为什么资产管理是金融化轻资产战略的核心

金融化轻资产不同于去化型轻资产模式：

轻资产模式可归类为去化型轻资产和金融化轻资产两种模式。去化型轻资产模式其实业界并不陌生，主要通过散售或整售商业物业避免商业资产沉淀于企业的财务报表，以提高企业的资产周转率和回报率。 金融化轻资产模式则是从投资、开发、运营到退出的整个资产周期都借助或部分借助外来资本，通过基金平台或合资形式使商业资产在企业的财务报表中尽量最小化。简单地说，前者是用自己的和银行的钱建设物业并快速出售，赚取开发利润的同时实现轻资产；后者则不仅用别人的钱来投和建，还用别人的钱来持有经营，等项目价值最大化后退出，在为外来资本实现长中期稳定回报的同时，赚取各类管理费。

这两种轻资产模式各有千秋。去化型轻资产模式是一种偏债的模式，大量依赖银行贷款融资，以财务管理为核心，强调现金流，万达目前所提的轻资产模式接近这类模式。金融化轻资产模式则是偏股的模式，以股权基金和股本合作为资本平台，以资产管理为核心，强调资产回报率，凯德是金融型轻资产模式的代表。晤桥亚洲在帮助国内企业梳理商业地产战略时，往往建议这两种轻资产模式相结合的混合型模式，即通过销售非核心型资产保证现金流，又积极与资本市场合作开发核心型资产，借用外来资本长期持有资产，不断通过经营提升资产价值直到资产回报最大化再退出。地产行业正在结构性转型，地产金融化趋势日益明显，而混合型轻资产模式成功的基础在于合理的资产配置和较强的资产管理能力。

为什么资产管理是金融化轻资产模式的核心：

金融化轻资产模式从投资、开发、运营到退出全资产周期的各个阶段都与资本市场紧密结合，通过管理输出为资本实现中长期稳定回报，从而赚取各类管理费。这种轻资产模式的核心是资产管理，因为企业如果无法通过有效的回报管理和风险控制以实现对资本市场承诺的回报，最终将被资本所抛弃。

资产管理能力是国际领先地产企业的核心竞争力之一。资产管理以回报管理和风险控制为核心，将地产项目从投资、开发、运营到退出的整个周期以投资回报为主线串起来，力求项目达到投资回报要求。在资本与地产日益紧密结合的过程中，资产管理更显重要。中国地产企业从纯住宅模式向综合开发转型的一个重要环节是打通金融通道，利用资本市场来解决商业地产资金沉淀和退出问题，而资产管理平台则是地产企业有效对接资本市场的关键。

当地产企业都以打造金融产品的理念开发项目，以资本市场和金融机构作为资产的退出通道时，企业就不得不反向优化自身的整个开发和经营管理体系，而这个自我完善过程的关键是资产管理体系的搭建。

资产管理与经营管理的区别：

晤桥亚洲在协助多个地产和金融机构搭建和优化资产管理体系过程中发现行业中普遍存在资产管理和经营管理功能混淆的问题。资产管理的三大功能包括：回报管理、风险控制和协调管理。资产管理上接资本，下接资产，对资产投资、开发、运营各个阶段的核心指标进行管理和监控，力求项目从投资到退出的全周期达到资本预期的回报要求。经营管理则聚焦于项目层面的具体管理，包括运营、招商、推广、工程管理等具体执行环节。如果把经营管理团队比作运动员，那么资产管理团队则扮演着裁判员的角色。业界最常见的误区是管理团队既当裁判员又做运动员，造成管理上的混乱。

资产管理在企业架构中的设置需要相对的独立性才能发挥其作用，否则就无法实现对资产全周期回报管理和指标监控的功能。资产管理作为一个新功能板块如何有效嵌入企业的现有体系发挥作用，是一个考验管理高层决心和智慧的课题。

通过资产管理体系的搭建来优化开发和经营管理体系：

资产管理能够帮助企业与资本市场有效对接。资方对基金和股本合作的投资意愿往往取决于对该企业资产管理能力的信心。通过合理的架构设置和系统的管理功能规划，资产管理才能发挥作用，但是如果企业缺乏一套以回报为导向的投资、开发和经营管理体系与资产管理体系相配合，资产管理的作用会大打折扣。因此企业在搭建资产管理体系时，往往需要对投资、开发和经营管理体系同时进行优化，形成一整套以回报为导向的轻资产管理体系和流程。

当地产企业都以打造金融产品的理念在做开发项目，以资本市场和金融机构作为资产的退出通道时，企业就不得不反向优化自身的整个开发和经营管理体系，而这个自我完善过程的关键是资产管理体系的搭建。