新手美东买房记

买房的整个过程中运气真的占了很大比重，信息不对称太多了，uncertainty也太多了，所以自己能控制的或许比想象的要少，也应该放松一点心态。我就简单写下自己的经历和体会。

为什么买房

第一个问题就是为什么要买房，投资，自住，学区？一般人听说要买房了都喜欢说“总比每月白交房租好呀，至少是给了自己的房子”，但其实年纪大一点的同事们都没有很建议买。这就是我教学生的cost－benefit analysis一定要有conterfactual，也就是你的cost和benefit都要跟什么比，这里面一定要包括opportunity cost但是不要包括sunk cost。跟租房相比，买房需要交房产税包括学区税，这每年至少七八千就没了，房子保险也要近一千，房屋警报，还有水电气都比租房贵，还有各种维修、草坪、铲雪等麻烦事，或许还有物业费。而opportunity cost包括如果不买房而是用这些钱去投资，利滚利的话算下来收益或许比自住房要高的。如果就是自己住我觉得其实就不用在意太多了，喜欢最重要。

选房

挑到喜欢的房子真是很重要也很看运气了，如果不着急的话大概也不要凑合。我们这种比较奇葩的人在一起没多久就开始在zillow看房子并引以为乐了，没事周末去看看open house什么的。大部分人可能会集中高强度地看房。找房源的主要途经大概是zillow但是agent也会有自己的房源另外就是熟人朋友underground的非正式途经。

刚开始我们随便看的时候想要约看房子都很难，因为没有agent也没有preapproval对方就很不重视。这时候我们在一个open house碰到一对couple agents，对我们很热情，我们说想去看看别的一个房子，他们就马上答应替我们去约，感觉非常好，所以后来我们就签了这个agent来带我们找房子了，整个过程都觉得挺满意的，但神奇的是那之后再也没有见过他的妻子。

这时候如果想要开始认真看房需要有个贷款的preapproval，就是查一下你们的credit score什么的给个大概的利率。我们那时候十一月份简直是利率的最高点，看了两三家都说5%。查一次信用记录就要降一点评分所以我们也就没在逛了，反正之后还可以继续shop around。

准备看房时可以先想清楚几个问题列一下list，主要就是什么最看重，什么必须有，什么一定不能要，什么可有可无，预算多少。比如我们就是一定要安静有garage有个房间可以做library。预算的话可以有个理想花多少和一定不要超了多少。

开始时我们也是到处都在看，首选是学校附近。学校附近优点是邻居大部分都是老师，可以多交点朋友，上班也方便，缺点是房子都是几百年的那种，需要大修及经常修，房价很高，税也高，而且我们冬天开始看但那时候没人卖。

然后我们在考虑买新房子，但是发现新房子真的定价太高以及贬值飞快，我们这种suburb和rural结合的地方新建的小区倒是很多，但真的有些住了两三年就要卖掉的房子都贬值非常大。我们去看了几个townhouse还蛮喜欢的，三层的小房子两个garage space就是左右有邻居，价格很诱人五到十年轻松还完那种。但是还是贬值太快所以没买。估计大城市不一样。

我们也考虑了学区，首先我们同事基本很少买学区房的，好的学区很远上班不方便，然后一般的学区那就也没太大意义。同事们有部分送小孩去了公立，有部分送去私立，都说看小孩性格，也没有人抱怨。反正还早着呢，我们也就没选学区。

所以我们挑的时候主要是看neighborhood和房子本身，房子喜不喜欢是第一关，看建了多少年了，有没有basement，房间布局，有没有空调和是不是gas供暖等，然后看小区是不是安静的，离超市距离，离学校距离，附近有什么餐馆之类的。

之前我们看了一座非常漂亮的房子，我真的超喜欢，后院有一个多acre之后是树林和远山，真是太美了。缺点之一是太远，到学校要快半个小时，我们还是比较谨慎的，那段时间每天开过去看看，在neighborhood转了好多次，去了附近的超市和餐馆，看了犯罪率和邻居racial 构成，最后觉得一是太远二是太rural了，实在不想在那里长住，最后没有下offer。

选房子的时候税要多少还是要考虑进去的，毕竟每年都要交而且大部分情况下会一直涨。有的小区还有home owner association，不过我们没有很在意这个。

我们大概前后看了十几二十座房子吧，听说很多人看五十座。最后那天看了三座，其中就决定想要这一个了，大概也就在里面转了十来分钟。

offer

当时那天是感恩节的周六，下着大雨，我们看完跟agent说很喜欢，他问了对方agent得知有另外两个offer所以seller要周一决定，我们就马上也决定下offer了。在agent的办公室他给我们看小区里类似房子的报价和成交价，最近的房市大概成交价都比要价低一些，那个小区大概$130/sqft左右，但我们喜欢的这座房子真的挺好的。agent会帮忙建议写多少钱，但最后决定权当然在我们。

我们喜欢这座房子因为她小巧精致，满足我们想要的整个list，非常安静的小区，离学校只有十分钟，坐落在一个公园附近还有trail可以走路或骑车，basement没有finish但是可塑性极强，干净的水泥地面，有玻璃门可以walk out到后院，非常高的ceiling，insulation和防水都做得非常好。我们这种比较risk averse又很抠的，最后选的这个是在我们lower budget价位的。房主要价$xx9,900。

写offer很有意思，你写一个价格，但是可以说如果有别的offer，那我愿意在他们价格之上加1000直到另外一个价格，这叫做Escalation Clause 而且卖家必须证明真的有另外的offer。当时我们真的蛮喜欢这个房子，决定干脆加一千给个$xx0,000的offer好了。最后一刻这位经济学家说，我们recursive thinking一下，别的offer也可能这么给啊，那我们再加一千到$xx1,000好了。另外我们还写了一万块的good faith deposit。所以最后给的offer价比要价低了几千，但是这个escalation 价格我们写的比要价高了两千。那个一万块deposit就是显得我们很有诚意，最后closing时这钱还是用于结账的。而且两种情况下我们可以拿回全部一万块不买这个房子，一是inspection发现有问题，而是appraisal发现房子价格比这个价格低，那时候可以negotiate，也可以walk out拿回全部deposit。这个offer里还要写一个closing date就是交房日期，一般十五天到一个半月之内。我们很flexible，agent建议听对方的需求，因为这方面满足他们了他们就更可能在其他方面满足我们。这个日期其实后来又改了好几次，都是对方提的。

这时候因为利率上涨房市是走低要变成买方市场的，我们也看到大部分成交价都低于要价了，但我们想的是这是自己喜欢的房子，所以我们写的价格就是自己愿意支付的价格，拿到了会开心，如果有人出价更高那我们没有买到也不会后悔。

agent说这是一个很strong的offer，他并不会马上给卖家，而是等到周一再给。我们那周一还有系里的faculty meeting，我记得回到家接到电话，agent说记得我们最后改了offer吗？就是那个让我们赢了这个房子。

negotiation

offer被接受只是第一步，之后还有好多好多事，我们用的大部分都是agent推荐的人，估计价格都差不多，我们也不想花时间到处看。

先是约inspection，这时候可以跟他们细细地把房子看一遍，有什么问题一定要提出来。这份报告出了可以跟买家进行第一轮讨价还价。我们这房子基本没什么问题，但是小地方也都提出来了让他们修，不然就降价，最后讲了$500。

对了，房主家的狗超级可爱，大狗狗但安静到令人震惊。我们第一次去的时候走到那个角落才发现狗狗在笼子里，完全没有一点声音。我们第二次和inspection一起去他们也震惊了，一群人在家里各种动狗狗就安静地坐在那里看着我们。

然后和mortgage company商量贷款和appraisal。这里我们省了钱。appraisal大概400块，就是找人给房子估价。这时候已经过了新年了，估回来比我们出的便宜了四千。卖家提出各分一半，我们非常坚决说不会多给估价的一分。当时考虑就是将来如果买房子这对我们没好处，而且房市越来越倾向买方市场利率上涨，卖家也准备好了要搬去他们新买的房子估价没什么bargaining power。这期间是漫长的两周，对方真的很想讨价还价但我们很坚决，最后他们估价pissed off了但我们省了四千块钱。

另外一边就是要给贷款公司很多的信息让他们去做background调查，也很漫长。但这时候我们发现市场上贷款利率降下来了，我们问他们能不能降他们很不乐意。我们就去别的银行试了试然后回来问他们要不要match，他们给了4.25%我们其实还是不满意的，但是考虑到卖家已经pissed off了很可能不愿意让我们换贷款公司所以决定就这样吧。但我们还没跟贷款公司答复他们害怕丢了这个生意居然还是跟我们降到4％了！虽然比之前高多了但我们已经满意了。

我们选的十五年的贷款，十五年和三十年算算利息是差非常多的，所以我们没考虑三十年的。这个房子很便宜，所以我们完全可以十年还，但是没有必要选十年的锁定自己，可以问清楚这个贷款有没有早还的penalty，我们这个没有的，所以就是什么时候想多还些就多存些钱进去就好了，并且都是towards capital的。

这一段的经验就是任何negotiation过程还是强硬点的好啊！

拿到钥匙了

所以昨天签了一大堆paperwork然后拿到钥匙了。越看房子越觉得我们很幸运，之前的一家人真的是非常careful又organized，我们反复说我们也要像他们一样。在厨房看到他们留给我们一个大binder还留了纸条，说，hope this home brings you as much joy and happiness as it did for us!关键是binder里面整理了他们对房子做的每一项修整，从painting的颜色到新装的厨房到请人修理草坪，一项项一条条还有收据，真是太organized了！看到他们这些事做得那么细致，就知道他们肯定一直take care of the house。他们在很多看不见的地方花了不少钱，我们也是捡着便宜了。很搞笑的是后院有个给小孩玩的playground他们没拆走，所以至少好多年我们都用不上它但来的客人都会猜想我们有什么计划了吧…

最近要做的是请人paint大部分的房间，或许要换锁。接下来我们计划要装修finish这个地下室，下次再来写啦～