受让方拒不付清房子的余款，出让方有权解除合同吗？

作者：蒋峰

要合法地行使解除合同权，才能有效。本文以一则人民法院公布的案例为基础，对它提出观点。

一、本案当事人：

1、 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：彭某红，女

2、被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈某，女

3、原审第三人：彭某某，男。

二、原告诉讼请求：

1、确认彭某某与陈某就娄底市某名园某栋某单元526、527房屋建立的赠与关系无效

2、解除彭某红与陈某于2008年8月24日签订的《彭某红与陈某达成如下协议》及其附件

3、判令陈某将登记在其名下的娄底市某名园某栋某单元复式楼526、527房屋返还给彭某红、彭某某。

三、原告的再审请求：

1、原审判决认定第三人彭某某赠与陈某房产的行为属无效行为，但却未在判决中确认该赠与行为无效，遗漏了当事人的诉讼请求。

2、一审判决认定彭某红要求解除其与陈某签订的《彭某红与陈某达成如下协议》之附件的依据不足，二审判决认定彭某某只是出资了涉案房屋的购房款，彭某红不能主张要求陈某返还房屋，明显错误。陈某既未与彭某某脱离关系，又长期拒绝支付余款，并经彭某红多次催讨后仍不支付的行为已构成根本违约，彭某红依法有权要求解除合同。请求撤销一、二审判决，支持再审申请人的全部诉讼请求。

四、本案基本事实：

1、原告彭某红与第三人彭某某系夫妻。被告陈某曾在第三人彭某某开办的北京某某堂公司供职。被告陈某明知第三人与原告系夫妻，仍与第三人彭某某保持不正当关系。

2、第三人彭某某于2005年出资为被告陈某购买了位于娄底市××单元××、××楼及车库，并将该房产登记在被告陈某名下。

3、原告彭某红知情后，与被告陈某于2008年8月24日签订了《彭某红与陈某达成如下协议》及附件，协议内容如下：1、由彭某某投资的娄底某名园某栋某单元复式楼526、527房，目前为陈某名下，处理方式见附。2、陈某不得以任何理由在彭某某投资的北京的某某堂商场（现更名为某泰百货）任职，同时，不得以任何理由参加彭某某其他的投资项目（包括家人）。3、陈某暂住彭某某××北京市××院水岸××小区××单元××房10天，并在1个月内将所有物品搬离。4、陈某必须与彭某某脱离关系，不得以任何理由为借口，否则，后果自负。5、彭某红经与陈某达成协议后，不得与彭某某以此为理由离婚。6、达成协议后，彭某红将所拿照片及相关资料在1个月内退还给陈某，并在今后不得以任何形式损坏陈某名誉。

4、协议附件内容如下：1、由彭某某投资的娄底某名园某栋某单元复式楼526、527房（复式），原总造价（包括装修）约50万元，经双方协商，现以人民币35万元转卖给陈某（包括装修），今后房子所有权归陈某，彭某红、彭某某不得以任何形式及手段将房子要还，否则，陈某保留法律诉讼的权利。2、房款于2008年10月10日前打入彭某红账号下。双方违约后果自负。协议签订后，被告陈某与第三人彭某某藕断丝连，原告彭某红没有将照片及相关资料退还被告陈某，2008年12月12日，第三人彭某某转款10万元给被告陈某，被告陈某当日通过同一账号转给原告彭某红10万元，余款一直未付。原告彭某红催讨未果，于2014年6月6日诉至法院。

五、法院裁判结果：

1、一审法院：驳回原告彭某红的诉讼请求。案件受理费6550元，财产保全费2270元，共计8820元，由原告彭某红负担。

2、二审法院：驳回上诉人彭某红与上诉人陈某的上诉，维持原判决。

3、再审法院：维持娄底市中级人民法院(2015)娄中民一终字第某某某号民事判决。本判决为终审判决。

六、本案争议焦点有四个：第三人彭某某与被告陈某的赠与行为是否有效；原、被告签订的协议是否有效；原告彭某红的起诉是否超过诉讼时效；该协议及附件是否可以被解除。

七、评析

1、合同解除：有法定解除与约定解除之分。法定解除分为因客观原因的解除合同和违约解除合同。为什么在民法中要设立解除合同的权利？民法既要追求形式上的公平正义，也要追求实质上的公平正义。先说违约解除。在合同履行过程中，“严守合同”体现的是形式上的公平，但是非违约方如果在对方已严重违约致使合同目的不能实现的情况下，还须遵守合同的义务，那么会造成实质上不公平。因此法律允许非违约方从合同中解脱出来。再说约定解除。它是合同双方当事人事先约定一定的解除条件。赋予解除权人在解除条件成就时享有单方解除合同的一种解除形式。当事人约定的解除合同的条件，要符合民法的基本原则精神。要维护双方的利益平衡，要维护当事人利益与社会利益的平衡。合同解除权的行使，必须要遵守法定的方式和程序才会有效力。

2、法律规定：我国《合同法》的相关规定

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

3、司法解释方面的规定：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的有关规定：

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

4、　《物权法》的有关规定：第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

5、结合本案来分析：

第一个方面：被告陈某与第三人彭某某存在不正当关系，第三人彭某某因此为被告陈某投资购买位于娄底市××单元××、××楼及车库，并将该房产登记在被告陈某名下，被告陈某取得该财产违背了社会公序良俗，损害了原告的合法权益，不属于善意取得，不受法律保护，第三人与被告之间的“赠予行为”虽在2005年已经履行完毕，但该赠予行为自始无效。

第二个方面：双方于2008年8月24日签订《彭某红与陈某达成如下协议》及附件，重新达成由陈某购买涉案房屋的合意，事实上已否定了陈某接受彭某某赠与房产行为的合法性。原告在诉讼状中提出：确认彭某某与陈某就娄底市某名园某栋某单元526、527房屋建立的赠与关系无效。这个诉讼请求，提出来是对的。

第三个方面：原告提出的第二个诉讼请求是错误的。理由如下：原告要行使法定解除合同的权利，要符合法定的程序和要求：第一个要求：法定解除合同的条件是否出现？依据《合同法》第94条第3款规定：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。按照协议的约定：房款于2008年10月10日前打入彭某红账号下。原告彭某红基于诉争房款曾多次向被告陈某催讨，被告陈某没有明确表示不履行债务，而是以原告彭某红未将所拿照片及相关资料在一个月内退还给被告陈某作为拒付余款的抗辩理由。说明了原告行使合同解除权的条件在2008年12月底以前就出现了。依据司法解释的规定，原告应当于2019年1月10日以前行使解除合同的权利。（2018年10月10至2019年1月10.经催告后的三个月内）。第二个：行使解除合同权的程序：第一。向被告发出解除合同的通知。合同自通知到达对方时解除。第二：被告如果提出异议。第三。原告向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。 综合以上两个理由，得出结论：双方协议签订于2008年，彭某红2014年才起诉要求解除合同明显已超过合理期限。因此，原判不予支持彭某红要求解除《彭某红与陈某达成如下协议》及附件的诉求，进而不予支持彭某红要求陈某返还房屋的诉求，并无不当。

第四个方面：原告及诉讼代理人犯了两次错误：第一次错误：诉讼代理人没有仔细研究法律和案件事实。在诉讼状中提出了第二个诉讼请求。第二次错误：在一审中，法官向原告释明后，仍然坚持原来的诉讼请求。本来此时还有机会更改第二个诉讼请求。但是原告及两个诉讼代理人没有把握住机会。可以改成这样的诉讼请求： 判令被告返还购房款25万元及支付按同期银行贷款利率计算的利息。（2018年12月12日至被告实际履行之日）

第五个方面：本案没有超过诉讼时效。属于诉讼时效中断的情形。

第六个方面：2008年8月24日与被告陈标签订了《彭某红与陈某达成如下协议》及附件，上述协议均是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告陈某不能提交证据证明其曾受原告胁迫，事后亦未在法定期限内向相关部门主张行使撤销权，故《彭某红与陈某达成如下协议》及附件应为有效协议，且该协议表明原、被告及第三人认可赠予行为无效并达成对诉争“赠予”房产的买卖协议。

第七个方面：彭某某作为财产共有人参加诉讼至今，未提出否定意见，应视为其对上述协议的追认，根据上述约定及协议附件签订时涉案房屋已登记在陈某名下并由其占用使用，双方又未约定其他附加生效条件的事实，应当认定协议附件签订之时涉案房屋所有权即已移转给陈某。法律依据是《物权法》第15条规定。换句话说：

第八个方面：原告与被告在协议中有句话：双方违约后果自负。这句话是笼统的。违约的责任承担方式要具体化，这才有效。

我们要认真学习法律、仔细分析案件事实。才能正确提出诉讼请求。

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