解读《2019年上半年昆明房地产市场研究报告》

7月12日，锐理数据2019上半年昆明房地产市场研究报告发布会在红星天铂营销中心举行，昆明房地产市场业内人士、各大主流媒体及嘉宾共同见证了此次发布会。

发布会上，昆明锐理数据总经理梁彩霞从整体经济、土地市场、住宅市场、商业市场、办公市场、楼市预测六大维度全面解读了《2019年上半年昆明房地产市场研究报告》，并对昆明下半年市场行情进行了剖析和预判。

图为 活动现场

图为 昆明锐理数据总经理梁彩霞

2019上半年楼市关键词：稳

2019年以来，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

昆明市场整体供销趋于平衡，成交量价稳中有升。2019年上半年住宅市场新增398.68万㎡，同比增长22.92%；成交426.79万㎡，同比上涨4.15%；2019年上半年住宅月均去化71万㎡，供销比为0.9。

截止2019年6月30日，昆明市住宅存量545.19万㎡，较2018年年底下降了28万㎡；按照2019年上半年月均去化71万㎡计算，去化周期为7.7个月。

2019年上半年均价13949元/㎡，同比增长6.04%。从产品面积的变化看，供应和成交其140-160平米左右的户型大幅增长。随着二胎和三胎的全面放开，需求的变化推动产品的变化，刚需产品会逐渐被改善产品替代。

外来房企不断涌入 “抱团取暖”成主流

昆明得天独厚的自然环境优势，使得外来房企不断涌入昆明市场，抢地势头强劲，2019年上半年土地市场中前十拿地外房企多为外来品牌房企，从拿地面积份额看，前十名总和占75%；从总地价份额看，前十名总和占68%。外来房企已占据昆明主流市场。

房企“抱团取暖”，优质地块减少，地产开发压力增大，通过合作拿地开发（或与本土开发商合作，或与平台公司合作）来共同承担风险，缓解资金压力。

2019年上半年昆明供应土地162宗，面积7336.19亩；成交土地120宗，面积5426.25亩，相比2018年上半年无论是供应和成交都有较大幅度的增加。成交单价586.98万元/亩，成交金额318.51亿元。

上半年纯住宅用地供应4338.69亩，占比59%；成交3778.54亩，占比70%，单价547.22万元/亩。

2019年上半年土地供应主要集中在官渡区、西山区和呈贡；成交主要集中在呈贡区、官渡区和西山区。

商业办公市场投资遇冷 去化艰难

2019年上半年商业新增量70.20万㎡， 同比上涨129.00%；成交21.91万㎡，同比下降26.24%；成交均价19195元/㎡，同比下降9.02%。

截止6月30日，商业存量为614.28万㎡，按照上半年月均去化3.65万㎡计算，需168.2个月（约14年）消化，库存堪忧。

虽然国家依然坚持“房住不炒”和租售并举的政策导向，鼓励租赁市场的发展，带动了昆明公寓产品的去化，但是整体办公市场存量较大，去化缓慢。

整体办公市场 2019年上半年办公供应69.66万㎡，成交79.37万㎡，存量略微增至467.09万㎡（写字楼占51%，公寓占49%），按照月均去化13.23万㎡，需35个月（约2.9年）消化，成交均价9291元/㎡。

写字楼市场2019年上半年写字楼供应6.55万㎡，成交31.58万㎡，存量为236.79万㎡，按照2019年上半年月均去化5.26万㎡，需45个月（约3.8年）消化，成交均价7709元/㎡。

公寓市场2019年上半年公寓新增63.11万㎡，成交47.67万㎡，存量226.44万㎡（SOHO占68%，LOFT占32%），按照2019年上半年月均去化7.94万㎡，需28.5个月（约2.4年）消化，成交均价10341/㎡。

2019昆明下半年市场预测

发布会的最后，昆明锐理数据总经理梁彩霞女士分别从政策、土地、商场等方面对昆明下半年的市场作了相关预测。在政策方面，一城一策、因城施策，依然是楼市调控的主旋律。昆明政策会顺应国家政策，但会持续相对宽松。

在土地方面，昆明未来土地市场依然会保持火热，在各板块中，官南、东南板块未来半年预计土地供应均超过1000亩；相比土地较少的主城区域，大量的开发商会较多关注主城周边距离较近的可以承接主城外溢的区域，包括安宁、嵩明、晋宁等区域。

在市场方面，预计19年下半年物业市场的容量会在500-600万方。均价会稳定在14000-15000元左右。商业的市场容量或会与18年持平，但价格会持续下降 。办公产品的容量也不太可能有太多的增加，其价格增幅不会太大。