京都民宿改造记 第十章 雀吧雀吧
第十章 雀吧雀吧
日本最近几年旅游人数节节攀升，从2000年的475万人到2018年的3119万人，可谓蒸蒸日上。这期间，民宿顺应市场，蓬勃发展。因为旅馆床位数严重不足，政府对民宿业最初持鼓励态度。只要申请，没有不批准的。京都曾经一夜间，民宿遍地。但不久就遭到民意的强烈反弹。很多民宿开在公寓里，游客进进出出对本地居民造成极大干扰。深夜里行李箱在路上拖行发出的噪音令人反感。很快政府出台政策，对民宿严格管理。规定民宿全年只能经营180天，且只能在规定的时间段。并要求所有经营的民宿必须申请许可。我的一位日本朋友在自家就拿出一个楼层来经营民宿。收益自然谈不上好。一时间，数千家挂在爱彼迎上的京都民宿下架。正是这个缘故，京都真正合规经营的民宿数量其实有限。当然，不乏违反180天规定，偷偷摸摸经营的民宿。
当初B劝我做民宿，我的第一反应就是，180天，没有盈利的可能啊。后来听了B的解释，才明白，此民宿非彼民宿也。京都是旅游重镇，一年四季游客云集。床位数在旺季时严重不足。如果按照全国政策，一刀切，床位数很难短时间内靠建造酒店来解决。于是京都政府对大量独立住宅，也就是所谓一户建，网开一面。允许申请被称之为“简易旅馆”的执照。持简易旅馆执照，就可以全年经营了。本书讲的民宿，就是这类持简易旅馆执照的民宿。
一边是房价低迷，一边是旅游市场爆发式增长。大量外国资本看到了机会，趁势而入。2015年后，京都申请简易旅馆执照的一户建开始成倍增长。一开始，审批非常松，执照很容易获得。随着游客扰民事件增多，市民投诉大量增加。京都市政府随即修订了新的简易旅馆法规。对民宿管理提出了新要求。其中最要命的一条就是关于雀吧。
雀吧，是日文汉字“帐场”的日文发音。大致是酒店接待前台的意思。法规规定，民宿（简易旅馆）必须设置雀吧。雀吧必须有接待台，前台工作人员厕所和休息室。对接待台，厕所，休息室的最小尺寸都有严格规定。很多民宿经营者因为雀吧而惶恐不安。为什么呢？大多数民宿规模都极有限。基本上都只有几十平方米。二、三十平方米的也不少见。这样的民宿，如果还要切出一块面积做雀吧，那本来在螺丝壳里做出来的道场将遭到致命打击。当然，法规还是很人性化的。知道这一条出台，很多民宿都只剩下关门歇业这一条路了。于是提供了第二条路径。允许民宿将雀吧设在别处，但离民宿距离必须小于800米。这个日文叫“施设外帐场”。我称之为“场外雀吧”。同时在民宿入口必须设置监控镜头，保证场外雀吧的工作人员可以随时监看到民宿住宿人员的出入情况。
现在终于明白B当初为什么要把收益那么好的民宿转卖给我了，因为新法规下，那栋民宿只有关门一条路可走。
10月的某一天，民宿改造已进入尾声。马上就要进行消防设施检查。这一关过了，就可以正式申请旅馆执照了。这一天和建筑师视察完工地，凌沼忽然神色郑重地问我：“陈先生后面有空吗？有空的话我们能交流一下吗？”这样的话，以前也问过多次。通常接下来，我就和他们一道，出门向左，走到停车场。一同乘林先生的车，回到他们的事务所，坐下来商谈图纸细节。我刚点头，两位建筑师就一前一后，出门向右拐去。咦？我有点莫名地跟随在两人身后。一路上，两人一脸严肃，也不说话，径直朝乌丸和五条交界口的麦当劳走去。现在十点半，是要吃早饭还是午饭啊？
凌沼小姐为我们买了咖啡，大家到二楼找位置坐了下来。林先生刚一开口，我就知道大事不妙。
“下周消防检查。检查结束，我们准备开始申请执照。陈先生，你的场外雀吧落实了吗？”
从B手上买房的时候，B跟我提起过新法规的事。不过，她正好在那附近有一家酒店，距离不过600米。所以她打包票说没问题。我可以使用她酒店的地址作为名义上的场外雀吧，这样申请执照就完全没有问题了。另外，民宿正式改造前，还需要在街坊里召开说明会，以获得邻居的支持。万一有邻居不同意，那这个民宿就悬了。往往需要动用大量人力财力去说服，拖个半年一年的，很正常。有的甚至始终无法获得支持，项目彻底歇菜的也有。在民宿开始改造时，B派人代表管理公司和林先生一起参加了说明会。据说当时邻居们知道房东是中国人，纷纷表示担忧。主要是担心语言问题，怕万一有问题无法沟通。好在我的民宿位置较好，周围早有不少酒店及民宿。居民已经习惯。又有管理公司，他们用不着和房东直接联系。有事找管理公司就行了。所以，与会的邻居都签了字，一致同意。
因此，从一开始林先生就知道场外雀吧由B的公司提供。今天却郑重其事地来问我雀吧的事，显然，建筑师一定是在B那里碰了壁。
彼时因为B在钱上做手脚，我虽对她敬而远之，但并没有直接翻脸。当初讨钱时，次次都假装接受她找的各种理由。当然，信任是不可能再有的。能不合作就绝不会再找她合作。我打算去寻找别的管理公司，看附近会不会有其他公司可以提供场外雀吧。但林先生劝我说，当初说明会是B的公司参加的。如果现在变更管理公司，还得重新召集邻居们开会，解释为什么要更换管理公司。能不能说服，不知道。申请执照的时间至少得延期了。因为申请时必须落实场外雀吧。
一盆冷水，从头浇到脚。
日本人的古板，那是举世闻名的。如果邻居们因为我换管理公司而反对民宿经营，那就得不偿失了。
“你可以拿到执照后再想办法变更啊。”林先生说。没想到这位严谨的日本人会给我支这样的招。
我决定接受林先生建议，硬着头皮再去联系那位成功的华人企业家B。发微信去问雀吧的事，几天没有回音。正好太太有位同事来京都旅游，有意投资房产，要我们推荐能讲中文的房产中介。我推荐了B。心想，这位只认钱的朋友，看到了利，应该会好说话一点吧。果然，终于有了一条回复：“现在这个事情有点复杂”。
一看到这话，就知道B又在动歪脑筋了。没过多久，发来了一大段话。先讲了讲新法规，然后说目前民宿业主个个惊恐，不知如何应对。最后说，现在雀吧外借的市场价已到了每月7万日元。
喔，还好，我心想，没有直接拒绝我。不过就是想多要钱嘛。从我联系的管理公司来说，雀吧的市场价从1.5万日元到3万日元。B的漫天要价早有心理准备，也就没什么惊讶的了。我回复说，既然市场如此，那也只能接受了。对面又是几天的沉默，没有任何表示。太太提醒我说，是不是B嫌单单外借雀吧利润不够丰厚啊？干脆把整个管理都打包交给她算了。B代理运营的话，是收取经营额25%的管理费。那自然比7万日元多得多了。我试探性地微信B，表达了索性全权委托的意思。B秒回，OK。并说现在在外办事，明天回办公室把合同发我。大概太兴奋于自己的成功了，前面一条微信还说明天，不到半小时，后一条微信就把合同发过来了。
民宿经营还有一个垃圾处理的问题。日本垃圾分类严格，垃圾不能随意乱扔。一般有专业的管理公司的话，都会由管理公司代为处理。B却要我自己去和垃圾清运公司签代理服务合同。那段时间，对于B的憎恶越来越强烈。我决心宁可重新召开邻里说明会，也要摆脱B。每天拼命在网上搜寻别的管理公司。发出大量的英文邮件，告诉他们我的民宿位置，希望能租到场外雀吧。回邮件的日本公司约有一半。其中可以提供场外雀吧的又约有一半。雀吧靠近我民宿的只有三家。三家里只有一家满足800米的要求。偏偏这一家名声极差。另外两家，一处900米，一处850米。
唉，大概命数使然。放弃挣扎吧。我决定过几天去找B签合同。
联系别家管理公司也不是一点收获没有。在最后筛选出来的三家公司中，有一家叫Exseed的日本公司给我留下极好的印象。公司老板广濑先生直接用英文回复我。他说如果你的民宿不是京町家的话，雀吧外借免谈。不过，京町家是不需要场外雀吧的呀。他提醒我。
我大吃一惊。这是真的吗？于是我给广濑先生又发去一封邮件，仔细询问他。按说，他公司的雀吧因为不能满足条件，我们已经没有合作的可能。但他仍然很认真地回复说明。原来，京町家做为本地传统文化载体，数量急剧下降。每年都有大量町家被拆除，改建成新式住宅。政府为鼓励民间保护町家，出台了许多政策，帮助传统町家能在现代化的环境中被继续使用。比如被改建为简易旅馆的町家，就比普通一户建享有更为宽松的限制条件。町家民宿，的确不需要设场外雀吧。只要满足十分钟内，有管理人员能赶到民宿处理问题就行。
换句话说，我根本不用租场外雀吧。