1000块改造老房做Airbnb超赞房东
18 年 10 月份，当做 Airbnb 房东这件事儿从前两年的随随便便一套房赚上几十万，到如今房源泛滥，房东要拼装修、拼服务、拼价格、甚至自个策划创意营销活动时，我在寸土寸金的北京却心血来潮想做一间 Airbnb。研究家居软装的爱好、五湖四海交点朋友的想法，赶上新签房源是二居、次卧利用率低的契机，即使错过了十一黄金周房价翻番仍供不应求的好时光，我仍然在十月下旬，只用了一个星期的准备期，花了不到 1000 块钱便开张营业了。首单就是一住两个星期的大单，此后陆续接了不少周租、双周租甚至月租的客。次年初，逢着 Airbnb 超赞房东评选，我以 4.8 分评分、100%回复率、0 次取消预定、95% 接受预定率不出意料入选。如何快速低成本在业余时间成为 Airbnb 超赞房东 ？我总结了一套简易的万能公式，恰当选址 + 适度硬装 + 风格软装 + 周到服务 + 实时定价 + 精准宣传。
1、恰当选址：
除了多房间的整栋住宅更适宜选址在景区商圈，以吸引购买力和付费意愿最高的游客，不论你运营的是独立一居、独立二居还是独立房间，都可以选择在大厂林立的办公区、情侣常常出没的大学区、小吃街网红点密集的景点区。
2、适度硬装：
不做设计师网红民宿、如何营造低成本却好看好住的民宿？租一个简单大白墙、干净木地板、水管暖气片不裸露、厨房卫生间瓷砖看得过去、空调、冰箱、洗衣机、成色较新的简单半空房可以省下不少麻烦事儿。如果不巧，看上了的房子交通、采光、格局哪哪都好，可墙上贴着花里胡哨的儿童贴纸，踩脏了的红木地板不忍直视、卫生间和厨房的瓷砖水管暖气片更是丑出天际…… 怎么办？尝试跟房东或中介沟通，把装修的部分成本分摊进房租里。许诺给房东刷墙、铺木地板、翻新厨房，却只让房东月租降个两三百，大部分房东都会同意。这样一年省下来几千块，而改装方案成本却不过几百。墙脏？在闲鱼淘上一桶半价的立邦儿童漆，自己动手刷墙或者 58 同城找个师傅上门。地板丑？ PVC 自粘的地板革搞定。瓷砖丑？自粘防水贴纸出马。水管暖气片裸露？水性暖气片漆解决。空调冰箱洗衣机显旧？空调挡风板贴纸挂布同样都行，实在不行，再跟房东沟通，双方各出点钱，升级换新。除此之外，对民宿来说，智能密码锁是值得投资的利器，价格从几百到几千都有，量力而行。
3、风格软装：
对软装部分必需品的采购，实用和性价比是首要考量。 - 床。绝大部分房客对床的要求不高，只要尺寸是双人床，即使单身也能滚来滚去就好。半空房可以用最简易的木质或铁质龙骨架做榻榻米式床。非半空房遇见房东留下的可怕的老式床，拆掉床头板，会避免搭配成为灾难。而如果你有闲置的床垫，两张床垫摞一起，躺上去谁说不是一张床？ - 床垫。对半空房，宜家售价 999 款是性价比极高的选择，等哪天不做 Airbnb 了，靠宜家这个牌子也可以方便转手。非半空房，房东的旧床垫多半是睡上去没准硌人的弹簧床垫，买一张稍微厚实点的床褥就可以缓解，网易严选售价 79 款，不仅抗菌防螨还防漏，如此再也不担心某些特殊液体渗入床垫清洗不掉。 - 被子。没什么比宜家的被子更有性价比的了。最便宜的填料 300g 夏被只要十九块九，填料 850 g 的冬被价格也不过百。
👆两张床垫摞一起变成床 + 宜家蓬松被子- 枕头。一款可水洗的羽绒枕，既方便打理，又方便造型。网易严选售价 59 款，表面手感丝滑，对一些爱拆掉枕套直接睡枕头的房客，没准算个惊喜。
👆网易严选的枕头- 床品四件套。冬用水洗棉，夏用水洗亚麻，容易清洗还不需要熨烫。宜家或淘宝 300 块以内，简约纯色就好。淘宝推荐大朴家纺、古堡花园、野兽派、直物人工作室、NICEONE …… 舒适度和 MUJI 相差不大。不过睡了一圈，论舒服，平价品牌里还是 MUJI 最舒服。 - 浴巾和毛巾。即使提供了浴巾，也有不少房客介意卫生问题不会使用。甚至毛巾，也常有自带。但超赞房东的原则就是你可以不用，但我不能不提供。宜家、尼达利、造作、小红书自营品牌 Redlight 性价比都不错，但论舒服…… 还是 MUJI 。 - 衣柜（或衣架/收纳篮/上墙挂钩/晾衣绳等衣物收纳方案……）。如果是半空房，推荐宜家晾衣架穆利格，售价69 ，好看又能挂。或者爱丽丝、懒角落、宜家艾格特等落地收纳柜或拉篮。如果地面空间不足，用隐形晾衣绳可充分利用垂直空间，不过安全考虑需在墙上打孔。上墙挂钩则可以作为辅助方案，用在门厅玄关等处。
👆moreover 的上墙挂钩- 窗帘（或木百叶、铝百叶、卷帘等遮光方案）。如果是半空房，一套纯色棉布或亚麻窗帘可以营轻松营造舒适惬意的感觉，宜家伦达 149 款，系带设计还显层高。百叶则推荐淘宝 sunfree，质感也不错。如果房东留下的窗帘也不难看，记得充分浸洗几次，不知名品牌的窗帘可是室内主要甲醛污染源之一。 对非必须风格装饰品，考虑到投入成本和在年轻群体（同样也是 Airbnb 主要用户）审美喜好，简约北欧风比日式 MUJI 风更便宜，比 ins 风更耐看。 - 桌子：便宜耐用的宜家白桌子，利蒙面板 勒伯格支架一套只要 150。担心房客划伤桌面，也可以铺桌布。HM home、Zara home、moveover、我家有个植物园都有好看不贵的简约款式。- 灯具：除非房东留下的吸顶主灯丑到无法直视，大部分顶灯都不用动。需要设计的是空间里的点光源。桌面台灯，推荐小米售价 159 款台灯，可调色温和亮度。
👆小米可调色温亮度的台灯落地灯/壁灯推荐宜家勒纳普系列，小贵？闲鱼可以七八折价格淘个九成新。氛围灯则轮到串灯、射灯、夜灯出场，宜家、造作、小米、甚至网易严选都有不错的性价比款。
👆宜家的氛围星星灯- 椅子：两三百块淘宝复刻经典的北欧风椅子，如蚂蚁椅、水滴椅、甲壳虫椅、兔子椅、Y椅都可以。伊姆斯椅就算了，实在是被用得太多，容易造成审美疲劳。 - 推车：在小户型收纳空间不足的地方，推车简直是制胜法宝。除了容易落灰意外，强大的收纳能力能让犄角旮旯成为闪耀之处。宜家拉斯克系列推车、淘宝懒角落推车都可以说有颜又能打。
👆懒角落推车- 沙发：对平价民宿来说，沙发可以说是个奢侈品。宜家汉林比沙发凭借 499 的亲民售价，颇受欢迎。觉得看上去太普通？淘宝古堡花园、安邸与设计、SUU LIVING 素品生活里可以挑一款纯色或花色的沙发盖巾可以轻松改头换面。 - 毯子：不论是懒洋洋想赖在被窝里的冬天，还是吹着空调瘫在沙发上的夏天，一款毯子即实用又好看。搭在床上做床盖还能让普通的床品一秒出彩。淘宝 MOREOVER、造作、DAISYHOME、我家有个植物园、小喜家 xi studio 都有不错的选择。 - 抱枕：抱枕可谓是营造惬意感的利器。不论是摆在床上，还是散在沙发上，都能轻松成为房间里的点睛之笔。除了上面提到的几家，淘宝 NICEONE、ChicBoutique、羊外婆的小女孩、慢松球、mini more …… 各种花样款式应有尽有。 - 挂饰（含挂画、挂毯、挂件等）：如果觉得墙面单调，又不想费力气打洞做置物架，能用无痕钉或魔术贴悬挂的挂饰可以成为吸睛法宝。这部分可淘的实在是太多，有机会另开一篇讲。
👆 moreover 家的毯子、抱枕、挂饰- 浴帘。怎么让单调甚至局促的卫生间亮眼起来？一款防水防霉的浴帘既可以营造空间氛围，甚至还可以做干湿分离。HM home、Zara home、moveover、我家有个植物园等等诸多品牌都有妙款。
👆我家有个植物园的浴帘- 香薰（含香薰蜡烛、无火藤条香薰、香片挂片、精油扩香木、精油香薰机等）。对民宿小空间来说，如何把局促转化为温馨，除了灯光，另一法宝便是香薰。名创优品物美价廉，只要 29.9 。或者花不足 200 块，买一个高级的无火香薰或者香薰蜡烛，可以散香 2 - 3 个月。自用淘宝店 mymymy 香薰从秋到冬再到春，几乎每个入住的客人，都会忍不住向我打听房间里这美妙的气味从哪儿来的。 - 绿植。很少用民宿使用鲜花提气，原因无他，成本太高。而绿植就不同了，好打理的绿植林林总总加起来不过小两百，却能把空间的仙气提升一大截。如果当地有鲜花绿植市场，去逛逛是最好的。嫌麻烦淘宝也可以，玖号院子、超级植物、豆绿植物工作室、屿路生活这几家，我都入手过，选品、包装、物流、售后都算靠谱。
- 个护用品 对平价民宿来说，供不上 Aesop 全套洗护，但选些平价好用的装进按压分装瓶里，总好过摆上一堆红红绿绿的沙宣飘柔要好。洗发水可以提供干性、油性两种发质。狮王毛发力、Aussie 袋鼠丰盈蓬松、OGX 摩洛哥坚果洗发水、资生堂可悠然沐浴露、资生堂 Fino 发膜统统连 50 块都不到，买不了吃亏，买不了上当。至于洗面奶、爽肤水之类护肤品，可有可无，大部分人都会自备。牙膏，推荐韩国范特 vt 或MUJI ，包装清爽简洁刷。有没有几块钱却很好用的软毛牙刷？xtype，单支不到 2 块钱。拖鞋可提供一次性酒店拖鞋或凉拖，淘宝 Acooltd Studio 家的自用过多双，舒服跟脚。考虑到 Airbnb 页面并没有洗手液选项可供勾选，手液或肥皂可一并提供。预算提高一点，可选择小米自动洗手机。漱口杯水杯，淘宝搜索关键词日式锤目纹玻璃杯。热水壶和吹风机这类小家电也必不可少，品牌同样可选择性价比之王小米。最后一个极易被忽视的细节就是纸巾。如果觉得卫生间里提供湿厕纸成本太高，柔软的干纸巾也会提升不少好感，此处推荐网易严选谷风一木，纸巾届里难得的清爽包装，打折时一包不到 2 块钱。马桶坐垫消毒纸，便后去除气味的一滴消臭元同样是可以避免尴尬的生活幸福小物。
- 厨房用品 考虑到国内大部分住宅都没有安装烟雾报警器和一氧化碳报警器，以及更重要的原因，绝大部分住客如果使用厨房做饭都不会认真清扫。只提供简易的碗筷、水果刀，对平价民宿来说便足够了。 - 清洁用品 如果聘请阿姨做保洁，那么这部分只需要考虑到提供垃圾桶、替换用垃圾袋即可。但如果你习惯自己做保洁，家务手套、喷水拖把、平板拖把、大容量家用湿巾、除菌除螨喷雾、无线吸尘器、鱼鳞抹布、氧净洗涤剂、柠檬酸除垢片、全效消毒液、卫生间刮水器、花王马桶清洁剂值得入手。
4、周到服务
从接受预定问询，服务就开始了。由于 Airbnb 的隐私保护原则，房客在入住前并不会获得精准的房屋位置，所以部分房客会询问：房子距离某某地走路/骑车/地铁多长时间？也有一小部分房客会询问，能连住两个月吗或长住能优惠吗之类的问题。特别提醒的是，如果租约合同里，尤其是跟诸如自如等中介签订的合同里，提到房间不能以盈利性质出租，不论你是不是在朝阳区，接待外国客人都会有风险。接受预定后，下一步便是等待房客入住。入住前几天有的房客会不打招呼突然取消预定。如果你对这一点非常介意，可以在 Airbnb 预定设置中勾选掉无责取消预定，但这无疑会降低房间排名。一个降低跑单的小技巧是接受预定后认真而不失热情地回复一句：入住当天会发送详细的入住指南，不见不散！ 入住指南，又或者可称之为房屋守则，是对房东和房客双方责任义务的进一步明确。一篇详尽的入住指南从详细的房源地址、最近的地铁站、地图导航路线提示、打车推荐目的地到小区门禁、整屋或独立房间的钥匙密码，再到 Wifi 名称和密码，以及各种家电使用 tips 无所不包，甚至包括哪里可以买早餐或水果，附近商圈有什么好吃餐厅，点外卖有什么推荐。对长住房客来说，也可贴心地告知可选择的暂存快递 / 行李地址、何处拿取备用清洁用品和床品等等。对于只提供独立房间的合住型 Airbnb ，明确告知公共区域不可堆放物品，使用厨房、卫生间后需物归原处、打扫整洁，房东惯常使用卫生间的时段，是否需要登记身份证并缴纳押金等等细节会让相处更加愉快。最后，务必提醒房客入住期间如果有任何问题及时沟通，房东会全力协助解决，指出Airbnb 的四星评价就已经算差评（这一点确乎是真的，4.8 分评分就会被官方冠以「近期低评分表现」），会避免你哪天突然收到一个四星，而给差评的原因仅仅是没看见洗手台上的洗手液，却找不到肥皂。
5、实时定价
对平价民宿来说，价格波动就是入住率的晴雨表。除去对工作日、周末、法定节假日、特殊时段（如考研期、圣诞节、七夕等非法定节假日）的价格进行调整，你还可以选择按照官方建议价格开启智能定价。建议价格会带来高入住率，但也会降低收益。正如通过降低基础房费，收取较高清洁费来提高浏览量一样，有利有弊。特别注意，截至 19 年 3 月，如果你设置了周租折扣、月租折扣，同时又参与了 Airbnb 官方营销活动，两种折扣会叠加。再加上Airbnb 向房东每单收取的 10% 的手续费，相当于折上折上折。一旦误设，损失不小。
6、精准宣传
还用不着为一个业余时间开设的民宿做微博、微信、抖音、小红书账号，但申请一次 Airbnb 管饭摄影，费用不过小几百，还是用未来收入的房费抵扣，对民宿的宣传确是不可或缺的。 照片就绪，开写文案。为自己的民宿起一个朗朗上口的名字，标题用诸如三里屯阳光大床房超大投影带烘干机之类的关键词混搭，或用在舒适惬意的小窝里入睡的长句子描述都可。概要里则可以清晰明确地择优从南北朝向落地窗、干湿分离或独卫、配有智能密码锁、甄选的品牌家电、承诺每客一换的床品、专业消毒保洁的房间、不时之需的女士生理用品等等处着眼罗列。对合住型 Airbnb ，在房客使用权限中明确「可自由使用次卧、卫生间，但因厨房没有烟雾报警器，考虑到安全问题，主人不在场时不可开火」，不仅不会吓跑房客，反而可以免去不少麻烦。 民宿文案完成，接下来就是个人介绍了。不一定要使用真名来做昵称，但头像还是建议用真人头像，不过想怎么自拍随你。介绍自己的职业、兴趣爱好、做 Airbnb 的原因，都会让一个冷冰冰的名字变得更加真实可亲。 当然，最好的宣传语就是过往房客的评价！不必强求好评，在入住前询问一下何时入住、方便的话当面接待，入驻中询问住得是否舒服，退房时提醒带好随身物品、有机会再来玩，像一个熟络的朋友一样真诚地而不假意热情地沟通，对非社恐的房客来说，很难不给出好评。一旦遇到中差评，也别太在意，Airbnb 虽不能修改评价，但房东可以追加回复房客评论，没什么比一句礼貌的「这个价位，没能让您满意，实在是抱歉了」更能说明问题了。 最后，不管能赚几桶金，祝超赞房东们都能玩民宿玩得开心！
