永恒的优势
总体来说，直到20世纪60年代，非裔美国人的收入才有了起色，但此时郊区化进程已经基本结束。
从1973年到现在，不同肤色、不同种族的工人阶级和中产阶级美国人的实际工资大都处于停滞状态。那些只接受过高中教育的人的实际收入有所下降，可能部分接受过大学教育的也一样，因为有些人本来在加入了工会的工厂中工作，但下岗后在服务行业就业，这些行业没有工会，也就意味着工资会低很多。
无论肤色，所有美国人的工资增长都处于停滞状态，正当此时，独户住房的价格开始暴涨。从1973年到198年，非裔美国人工资的中位数下降1％，而美国的平均房价上涨了43％。在接下来的10年间，非裔工人的工资又下降了1％，而平均房价则再次上涨8％。
最后联邦政府终于决定允许非裔美国人进入近郊区，但此时，成为一个融合民族的机会之窗已基本关闭。例如，1948年，莱维敦的住房售价为8000美元，或者，换算成今天的价格，大约是7.5万美元。现在，未经大规模改建的莱维敦住宅（也就是说，只有一间浴室的房子）售价为35万美金及以上。1948年买下这些住房的工人阶级白人家庭，在经过三代之后，积累了20多万美元的财富。
大多数非裔美国人没有机会购买莱维敦的住房，也没有机会购买全美范围内与之相似的成千上万个小区的住房，他们一直租房住，而且往往租的是贫困社区的住房，没有积累任何产权。也有一些人购买住房，住进了条件不那么好的小区。
文斯·梅里戴就是曾经参与建设莱维敦却没有资格住在该地的那位先生，他在附近一个几乎为纯黑人的近郊住宅区湖景街买了房子。直到今天，湖景街的黑人仍占总人口的74％。他的亲戚们说不准他在1948年买下湖景街住宅的时候到底付了多少钱，但是莱维敦的房价是当时最便宜、最划算的，因此他付的价钱很可能不会低于莱维敦的7.5万美元。在近郊区购买住房的白人可以得到退伍军人管理局的抵押贷款，不需要任何首付款，但是文斯·梅里戴没有这个待遇，因为他是非裔美国人。他可能需要付20％左右的首付款，也就是1.5万美元。
现在湖景街的单浴室住宅售价在9万～12万美元之间。梅里戴一家在三代之后，通过资产升值最多赚了不过4.5万美元，大约是莱维敦的白人退伍军人所获取财富的20％。更糟糕的是，在2008年之前的房产泡沫中，湖景街这样的下层中产阶级非裔社区正是抵押贷款经纪人瞄准的次级贷款放贷目标，这样一来，比起经济情况类似的白人家庭，非裔美国人家庭无法按期缴纳月供，从而丧失抵押品赎回权的情况更多。
70年前，很多工人阶级和下层中产阶级非裔家庭都买得起总价为大约7.5万美元（按今天的货币来算）、不需要首付款的近郊区独户住宅。几百万白人都是这么做的。但是，工人阶级和下层中产阶级非裔美国人家庭现在却买不起总价在35万美元甚至更高、需要20％即7万美元首付款的住房。
现在白人家庭收入的中位数是6万美元，而黑人家庭收入的中位数则是3.7万美元，约为白人的60％。你可能会认为，黑人和白人家庭财产的比例也大体如此。但是，白人家庭财富（资产减去负债）的中位数是13.4万美元，而黑人家庭财富的中位数大约是11万美元一一不足白人的1/10。如此巨大的差异，自然不能全部归答于政府的种族性住房政策，但这一政策确实是其中很重要的一个原因。
对于美国的中产阶级来说，住房的抵押资产净值是家庭财富的主要来源。今天的非裔美国人家庭，他们的父辈和祖辈在20世纪50年代至60年代没有资格参与抵押资产净值积累的繁荣，现在他们要缩小财富差距，困难重重。
白人家庭在必要情况下利用房屋净值抵押借款的情况更为常见，这使得财富差距尤为显著。他们可以借款来应对紧急医疗开支，送孩子上大学，退休而不必依赖子女，帮助家庭成员渡过难关，挺过短暂的失业期而不必担心挨饿受冻。如果没有这样的紧急情况来消耗存款或房屋净值，家庭就可以把财富传给下一代。
1968年的《公平住房法》禁止未来实行种族歧视，但是，在该法案通过之后，将非裔美国人挡在大多数白人近郊住宅区之外的，主要并不是种族歧视（虽然歧视依旧在起作用），而是支付能力的丧失。20世纪40年代末，非裔美国人被剥夺了购房的权利，这是违宪的，要恢复这一权利，并不是通过一部《公平住房法》就能实现的，虽然该法案告诉他们的后代子孙，他们现在也可以在近郊住宅区买房了—只要买得起。联邦住房管理局和退伍军人管理局在20世纪40年代和50年代给予下层中产阶级白人的好处，已经成了一种永恒的优势。
