深圳中轴如何选房，你真的了解吗？
买房有三难：融资难、名额难、选筹难。
想要选到一套称心如意的房子，不单需要算好账、做计划，还需要身体力行地去各个片区进行踩盘，需要长时间、高精力的投入，才有可能遇到最具性价比的标的。
深入了解每一个片区，需要从片区的概况、发展历程、产业配套、价格体系等多维度进行思考，但是买房作为一个低频行为，很少有人会为了自己买一套房，将全市的每个片区彻底研究一遍。
根据深圳规划，福田区、龙华区属于深圳市的发展中轴。传统强区和当红炸子鸡的组合，是很多房产投资者、刚需购买者重点关注的板块。
本篇文章就这两个片区，深入地分析片区的概况、历史、产业等，希望能够建立起一个片区的价格体系，为购房者的选筹提供有效参考。
传统强者——福田
1、概述
福田区作为深圳的政治、经济、文化中心，在交通、配套、产业等各个方面都体现出全面的强。
福田区的面积与罗湖相当，只有78平方公里， 252万的常住人口，占到了深圳人口的12%，是深圳人口密度最大的一个区。
去年,福田区的GDP总量达到了3820亿元，深圳占比17%，人均GDP已经到达25w，已经超越了香港。对比香港的人口密度、生活便利和舒适度，而由于深圳科学合理的规划，在福田工作、生活是很舒适的，达到了经济发展和生活舒适的平衡。
2、发展历程
福田区从80年代开始建设，早期只是农田、河流、荔枝林等原始的土地状态。94年之后，福田开始大规模路网建设，99年在路网建设完成之后，市政配套和大量的土地建设才逐渐在路网的基础上逐步完成。
2015年平安金融中心的落成，宣告了福田区建设的基本完成，未来的土地开发主要依靠城市更新、旧改等。
讲到福田中心CBD，在小小2.2公里见方的土地上由北向南集中了深圳的市政、文化、商业、办公等中心。
从莲花山顶的邓小平铜像向南俯瞰，是福田的政治中轴：
北靠莲花山，仿佛一方宝印；东侧的中心公园南北绵延，仿佛一条青龙；西侧的福田高尔夫地形起伏，形似一头卧虎，南向深圳河，曲水蜿蜒、玉带环腰。轴线两边高耸的写字楼阵列两边，形成庄严恢弘的城市形象。
3、配套与规划
俗话说，要致富先修路。深圳的城市建设也是路网先行的。
福田东西向有三条值得重点关注的高快速公路：北环大道、深南大道、滨河大道。
北环东向通向龙岗，向西连接机场、广州，梅林段路网规划将进行改造，高快速路下沉，路面形成城市交通集散和城市绿化活动场地，将梅林与福田中心北区连接起来，城市环境和商业价值将会极大的提高。
深南大道由东向西，串联起了红岭路、华强北、福田CBD、香蜜湖、车公庙、华侨城等深圳的重要片区。
滨河大道结合规划沿一线、地铁线的开通，保税区的交通状况将得到很大的改善，未来也有很大的想象空间。
A.地铁规划：
根据2022年的深圳地铁线路规划，福田-罗湖的地铁线密度将进一步增大，从而更加强化其区域中心的地位。
龙华、龙岗与福田-罗湖中心的交通连接加强，使得外部的资源集中导向中心区，中心区的居住需求则部分外溢，在这样的趋势下，龙华承接福田购买力外溢的空间将进一步增大。
对于龙岗区，在房屋价格已经与市中心区价格差距缩小、而商业、教育、市政配套相差较大的情况下，有学位需求的购买力会沿着地铁回流向市中心区。
B.站点比较：
通过比较地铁站点的统计数据，在深圳已经开通的165个地铁站点中，福田区拥有48个站点，不仅开通站点在深圳各区中数量最多，站点综合性也占最优。综合商业、居住、娱乐、商务和交通条件等多维度的站点排名中，排名前20位的站点中福田占其中10席位。
房子最终还是要回归居住属性，福田作为各个方面的服务配套最为均衡便利的片区，是最为稳健的投资区域。
C.学位投资：
从学位的角度来讲，学位房的居住属性只是其价值组成中的一部分，另一部分很大的价值在于它提供的学票。
在普通房与学位房的比较当中，学位房的主要问题在于杠杆率不足，另一方面在一个平稳上升的市场中，学位房的升值速度较快，因此通过一定的资产配置计划，达成杠杆与价格的平衡，学位房也是一项不错的投资选择。
D.规划展望：
福田的城市发展已经相当成熟了，可供开发的土地不多。只有在梅林-彩田片区和保税区-河套深港合作带，以及大金沙片区有部分城市更新项目推进。
梅林和保税区两个片区作为深圳十三五规划重点发展片区，将会投千亿级的重资进行投资建设，从交通、配套、环境等各个方面来讲，未来的投资前景都值得重点关注。
4、价格体系和选筹
福田经过多年的建设发展，豪宅、学位房、次新刚需、老破楼梯房、港式塔楼等各类投资产品都有，价格从3万到20万各个价格梯度都能找到对应的楼盘。
价格地图：
第一梯队：福田以深圳老牌的豪宅区香蜜湖为首作为第一梯队，学校医疗配套都是一流，闹中取静是富人聚居的地方，均价在8到13万以上；
第二梯队：以香梅北、景田、莲花、石厦等片区作为第二梯队，均价在6-8万，学位在全市范围也是排名靠前的；
第三梯队：梅林、华强南和保税区作为第三梯队，是福田目前的洼地，均价在4-6万左右，我们会优先选择有花园小区的次新电梯房、总价在400-600之间，属于主流的刚需盘，且低于福田的豪宅线，杠杆率和未来的回报率都很高。
刨除学位溢价，福田的楼盘价格是与品质直接挂钩的，价格低的产品一定在某些方面存在问题，并不存在所谓的笋盘。
投资是一个计划，需要根据每一个人具体的名额、资产、月供能力、投资偏好等多个因素，针对性的进行资产配置的方案设计，才能选择到最有的投资标的，达到最大化的投资效果。
当红炸子鸡——龙华
1、区域概况
龙华区土地面积175.58平方公里，占深圳总面积的8.9%，属于深圳市土地面积较多的一个区。常住人口经统计达到了151万多人，在深圳市近三年的人口增长率排名第一。
龙华不仅人口增长趋势很猛，人口结构也在不断升级。以前龙华属于关外，以打工人群居多；现在随着房价的上涨、产业的升级，价格开始筛选人，大企业白领和高管逐渐迁入进来，使得人口组成、结构开始变化。
2、发展历程
龙华的发展经历了一下几个阶段：
宝安小镇—福田后花园—龙华二线扩展区—2011年成立龙华新区—深圳中轴新城—2016年正式成立龙华区—规划深圳未来新的中心区，超级城市门户。逐步升级的城市规划定位，也给龙华区未来的发展带来了无限的想象力。
2020龙华规划进一步加强了未来龙华区的利好：
中轴线梅关高速与轨道交通：南北将直接贯通并进行拓宽，未来深圳的30条地铁中，经过龙华的有8条，极大的改善交通环境，4号线延长线已经在建，有轨电车未来将建设双轨道；
规划新中心：北站周边将建设新的商务商业中心，形成更强的向心吸引力；
龙华政府所在地观澜：大量农民房和厂房改造和快速的土地改造推进速度，就是未来的城市拓展空间，在深圳土地紧缺的情况下，龙华工业区未来想象空间很大，但是需要5-8年的时间周期。
3、宇宙中心
龙华的底气就是深圳北站。
北站作为深圳的中轴门户，对接华南和香港，是深圳人流量最大、人气最旺的车站。乘坐深港高铁，只要24分钟北站接通香港西九龙，在半小时通勤时间之内，而西九龙和北站周边的房价差目前在4倍左右。
就深圳来说，以高铁更高效的通勤速度、点对点的直接性连接，将会使得龙华对接湾区的效率更快。
北站周边规划的商务区对标福田CBD，未来会建设60多栋高楼并引入一大批总部型企业和25万+的上班人群，那么可以思考，这些企业高管和员工将会居住在哪里？
在红山上塘片区，15年金茂地王曾拍出了5.7万的楼面价，未来房价9万才能勉强回本，投资龙华的未来是不可限量的。
4、价格体系与选筹
A.产品类别：
豪宅、改善和上车盘，豪宅目前较少，但未来一定会有，目前已经有少数楼盘达到豪宅价格。
B.购买力：
红山依托北站发展，有五波购买力的支持：福田富一代、官一代的后代外溢、华为富士康的中高管外溢、南山西丽的豪宅有钱人外溢、香港人外溢、以及北站商务区的工作人群，未来龙华的投资空间是很大的。
C.价格地图：
整个深圳作为投资的标的都没问题，但是投资要选最合适自己的区域：
龙华第一梯队：8万+的楼盘现在价格已经偏贵了，由于有名校学位加持，价格依然在走高。
民治-龙华老城：均价在4.5-5.5万之间，通过对比可以挑选到比较合适的标的有一些较好的，带电梯、有小区、户型方正，总价300到500万的楼盘可以去筛选。
观澜和大浪：潜力很大，旧改很多，但建议在下一步投资再考虑，可能会出现暴击机会。
龙华选筹建议选择豪宅线以下的两房，避免过多的无效成本；刚需型的三房通过一定技巧来购买。观澜片区未来存在一定的利好空间。
深圳中轴上的两个区，福田和龙华，一直都是房产大热片区，受到很多刚需购房者和房产投资人的关注。
在近几年深圳市场整体相对平稳的状态下，传统强者福田的某些片区价格已经被南山、宝安、甚至龙华超越，成为事实上的价格洼地。而龙华区作为福田、罗湖的第一外溢承接地，购买力持续累积，红山片区等热点片区的楼盘价格已经达到8-9万。
涨幅看选筹，回报看杠杆。在这种情况下，房产的选筹更是要慎之又慎。
本文转载自：深圳说房（微信公众号：shuofang8）
