负债想上岸？先向房地产公司学习“债务优化”

相信大家都知道：

房地产公司是巨大的“负债机器”，在他们动辄十亿、百亿、甚至千亿的现金流中，只有极小部分是自有资金，剩余绝大多数资金均为融资所得，而房地产企业使用最多的就是债权类融资。

为什么房地产企业敢大笔借钱？难道只是因为卖楼的收入可观吗？

当然不是，营业收入只是表面、且经常上下波动，而幕后的“战略中心+财务部”才是高杠杆举债模式的：稳定器！

如果没有战略中心和财务部联手共建的贷款优化部门，这些房地产企业早就灰飞烟灭了。所以，我们今天就带大家看看：债务优化的祖师爷——房地产公司是如何优化企业债务、以四两拨千斤的强大专业功底降低负债率的。

注：企业债务的优化，与我们个人债务的优化有不同之处，但根本逻辑相通。

有息负债增速

根据《2019年房地产企业偿债能力报告》，并参照下图我们可以看出：我国前50大房地产公司2016-2019年的有息负债率增速分别为37.99%、36.21%、21.28%、16.40%。

什么是有息负债？因为上市的房地产企业可以发行可转债、无息债，所以有一部分债务从相对的角度而言，是没有即期利息的。增速逐年下降的百分比好像也不大吧？错，是非常大！比如2019年，增速仅有16.40%，相对降低了5%左右，但人家的负债金额成百上千亿啊，5%可能就是50个亿了……如果还觉得房地产公司花百万年薪雇来的顶尖人才，降低这5%很容易，那请大家自己算一算：

你那几万、几十万的贷款，在优化之前（自己乱还款的时候），别说每年能降低多少了，恐怕每年以贷养贷增加的金额都接近翻倍了吧……更何况“船小好调头”，只要你也能用基础的债务优化技术，每年减少的债务费用就很可观了。

融资成本可控

继续参考下图，我们可以看出：近3年来，主流房地产公司的债务融资利率仅从6.5%上涨为7%出头，平均每年的融资成本仅增长0.16%！

换句话说，房地产公司通过更加领先、精准的债务优化，即便在2018-2019开始走下坡路的年份里继续以贷养贷，每年新增的利息费用也仅仅为上一年的0.16%，连1%都不到！

可能又有人看不懂了……为什么明明看见房地产公司的融资利率是12%-20%，但实际利息增长却只有0.16%呢？

朋友们~人家借来的钱、在还款的时候，可不是跟你一样毫无计划的……绝大多数房地产企业，在准备借一笔钱之前，就已经在战略部门和财务部门成百上千人的密切配合下，利用先进的算法模型系统，测算了最精准的、减费效果最好的《最佳还款方案》。

承认差距

首先，我们团队自己必须承认差距：在债务优化的技术方面，一般团队的技术实力，确实比不上这些大型房地产公司的债务优化部门。但因为专注于做个人债务的优化，所以当前的技术能力也基本足够了，毕竟应该没有人会借500万以上的信用卡或者网贷……

其次，也建议大家虚心学习：路都是自己走出来的，站在原地愁眉苦脸是解决不了债务问题的，只有鼓起勇气面对、选择科学的方法才能上岸。