)。
虽然泰利在此项业务中年收入只五、六百两银子，但乐于办理。故贝常有几十万到上百万银两存入泰利，托泰利放款。另一大客户周湘云(曾是旧上海第一号汽车牌照的持有者)，是通过另一买办李景韩拉来。周雇有保镖须捐枪照，工部局警务处追问枪支来历，想敲竹杠，周胆小怕事，遂由泰利代办。周的小老婆告周遗弃，法院传讯，周怕被收押，乃由李景韩转请英国大班白兰脱陪同出庭。周觉得泰利对他不错而可靠，就把南京路大庆里及沿南京路西藏路转角的全部房屋交其经租，并将这一产业的道契产证改由泰利挂号(即大过户)，由泰利署名，从此泰利如虎添翼，业务做得更广了。
旧中国的军阀官僚搜括民脂民膏，积聚了大量的钱，最喜在上海租界置产，或据以自奉或出租收益，但他们既要做婊子又要树贞节牌坊，对外还要装着“两袖清风”，故他们置产多用化名委托外国房地产商办理，并以化名委托经租。要把这类客户拉来，主要靠买办的交际活动。上海有一家比商鲁义士洋行就专做这门生意，孔祥熙在沪数十万平方米的房屋就是以各种化名委托其经租的。还有如美商中国营业公司、法商义品洋行，他们所接受的委托经租房产中也有很大部分来引自中国的军阀官僚，这里就不一一枚举了。
昔日上海滩房地产大业主(华人)
当外国房地产商利用上海租界的政治条件，从“永租”土地建房出租或出售、代客买卖、代理经租等业务中取得厚利的时候，首先引起他们雇用的买办们羡慕，同时也导致华人中的官僚地主和富商巨贾投入房地产经营以牟利。
投资房地产获利之大，常超出投资者的预料，因房地产是当时信贷的最可靠的担保品，可运用筹集资金，故在本世纪二、三十年里，即涌现出许多华人房地产投资者，尤以拥有巨资购置房地产用以出租收益和自身享受，被称为“守业”的房地产大业主最为突出。
房地产业主中的大业主又称大户，1956年上海市房地产业社会主义改造时，占有房屋建筑面积1000平方米以上的有2727户，其中5000平方米以上的369户。他们拥有各类房屋6,500余幢，建筑面积 9,308,000平方米，土地13,855亩。大业主所拥有房屋，无论从房屋的质量、数量都超过经工商登记、参加同业公会的房地产商。大业主自行雇员建立的经租帐房因不办工商登记，不交纳营业税，帐册不全，劳资关系不明确，租金收入全由业主自行支配。
由于房地产的买卖频繁，占有情况经常变化，迄1956年私房社会主义改造时所存在的大业主，有些是抗日战争期间发了国难财而出现的新贵；有的是原“守业”大业主，几十年来仍维持其大业主的地位不变；有些原来是有名的大业主，随着时日的推移、经济地位的变化已不复存在。
大业主的成分比较复杂，有旧社会下野的官僚、军阀及其亲属；也有一些是封建地主和汉奸，更多的是工商业者。
一.官僚军阀
一些官僚、军阀鉴于政局变幻，出于预留退路的考虑，往往到上海租界内购地造房，营造安乐窝，又由于上海的地价随着城市的繁荣，上升不已，购置房地产不仅有租金收益，且可得到地价上升的利益，所以他们乐于对房地产投资。晚清大吏李鸿章、盛宣怀，曾任五省联军总司令的北洋军阀孙传芳和民国时期“四大家族”之一的孔祥熙可为代表。
李鸿章除在上海法租界拥有具备亭台楼阁之胜的丁香花园外，还曾在海格路(今华山路)置有豪华住宅。后来他家还把海格路住宅改建成“海上名楼”枕流公寓，分户出租。今南京西路人民公园对面沿街数十幢市房和后面的住房，即梅南坊也是他家所有。
华山路849号，丁香花园
上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一
枕流公寓位于华山路699-731号
西班牙式公寓大楼
上海市优秀近代建筑
盛宣怀在上海两租界(公共租界和法租界)购置的房地产更多，且多在闹市，除用作自用的静安寺路(今南京西路)和霞飞路(今淮海中路)两大住宅外，把许多出租房分给子女掌管，其中有整条里弄建筑群、大楼、仓库等。
盛宣怀故居,淮海中路1517号
70 年代中日建交后，这里成为日本国驻上海领事馆，现为日本总领事的住宅。一百年来上海滩保存最好的大花园洋房之一。
孙传芳下野后在天津租界当寓公，他在上海法租界西门路购置了占地10余亩的西成里市、住房130余幢产业，初委托比商鲁义士洋行经租，不久收回，由其子女掌管。
国民党政府统治时期，新的官僚、军阀在上海租界购置房地产的更多，其中以孔祥熙拥有的房地产最好、最多，例如：今淮海中路的培文公寓、武康大楼都是四面或三面临马路的高大建筑，其他如武康路的蜜丹公寓，南京东路的嘉陵大楼和许多新式里弄住宅不下200余幢。
培文公寓原名培恩公寓，淮海中路453-457号
现为上海市妇女用品商店
武康大楼原名诺曼底公寓，位于淮海中路1836-1858号。
上海市近代优秀建筑
南京东路99号,迦陵大楼
曾任国民政府交通部长的王伯群(他是仅次于蒋介石的国民党军事领导人何应钦的妻舅)，除在上海愚园路建了占地10余亩四层豪华的大住宅(今为长宁区少年宫使用)外，还有座落泰兴路56弄华严里全弄出租房。至于文官厅长以上，武官军长以上在上海租界购置房地产的例子，举不胜举。
愚园路1136弄31号，王伯群的豪宅
上海市优秀近代建筑，市文物保护单位。
二.买办
当买办一般均须向洋老板交保证金，如能以房地产代替，最受洋东欢迎。所以不少买办原是房地产业主，当了买办后又进一步利用买办地位经营房地产。
早在1861年就担任英商宝顺洋行买办的徐润，便以投资买地造屋出租牟利，至1883年他所拥有的房地产其中已建房的土地面积达320亩，未建房的土地(包括待开发的郊区农地)2900 余亩，共计建房5000余间，为晚清同(治)光(绪)年间上海最大的房地产业主之一。
虞洽卿原是荷兰银行买办，在1926-1927年国民革命军北伐时帮过蒋介石的大忙，他拥有大楼、公寓、花园住宅、新旧里弄房屋百余幢出租收益。南京西路著名的重华新村是从他原有自住的大花园住宅中划出部分园地建造的。在他死后其子女把继承所得的产业有的组织经租帐房管理，有的委托他人经租。
英商祥茂洋行买办陈炳谦，是买办中投资房地产最多、置产最广的房地产大业生，申达经租处经租的包括大楼、公寓、仓库、里弄等房屋845幢，几乎全部是他所遗下的产业。
三.汉奸
抗日战争爆发，我国东南半壁沦陷后，一些民族败类包括少数商人成为汉奸，他们在上海广置产业，成为大业主。
原任国民党中央宣传部长、江苏省教育厅长的周佛海，一贯标榜清高，自称仅有的在上海愚园路里弄住宅一幢还是陈调元 (旧军阀，投靠国民党后任军事参议院院长)赠送的，但实际上自从他当了伪财政部长兼中央储备银行总裁后，即以其妻舅杨惺华(伪财政部总务司长兼中央信托公司总经理)出面，操纵金融、投机倒把，收赃受贿广置房地产，除湖南路豪华大住宅和淮海中路、长乐路、高安路精致的小洋房外，专作出租收益的沿街市房、里弄住房也有100余幢。
曾任伪国民政府内政部长兼江苏省长的陈群(1927年蒋介石在上海进行四·一二反革命大屠杀的刽子手，当时被称为“狼虎成群”的陈群)在沪也购置了大量房地产，其中如辽阳路5l弄、四川北路1991号、常熟路188弄都是大花园住宅，另有出租的住房数十幢。
原来从事轮船运输兼营煤炭购销业务的徐贵生和卷烟产销的丁厚卿，上海沦陷后当了汉奸。
徐贵生与日本陆军部勾结，会同日商三井洋行合组大中联煤号——后改称大中联煤炭统配处，自任总经理，统制全市煤炭运销。他又自设大昌煤号，专营煤炭黑市交易发了大财。购置了包括占地10亩余坐落淮海中路的大花园住宅和各类市、住房160余幢和码头、仓库等特种建筑。
丁厚卿原是生产“金字塔”牌卷烟的福新烟厂厂主，自担任了伪全国商业统制协会理事和伪华中烟草统制委员会主任委员以后，垄断烟草运销，成为巨富，在敌伪统制烟草的三、四年内，竟买了房地产30余处，计有大楼、公寓、市房、里弄住房424幢，还有沿着苏州河的岸线地基 17亩。
盛宣怀的胞侄盛文颐(以盛老三闻名)在晚清和北洋军阀政府统治时期做过大官(东三省巡阅使)，1939年与日本军方合组统制运销烟毒的机构“宏济善堂”，并在江、浙的大、中城市设立分堂毒害人民，1946年由首都高等法院以汉奸罪判处死刑。他在瑞金二路的特大花园住宅，占地40亩，抗日战争胜利后由励志社使用，现为瑞金宾馆。是旧上海最大、最豪华的住宅之一。
四.工商业者
工商业者兼营房地产而成为大业主大体上有两种情况，一种是大量购置房地产使财产增值、保值并借以周转资金(可用作信贷的保证)；一种纯粹为了保值盈利而买房购地，既可自身享受，更可传子传孙。大多数工商业者的置产动机属于前者。
纺织业代表性人物荣鸿元(申新系统)、郭乐、郭顺(永安系统)和长期从事纺织、机械工业的代表性人物严裕棠在上海都拥有大量房地产。
荣鸿元在陕西北路威海路北的老宅(现由各民主党派上海市委会使用)和淮海中路的新宅(现由美国驻沪领事馆使用)都是有名的建筑物。此外他还拥有威海路大花园住宅和复兴西路良友公寓等出租房和虹桥路占地数十亩的两处苗圃。
陕西北路186号荣氏在沪早期寓所，人称荣氏老宅
淮海中路1469号,美国领事馆
郭乐、郭顺除在南京西路有两所对称的独立式花园大住宅(现由上海市人民政府外事办公室和对外友协分别租用)外，四川北路的大型里弄永安里便是他家用以出租的产业。严裕棠拥有各类房达431幢，无论从质量和数量上看，都居工商业者房地产大业主的前列。
永安公司老板郭乐的豪宅, 南京西路1418号
上海市近现代优秀保护建筑
继承工商业者祖辈遗产，依房地产的收益为主要经济来源的大业主是后一种类型。浙江湖州丝商刘贯金生前在沪置有大量的房地产，由四个儿子继承，各列堂名管理。其中仅刘景德堂一户，业主刘湖涵，即拥有6层办公大楼一座，仓库两所，里弄房屋630幢，抗日战争以前每月可收房租5万元(此时每石白米约10元左右)。上海解放后，尽管租金水平较低，每月仍可收房租3万多折实单位，在当时约合人民币1.8万元。
所有这些阶层的人物，构成了旧上海房地产大业错综复杂的阵营。
旧上海房地产投资者──外国教会
当外国房地产商以“永租”的名义在上海购地造房以出租、获得厚利以后，许多外国教会也跟踪而至。他们初以传教“布道”的需要“租”地建堂，随之逐步蚕食教堂周边的地块造屋出租，后来干脆选择最有可能成为闹市的地区，利诱当地的土地业主，取得“永租”地块后，转由他们所属国家的领事，照会中国政府(清朝时期的上海道台衙门、民国以后为外交部驻沪交涉员公署和后期的土地局等)颁发“道契”权证，按照“地皮章程” 向中国政府交纳属于钱粮、地税性质的“年租”而合法化。
但是一贯隶属于罗马梵蒂冈教廷、天主教系统的首善堂，居然违背“地皮章程”的规定，绕过中国政府，在法国驻上海领事的包庇下，以该堂具有法国国籍，竟由法国驻沪领事单方面向该堂发给“永租”土地的权证——当时习惯上称为“公馆契”，区别由中国政府根据有关国家驻沪领事的照会核发的“道契”，置中国政府的抗议而不顾，成为外人在上海“永租”土地中突出的怪胎。
迄1949年上海解放时，外国教会在上海占有土地近5,000亩，建房8,000余幢，建筑面积达150余万平方米，致为外人在上海房地产总数的20.6%，其中以天主教系统所属的教堂为最多。
从使用情况来看，外国教会拥有的房地产中属于自用的仅占13%左右，绝大部分用以出租收益，其中也以天主教系统的出租房占其全部产业的92%为最突出。且如首善堂、修德堂、方济堂、三德堂、望德堂，他们的传教地区都不在上海，但都在上海设有管理其出租房地产的机构，俨然是挂着教会名义的房地产商。
普爱堂在上海的房地产
天主教系统中还有一个普爱堂，它既隶属于罗马梵蒂冈教廷，又挂有比利时国籍，早在1880年前后，即委托他人在上海置办房地产。通过逐年积累，至1949年上海解放时已拥有市区土地130余亩，建造3房屋400余幢(座)，建筑面积达10万平方米。
如著名的陕西南路复兴中路口的金亚尔培公寓大楼群，今名陕南村，就是以纪念比利时国王亚尔培而命名的，门前马路也定名为亚尔培路(今陕西南路)。
陕西南路157-187号 , 陕南村(金亚尔培公寓、皇家花园)
占地面积16,700平方米，建筑面积23,147平方米，民国19年建。砖木结构。村周环以汰石子半月形墙柱，配以铁条分隔的篱笆墙；村内布落同型双单元4层公寓16幢。蝶形点状，室内通风采光良好，全村绿化带1,600平方米。现居民使用。
上海市优秀近代历史建筑
森内饭店(克莱门公寓), 复兴中路1363号。
上海市优秀近代历史建筑
华山路229-285弄, 大胜胡同
上海市优秀近代历史建筑
此外普爱堂还拥有复兴中路森内饭店公寓大楼和华山路大胜胡同(著名物理学家杨振宁教授旧居所在地)等产业，都是有名的优秀建筑物。
首善堂出租的土地最多
外国教会不仅经营建房出租，还经营土地出租牟利，出租的土地租期长短不一，设定的条件也各有千秋；有的租期届满后拆屋还地，有的届期把地上房屋收归已有。地租额按地价增长而追增，最多的有每亩年租高达数万银元的。
首善堂出租的土地最多，条件也最苛刻。如1897年把坐落上海南市高昌庙沿黄浦江的滩地100亩租给清朝政府的官方机构江南制造局，用以搭建专供工人居住的棚屋，议定每亩年租1000银元，以15年为期，期满可续租，但续租时首善堂居然要把年租提高5倍，至1923年又要照已调高的租额增租1倍，因制造局无力负担如此高租，只好退租，数千工人无家可归，颠沛流离，惨不忍睹，当时舆论曾指责:“首善堂其名称以善为首，如此行径，不知善在何处?”
1926年这个首善堂将一块面积3.121亩的基地出租与国人陈渭泉建造渭义坊住房32幢，议定年地租前10年 16,200银两，中期10年年地租为17,200银两，后10年年地租为19,200银两，租期共30年，当时上白粳米每石(156市斤)仅5-7两，尽管如此高额地租，首善堂还是与陈渭泉议定租地期满地上建筑物无偿归土地出租人所有。
此外，如金陵中路的恒茂里、西藏中路的久安里，新永安街的永安里也是该堂将土地出租与人造屋，既收高额地租，租地期满复可取得地上大片建筑物的。
接受房地产抵押而放款同为外国教会经营房地产牟利的手段之一。当租地造屋人资金不足，出租土地的教堂便以接受房屋抵押而对他放款。为上海山东南路延安东路口的寿康里基地的租地造屋人天福公司因缺乏部分造屋资金于1925年向土地出租人首善堂借银65000两，即以地上尚待完工的房屋作抵，定期8年，年息9%。在首善堂的盘剥下，天福公司终告不支，至1937年不得不把寿康里的房屋全部交给首善堂抵充债务。
又如在中国航运界居领袖地位的三北轮埠、轮船公司，也曾因资金短绌把自置自用的广东路四川路口的一座办公大楼出抵与三德堂贷款，因一时无力归还，该大楼几为三德堂所攫取，只因三北轮埠、轮船公司是全国性的航运企业，在国内几处重要港口均设有轮埠码头、仓库等设施，在国内、国际均有影响，主持人是大买办虞洽卿，又是全国性的工商界代表性人物之一。于是，乃由天主教会中某华籍重要人物出而协调，才免遭厄运。
外国教会还经营“道契”挂号业务，除自身经由所属国籍的驻上海领事，在向中国人“永租”得土地后照会中国政府取得 “道契”产证外，还代他国侨商和无国籍的外侨，甚至弄虚作假也代中国商民，以其所属某外国籍教堂名义“永租”土地，使这些产业在名义上属某外国籍的教堂所有，习惯上称为代客挂号，代以收取挂号费，成为挂号商 , 实际产权另有归属，而在手续上则由作为挂号商的教堂真正的产权人出给“权柄单”存执。
以后该产业如有出卖或产权移转时均在挂号商处办理签证随户，挂号商则收取一定的过户费，遇有该产业的权利纠纷涉讼时，居然可以按涉外案件由该教堂所属国的驻上海领事参加的“会审公堂”审理，俨然为当事人提供一顶冒充某外国侨商身份享有“领事裁判权”的保护伞。
注 1：地皮章程，又称“租地章程”。系清朝道光二十五年(1845)十一月由“钦命江南海关分巡苏松太兵备道”道台宫慕久应英国驻沪领事的请求而订立。主要内容是允准英国侨商可在划定的地区租地造房。别国人在议定租给英国侨商建房的地区内租地建房，均应与英国侨商一体遵守章程之规定。清咸丰四年(1854) 复 有英、法、美租界租地章程的订立，该两章程的签订，曾被视为开辟上海租界的依据。
注2：公馆契：在旧上海时期，市民对英、法驻沪领事署习惯上称“X国领事公馆”，当时法国驻沪领事署不经照会中国政府擅自允准本国侨商向中国人永租土地，由该国领事署对永租土地人发给永租契存执该契曾被称为“公馆契”。法驻沪领事署这一行径因背违有关定章，所发的“公馆契”曾不为中国政府所承认。
1843年上海开埠后，外国冒险家涌来上海淘金，他们既要在这里立足，首先必须占有土地，以供建房使用，于是出现了 “土地章程”，从而有了租界。但是根据土地章程向国人永租土地并非轻易可得。由于外人对汉语和上海方言一时不易学会，且不谙此间风土人情，旧中国的金融制度如钱庄、票号的办事手续他们也不易搞清，加上度量衡制度及货币银两的换算复杂而不统一，如果他们不在国人中物色买办为其助手成为其代理人，就寸步难行。所以把旧中国的买办称之为外国侵略者对中国人民剥削、掠夺的帮凶并不过分。
外国商人在我国从事贸易几乎遍及各行各业，当然其趋向和选择须视行业的利润厚薄以定取舍。上海房地产行业的形成和开发为什么先从外商开始，这主要因为房地产的高利润对他们产生了强烈吸引力的缘故。他们看准了上海是一块宝地，城市发展的前途不可限量，便竞相投资开发。其中首先是英国商人，他们很快便跳出永租土地原只可作自用的圈子，擅自修订《地皮章程》，在从事原先业务的同时，兼营房地产业。其中以怡和洋行和英美烟公司可为代表。他们甚至在各拥有大量出租房地产外还搞投机买卖。
在高额利润的吸引下，大批外商房地产公司便如雨后春笋般地纷纷出现于上海滩上。如英商业广地产公司，早期的资本仅规银一百万两，但通过发行债券与金融资本相结合等手段，其经营资金常为其资本的几十、百倍。又如早期从事贩卖鸦片、军火、棉麻发家的(英籍犹太富商沙逊所开设的)沙逊洋行，也在经营地产获利更多的吸引下，把资金的大部迅速转向房地产，曾先后组建了华懋地产公司、上海地资投资公司、远东和三新等多家专业房地产公司，建造了高礼文公寓、华懋公寓(今锦江饭店南、北楼)等高层建筑物以拓展投资开发业务。
再如法商中国建业地产公司于1920年成立时资本仅规银二十万两，因连年得利，至1933年资本已膨胀至美金280 万元，而实际资本又为资本的数十倍，建造了毕卡第公寓(今衡山宾馆)淮海大楼等楼宇。还有如美商普益地产公司，1925年来沪创设时资本仅52万美元，数年内即拥有卜邻，大华等精美公寓和四川中路110号办公大楼等产业，资产达原投资数的几十倍。
他们之所以获得如此成功，除依靠帝国主义特权外，毫无疑义与他们所雇用的买办有直接关系，而买办的精明干练和对洋人雇主的忠诚尤为关键。与所有的洋人大班一样，无论是兼营或专营房地产业的外商，无不以聘得既忠诚于雇主，又能长袖善舞、具有纵横捭阖魄力的强人为物色之对象。尤其因房地产经营还不同于一般商品的销售，向国人永租土地必须与中国官府打交道，非取得地方绅董、地保的支持不可。当然对主子的忠诚矢志仍是先决条件。
外国雇主尤其是英商洋行的大班，习惯上倾向重用买办世家。例如怡和洋行公和祥码头公司老买办顾某故世，外国大班迫不及待地把顾某的正在学校就读、不足二十岁的儿子招来委以重任成为最年轻的买办。为了使其矢志忠诚地为洋行服务，曾把怡和洋行甚为可观的出租房屋交给他以他的个人记名组成“Ｘ记经租处”经租管理，既赋以权，又予以利，用来坚定其意志。又如英商汇丰银行著名买办席正甫家族，祖孙三代相传，也出于同一原因。
但是买办层次中仍不免有羽毛丰满远走高飞自谋发展的。如英商业广地产公司的孙春生，他是业广老买办孙某之侄，十五岁入业广买办间为练习生，以机智伶俐为侪辈冠，加上乃叔近亲世系等关系，满师不久即成为高级职员，旋又升为公司副经理(见1946年8月26日《申报》)，因当时的洋行买办亦称华经理，孙遂以华副经理身份侪身于买办之列，但孙春生并不以此为满足，当他熟悉了中、外客户和有关房地产的业务和法规以后，于 1925年即辞去业广公司的职务，独资创设锦兴地产公司，除不能象外商可办理永租契(即通称的道契)挂号业务外，其余如房地产投机买卖、建屋出售和出租、代理经租、工程设计、营造建筑和租地造房等无所不办。且其经营的方式方法甚至较洋行还灵活便利，故发展得很快，为同行瞩目。他曾先后与几十家行庄通信贷往来，最多时可以透支一、二百万银两，营建并拥有锦兴大楼、太阳公寓等优美建筑和百余幢里弄住宅出租或出售。
又如英商泰利洋行买办陆仲甫，他原是因老买办陶敬斋死后，儿子陶善荪继承父业，因年轻缺少经验而聘来与小陶合作的。不意陆仲甫在羽毛丰满后，竟以买办有权动用买办间存有的现金(多数是经租产业中收得的房租留待结帐转交房主的现金)跳过泰利洋行私做生意。他曾勾结地保在曹家渡、小沙渡一带购地转卖，赚钱不少，事为外国大班所知，遂把他辞退。陆在泰利任买办三年多，离去时已有家产五、六十万银元。
由买办而成房地产商或由买办而成为房地产大业主、成为百万、千万富翁的事例不一而足，如英美烟公司的买办郑伯昭曾在泰利洋行买办、同父异母的兄弟李吉祥的帮助下，以勾结图董地保代国人业主把方单转立永租契和接受地产押款杀价收购等方式广置房地产，以抗日战争以前的币值计算，郑氏占有的房地产价值达一千万元以上。此外，如英商祥茂洋行买办陈炳谦，也拥有价值数百万元的巨额房地产，由他儿子陈其玮经营的申达经租处，实际上是他的帐房。
外国房地产商雇用国人充任买办除出于永租土地须与中国官厅和地方封建势力打交道，以利于贱价收购或采取威胁利诱使之达成交易外，还在于通过他们延揽客户，进行投机买卖和代客设计、营造和代客买卖等。买办们有的有固定工资，有的则在交易中抽取佣金，有的既有固定工资也可抽佣。
此外在外国房地产商中还有相当一部分是后起的、以代客挂号转立永租契(即通称的道契)为业的挂号商和接受委托经租管理房屋的经租商。他们一般缺少固定资产，因而洋行大班雇用买办时十分注意必须是交际广、手腕灵活的对象才能入选。如英商泰利洋行大班白兰脱所雇用的陶敬斋就是这类人物。在陶的建议下白兰脱定下办理永租契挂号、代客经租建筑设计、买卖地产、承做押款、代理保险等为业务范围，而以挂号和经租业务为主。
泰利经手换领的永租契署名泰利，即由泰利洋行做挂号商，另给权柄单(DeclarationofTrust)交业主收执。起初挂号每户只收银五两，后因委托的客户很多，提价至每户25两，每年还向业主收取挂号费年金；如果业主出售或把产业抵押，到挂号商处换权柄单，每笔收银25两。业主原永租契在别家洋行挂号被泰利拉来须另换新契即所谓大过户时，根据买办陶敬斋献策不收过户费以广招徕，他们认为只要永租契挂在泰利名下，业主便会常常光临，就会带来其他业务。泰利洋行永租挂号最多时曾达三千件左右，单手续费年收入即达十万两白银。
代客经租也是泰利的主要业务之一，泰利的经租费一般按租金提取2.5-5.0%作佣金，比同行要低，因为陶敬斋认为只要够开支即可，目的是通过经租可拉客户，争取其他业务。所以泰利的经租业务曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交税也最多。他们曾把上海巨富贝润生、周湘云、郑伯昭等拉来成为客户，对三人竭尽巴结之能事，贝润生晚年购置的房地产曾设永庆公司管理，但对外则借用泰利房票，遇有纠纷由泰利出面打官司 (主要借用英商名义，可在会审公堂上占上风)。
虽然泰利在此项业务中年收入只五、六百两银子，但乐于办理。故贝常有几十万到上百万银两存入泰利，托泰利放款。另一大客户周湘云(曾是旧上海第一号汽车牌照的持有者)，是通过另一买办李景韩拉来。周雇有保镖须捐枪照，工部局警务处追问枪支来历，想敲竹杠，周胆小怕事，遂由泰利代办。周的小老婆告周遗弃，法院传讯，周怕被收押，乃由李景韩转请英国大班白兰脱陪同出庭。周觉得泰利对他不错而可靠，就把南京路大庆里及沿南京路西藏路转角的全部房屋交其经租，并将这一产业的道契产证改由泰利挂号(即大过户)，由泰利署名，从此泰利如虎添翼，业务做得更广了。
旧中国的军阀官僚搜括民脂民膏，积聚了大量的钱，最喜在上海租界置产，或据以自奉或出租收益，但他们既要做婊子又要树贞节牌坊，对外还要装着“两袖清风”，故他们置产多用化名委托外国房地产商办理，并以化名委托经租。要把这类客户拉来，主要靠买办的交际活动。上海有一家比商鲁义士洋行就专做这门生意，孔祥熙在沪数十万平方米的房屋就是以各种化名委托其经租的。还有如美商中国营业公司、法商义品洋行，他们所接受的委托经租房产中也有很大部分来引自中国的军阀官僚，这里就不一一枚举了。
昔日上海滩房地产大业主(华人)
当外国房地产商利用上海租界的政治条件，从“永租”土地建房出租或出售、代客买卖、代理经租等业务中取得厚利的时候，首先引起他们雇用的买办们羡慕，同时也导致华人中的官僚地主和富商巨贾投入房地产经营以牟利。
投资房地产获利之大，常超出投资者的预料，因房地产是当时信贷的最可靠的担保品，可运用筹集资金，故在本世纪二、三十年里，即涌现出许多华人房地产投资者，尤以拥有巨资购置房地产用以出租收益和自身享受，被称为“守业”的房地产大业主最为突出。
房地产业主中的大业主又称大户，1956年上海市房地产业社会主义改造时，占有房屋建筑面积1000平方米以上的有2727户，其中5000平方米以上的369户。他们拥有各类房屋6,500余幢，建筑面积 9,308,000平方米，土地13,855亩。大业主所拥有房屋，无论从房屋的质量、数量都超过经工商登记、参加同业公会的房地产商。大业主自行雇员建立的经租帐房因不办工商登记，不交纳营业税，帐册不全，劳资关系不明确，租金收入全由业主自行支配。
由于房地产的买卖频繁，占有情况经常变化，迄1956年私房社会主义改造时所存在的大业主，有些是抗日战争期间发了国难财而出现的新贵；有的是原“守业”大业主，几十年来仍维持其大业主的地位不变；有些原来是有名的大业主，随着时日的推移、经济地位的变化已不复存在。
大业主的成分比较复杂，有旧社会下野的官僚、军阀及其亲属；也有一些是封建地主和汉奸，更多的是工商业者。
一.官僚军阀
一些官僚、军阀鉴于政局变幻，出于预留退路的考虑，往往到上海租界内购地造房，营造安乐窝，又由于上海的地价随着城市的繁荣，上升不已，购置房地产不仅有租金收益，且可得到地价上升的利益，所以他们乐于对房地产投资。晚清大吏李鸿章、盛宣怀，曾任五省联军总司令的北洋军阀孙传芳和民国时期“四大家族”之一的孔祥熙可为代表。
李鸿章除在上海法租界拥有具备亭台楼阁之胜的丁香花园外，还曾在海格路(今华山路)置有豪华住宅。后来他家还把海格路住宅改建成“海上名楼”枕流公寓，分户出租。今南京西路人民公园对面沿街数十幢市房和后面的住房，即梅南坊也是他家所有。
华山路849号，丁香花园
上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一
枕流公寓位于华山路699-731号
西班牙式公寓大楼
上海市优秀近代建筑
盛宣怀在上海两租界(公共租界和法租界)购置的房地产更多，且多在闹市，除用作自用的静安寺路(今南京西路)和霞飞路(今淮海中路)两大住宅外，把许多出租房分给子女掌管，其中有整条里弄建筑群、大楼、仓库等。
盛宣怀故居,淮海中路1517号
70 年代中日建交后，这里成为日本国驻上海领事馆，现为日本总领事的住宅。一百年来上海滩保存最好的大花园洋房之一。
孙传芳下野后在天津租界当寓公，他在上海法租界西门路购置了占地10余亩的西成里市、住房130余幢产业，初委托比商鲁义士洋行经租，不久收回，由其子女掌管。
国民党政府统治时期，新的官僚、军阀在上海租界购置房地产的更多，其中以孔祥熙拥有的房地产最好、最多，例如：今淮海中路的培文公寓、武康大楼都是四面或三面临马路的高大建筑，其他如武康路的蜜丹公寓，南京东路的嘉陵大楼和许多新式里弄住宅不下200余幢。
培文公寓原名培恩公寓，淮海中路453-457号
现为上海市妇女用品商店
武康大楼原名诺曼底公寓，位于淮海中路1836-1858号。
上海市近代优秀建筑
南京东路99号,迦陵大楼
曾任国民政府交通部长的王伯群(他是仅次于蒋介石的国民党军事领导人何应钦的妻舅)，除在上海愚园路建了占地10余亩四层豪华的大住宅(今为长宁区少年宫使用)外，还有座落泰兴路56弄华严里全弄出租房。至于文官厅长以上，武官军长以上在上海租界购置房地产的例子，举不胜举。
愚园路1136弄31号，王伯群的豪宅
上海市优秀近代建筑，市文物保护单位。
二.买办
当买办一般均须向洋老板交保证金，如能以房地产代替，最受洋东欢迎。所以不少买办原是房地产业主，当了买办后又进一步利用买办地位经营房地产。
早在1861年就担任英商宝顺洋行买办的徐润，便以投资买地造屋出租牟利，至1883年他所拥有的房地产其中已建房的土地面积达320亩，未建房的土地(包括待开发的郊区农地)2900 余亩，共计建房5000余间，为晚清同(治)光(绪)年间上海最大的房地产业主之一。
虞洽卿原是荷兰银行买办，在1926-1927年国民革命军北伐时帮过蒋介石的大忙，他拥有大楼、公寓、花园住宅、新旧里弄房屋百余幢出租收益。南京西路著名的重华新村是从他原有自住的大花园住宅中划出部分园地建造的。在他死后其子女把继承所得的产业有的组织经租帐房管理，有的委托他人经租。
英商祥茂洋行买办陈炳谦，是买办中投资房地产最多、置产最广的房地产大业生，申达经租处经租的包括大楼、公寓、仓库、里弄等房屋845幢，几乎全部是他所遗下的产业。
三.汉奸
抗日战争爆发，我国东南半壁沦陷后，一些民族败类包括少数商人成为汉奸，他们在上海广置产业，成为大业主。
原任国民党中央宣传部长、江苏省教育厅长的周佛海，一贯标榜清高，自称仅有的在上海愚园路里弄住宅一幢还是陈调元 (旧军阀，投靠国民党后任军事参议院院长)赠送的，但实际上自从他当了伪财政部长兼中央储备银行总裁后，即以其妻舅杨惺华(伪财政部总务司长兼中央信托公司总经理)出面，操纵金融、投机倒把，收赃受贿广置房地产，除湖南路豪华大住宅和淮海中路、长乐路、高安路精致的小洋房外，专作出租收益的沿街市房、里弄住房也有100余幢。
曾任伪国民政府内政部长兼江苏省长的陈群(1927年蒋介石在上海进行四·一二反革命大屠杀的刽子手，当时被称为“狼虎成群”的陈群)在沪也购置了大量房地产，其中如辽阳路5l弄、四川北路1991号、常熟路188弄都是大花园住宅，另有出租的住房数十幢。
原来从事轮船运输兼营煤炭购销业务的徐贵生和卷烟产销的丁厚卿，上海沦陷后当了汉奸。
徐贵生与日本陆军部勾结，会同日商三井洋行合组大中联煤号——后改称大中联煤炭统配处，自任总经理，统制全市煤炭运销。他又自设大昌煤号，专营煤炭黑市交易发了大财。购置了包括占地10亩余坐落淮海中路的大花园住宅和各类市、住房160余幢和码头、仓库等特种建筑。
丁厚卿原是生产“金字塔”牌卷烟的福新烟厂厂主，自担任了伪全国商业统制协会理事和伪华中烟草统制委员会主任委员以后，垄断烟草运销，成为巨富，在敌伪统制烟草的三、四年内，竟买了房地产30余处，计有大楼、公寓、市房、里弄住房424幢，还有沿着苏州河的岸线地基 17亩。
盛宣怀的胞侄盛文颐(以盛老三闻名)在晚清和北洋军阀政府统治时期做过大官(东三省巡阅使)，1939年与日本军方合组统制运销烟毒的机构“宏济善堂”，并在江、浙的大、中城市设立分堂毒害人民，1946年由首都高等法院以汉奸罪判处死刑。他在瑞金二路的特大花园住宅，占地40亩，抗日战争胜利后由励志社使用，现为瑞金宾馆。是旧上海最大、最豪华的住宅之一。
四.工商业者
工商业者兼营房地产而成为大业主大体上有两种情况，一种是大量购置房地产使财产增值、保值并借以周转资金(可用作信贷的保证)；一种纯粹为了保值盈利而买房购地，既可自身享受，更可传子传孙。大多数工商业者的置产动机属于前者。
纺织业代表性人物荣鸿元(申新系统)、郭乐、郭顺(永安系统)和长期从事纺织、机械工业的代表性人物严裕棠在上海都拥有大量房地产。
荣鸿元在陕西北路威海路北的老宅(现由各民主党派上海市委会使用)和淮海中路的新宅(现由美国驻沪领事馆使用)都是有名的建筑物。此外他还拥有威海路大花园住宅和复兴西路良友公寓等出租房和虹桥路占地数十亩的两处苗圃。
陕西北路186号荣氏在沪早期寓所，人称荣氏老宅
淮海中路1469号,美国领事馆
郭乐、郭顺除在南京西路有两所对称的独立式花园大住宅(现由上海市人民政府外事办公室和对外友协分别租用)外，四川北路的大型里弄永安里便是他家用以出租的产业。严裕棠拥有各类房达431幢，无论从质量和数量上看，都居工商业者房地产大业主的前列。
永安公司老板郭乐的豪宅, 南京西路1418号
上海市近现代优秀保护建筑
继承工商业者祖辈遗产，依房地产的收益为主要经济来源的大业主是后一种类型。浙江湖州丝商刘贯金生前在沪置有大量的房地产，由四个儿子继承，各列堂名管理。其中仅刘景德堂一户，业主刘湖涵，即拥有6层办公大楼一座，仓库两所，里弄房屋630幢，抗日战争以前每月可收房租5万元(此时每石白米约10元左右)。上海解放后，尽管租金水平较低，每月仍可收房租3万多折实单位，在当时约合人民币1.8万元。
所有这些阶层的人物，构成了旧上海房地产大业错综复杂的阵营。
旧上海房地产投资者──外国教会
当外国房地产商以“永租”的名义在上海购地造房以出租、获得厚利以后，许多外国教会也跟踪而至。他们初以传教“布道”的需要“租”地建堂，随之逐步蚕食教堂周边的地块造屋出租，后来干脆选择最有可能成为闹市的地区，利诱当地的土地业主，取得“永租”地块后，转由他们所属国家的领事，照会中国政府(清朝时期的上海道台衙门、民国以后为外交部驻沪交涉员公署和后期的土地局等)颁发“道契”权证，按照“地皮章程” 向中国政府交纳属于钱粮、地税性质的“年租”而合法化。
但是一贯隶属于罗马梵蒂冈教廷、天主教系统的首善堂，居然违背“地皮章程”的规定，绕过中国政府，在法国驻上海领事的包庇下，以该堂具有法国国籍，竟由法国驻沪领事单方面向该堂发给“永租”土地的权证——当时习惯上称为“公馆契”，区别由中国政府根据有关国家驻沪领事的照会核发的“道契”，置中国政府的抗议而不顾，成为外人在上海“永租”土地中突出的怪胎。
迄1949年上海解放时，外国教会在上海占有土地近5,000亩，建房8,000余幢，建筑面积达150余万平方米，致为外人在上海房地产总数的20.6%，其中以天主教系统所属的教堂为最多。
从使用情况来看，外国教会拥有的房地产中属于自用的仅占13%左右，绝大部分用以出租收益，其中也以天主教系统的出租房占其全部产业的92%为最突出。且如首善堂、修德堂、方济堂、三德堂、望德堂，他们的传教地区都不在上海，但都在上海设有管理其出租房地产的机构，俨然是挂着教会名义的房地产商。
普爱堂在上海的房地产
天主教系统中还有一个普爱堂，它既隶属于罗马梵蒂冈教廷，又挂有比利时国籍，早在1880年前后，即委托他人在上海置办房地产。通过逐年积累，至1949年上海解放时已拥有市区土地130余亩，建造3房屋400余幢(座)，建筑面积达10万平方米。
如著名的陕西南路复兴中路口的金亚尔培公寓大楼群，今名陕南村，就是以纪念比利时国王亚尔培而命名的，门前马路也定名为亚尔培路(今陕西南路)。
陕西南路157-187号 , 陕南村(金亚尔培公寓、皇家花园)
占地面积16,700平方米，建筑面积23,147平方米，民国19年建。砖木结构。村周环以汰石子半月形墙柱，配以铁条分隔的篱笆墙；村内布落同型双单元4层公寓16幢。蝶形点状，室内通风采光良好，全村绿化带1,600平方米。现居民使用。
上海市优秀近代历史建筑
森内饭店(克莱门公寓), 复兴中路1363号。
上海市优秀近代历史建筑
华山路229-285弄, 大胜胡同
上海市优秀近代历史建筑
此外普爱堂还拥有复兴中路森内饭店公寓大楼和华山路大胜胡同(著名物理学家杨振宁教授旧居所在地)等产业，都是有名的优秀建筑物。
首善堂出租的土地最多
外国教会不仅经营建房出租，还经营土地出租牟利，出租的土地租期长短不一，设定的条件也各有千秋；有的租期届满后拆屋还地，有的届期把地上房屋收归已有。地租额按地价增长而追增，最多的有每亩年租高达数万银元的。
首善堂出租的土地最多，条件也最苛刻。如1897年把坐落上海南市高昌庙沿黄浦江的滩地100亩租给清朝政府的官方机构江南制造局，用以搭建专供工人居住的棚屋，议定每亩年租1000银元，以15年为期，期满可续租，但续租时首善堂居然要把年租提高5倍，至1923年又要照已调高的租额增租1倍，因制造局无力负担如此高租，只好退租，数千工人无家可归，颠沛流离，惨不忍睹，当时舆论曾指责:“首善堂其名称以善为首，如此行径，不知善在何处?”
1926年这个首善堂将一块面积3.121亩的基地出租与国人陈渭泉建造渭义坊住房32幢，议定年地租前10年 16,200银两，中期10年年地租为17,200银两，后10年年地租为19,200银两，租期共30年，当时上白粳米每石(156市斤)仅5-7两，尽管如此高额地租，首善堂还是与陈渭泉议定租地期满地上建筑物无偿归土地出租人所有。
此外，如金陵中路的恒茂里、西藏中路的久安里，新永安街的永安里也是该堂将土地出租与人造屋，既收高额地租，租地期满复可取得地上大片建筑物的。
接受房地产抵押而放款同为外国教会经营房地产牟利的手段之一。当租地造屋人资金不足，出租土地的教堂便以接受房屋抵押而对他放款。为上海山东南路延安东路口的寿康里基地的租地造屋人天福公司因缺乏部分造屋资金于1925年向土地出租人首善堂借银65000两，即以地上尚待完工的房屋作抵，定期8年，年息9%。在首善堂的盘剥下，天福公司终告不支，至1937年不得不把寿康里的房屋全部交给首善堂抵充债务。
又如在中国航运界居领袖地位的三北轮埠、轮船公司，也曾因资金短绌把自置自用的广东路四川路口的一座办公大楼出抵与三德堂贷款，因一时无力归还，该大楼几为三德堂所攫取，只因三北轮埠、轮船公司是全国性的航运企业，在国内几处重要港口均设有轮埠码头、仓库等设施，在国内、国际均有影响，主持人是大买办虞洽卿，又是全国性的工商界代表性人物之一。于是，乃由天主教会中某华籍重要人物出而协调，才免遭厄运。
外国教会还经营“道契”挂号业务，除自身经由所属国籍的驻上海领事，在向中国人“永租”得土地后照会中国政府取得 “道契”产证外，还代他国侨商和无国籍的外侨，甚至弄虚作假也代中国商民，以其所属某外国籍教堂名义“永租”土地，使这些产业在名义上属某外国籍的教堂所有，习惯上称为代客挂号，代以收取挂号费，成为挂号商 , 实际产权另有归属，而在手续上则由作为挂号商的教堂真正的产权人出给“权柄单”存执。
以后该产业如有出卖或产权移转时均在挂号商处办理签证随户，挂号商则收取一定的过户费，遇有该产业的权利纠纷涉讼时，居然可以按涉外案件由该教堂所属国的驻上海领事参加的“会审公堂”审理，俨然为当事人提供一顶冒充某外国侨商身份享有“领事裁判权”的保护伞。
注 1：地皮章程，又称“租地章程”。系清朝道光二十五年(1845)十一月由“钦命江南海关分巡苏松太兵备道”道台宫慕久应英国驻沪领事的请求而订立。主要内容是允准英国侨商可在划定的地区租地造房。别国人在议定租给英国侨商建房的地区内租地建房，均应与英国侨商一体遵守章程之规定。清咸丰四年(1854) 复 有英、法、美租界租地章程的订立，该两章程的签订，曾被视为开辟上海租界的依据。
注2：公馆契：在旧上海时期，市民对英、法驻沪领事署习惯上称“X国领事公馆”，当时法国驻沪领事署不经照会中国政府擅自允准本国侨商向中国人永租土地，由该国领事署对永租土地人发给永租契存执该契曾被称为“公馆契”。法驻沪领事署这一行径因背违有关定章，所发的“公馆契”曾不为中国政府所承认。
