秦越之视肥瘠——一个西安土著的楼市观

市场经济由来已久，通说为改革开放40来年，我以西安人的视角来告诉你，市场经济下的西安房产市场发展不到20年。鄙人记得2000年初，西安正值修建二环，四处尘土飞扬，导致路边米线摊深受其害不得不纷纷进入厂区福利区、街坊进而营业。当时西安东郊的金裕青青家园每平米房价在800元，当时该地段四周被农用土地包围，强调一下不是城中村，是真正的庄稼地。政策性住房普遍存在，行政事业单位、国企地企纷纷执行福利性分房，基本上无明晰产权，房价等于象征性全款支付几万元而已，一些二环边上村庄集体产权下土地，小范围内在流转，上岁数的人可能记得北郊前进村、红旗厂附近的出现了一批小产权的商品住宅，当时政策模棱两可既不鼓励也没有公开叫停，多年后小产权房出现令当地政府头疼的法律问题这是后话。当时西安的楼市并未形成真正的市场，因为没有市场需求。有人不同意了，难道当时的西安人、外来人都不需要住房吗？这类需求常量不在我今天讨论的市场供求关系内。直到2004年前后，迎来了西安南郊国家级高新区成功崛起，这才是西安经济第一步起飞，高新区迅速的带动周边楼市价格上浮，大面积的商住楼盘，早期高层建筑拔地而起，一些本土西安人还没转过神儿的时候，高新区已经成为西安经济发展的中心，相比较西安传统重工业企业，高新区企业以第三产业为主，对周边人文、自然环境进行良性辐射，基础设施、教育资源等优于传统街坊。地方上新兴技术产业的兴起离不开政府的扶持、当地众多的科研院校地缘优势，以及相对低价的土地资源。重点来了，可以问问身边的朋友那时高新区的楼市均价是多少，可以见微知著的说当时高新区的商品住宅具有绝对的代表性。高新区房价开始上扬，目光转向曲江新区。老西安土著当然知道所谓的曲江新区为什么早在一期建设无法吸引本地人，我就说说吧。西安人有句老话：“人一生下来，就到三兆排队”。那么何为三兆？避免引起读者不适可以自行查阅互联网。时隔今日依然有土著会说，走到曲江就迷路了。不管怎么说，几届政府的努力付出总算没有白费，从2004年的大雁塔北广场的音乐喷泉的建成以及人造景观大唐芙蓉园当时号称亚洲第一的水幕电影，南至曲江湖畔的寒窑，终于建立起来了曲江板块房地产崛起，定位高端住宅，环境讲究，别墅洋房林立自成一派风景，这样西安迎来真正意义上的房客，客位看官看清楚，我不是说的炒房客，而是陕西省北部的群众，当年相传，衣着简陋用麻袋装钱，一出手就是一栋为单位购买，惊人的购买力迅速拉升曲江板块楼市，市场就是如此敏感，一双无形的大手翻覆之际，就让西安楼市过了每平万元大关。而2007年前后西安二环外一般上住宅成交均价依然维持在3000元左右徘徊。2008年举国之力承办了奥运会，同时那年也是多难兴邦的汶川地震，西安人开始重视楼房的质量，国家级的经济刺激下，北上广深楼市硝烟弥漫却仍然不与秦塞通人烟，来自东南沿海的炒房国家队依然没有过多的关注到这关中腹地。西安的房价依然在人民币通胀下缓慢上扬。当全国目光聚集西安时，这座古城散发出来的韵味才能入古窖溢出的酒香让人着迷，一场世界园艺博览会让，让唐诗宋词里浐灞古道推向了市场，一场生态浐灞的楼盘迅速涌出，比起曲江，浐灞湿地天然自然环境更能吸引西安本地人目光，当然还有相对较低价格优势。以世园会为中轴，散射开来巨大市场供给，产生房产供给能量至今都未真正消化完，以浐灞半岛这个盘子为例可以说2014年前后空置率50％，不远处的房管局通勤窗口也仅仅几人就能轻松接待契税的缴纳业务。浐灞新区的楼市，价格远远低于市区三环以内，但是成为了西安本地人的50后60后一代改善型的住房，他们更愿意为优质的空气安静社区买单，这代人普遍的消费模式为全款支付，大大方便房企的资金回笼，尽管后续的基础建设时至今日依然落后于高新、曲江、北郊凤城行政区（之后会谈到），但是不可否认巨大土地资源依然可以提供着供给动能。那么，价值总要回归到价格上来讨论，2014年前后浐灞区一般性商品住宅成交价格在每平6000元，对全市楼市价格依然可以参考。西安市北郊凤城路上早在2000年初迎来了一场全国城市运动会，那时初建的城运村可以视为楼市板块题材的聚集效应，2007年前后随着西安市市委、市政府牵头北迁，城市行政中心逐渐北移，高铁北客站的建成、西安咸阳国际机场等一系列政策性建设布局，不可否认的是北城区以其开阔通达的交通便利性，源源不断政府资源倾入，得天独厚成为西安的北大门，楼市成交均价节节攀升吸引着刚需、投机、投资的多方关注。2017年至2018年，西安城市发展逐渐转变思路，创建新一线的美好愿景，展开了突破千万人口争夺战。2018年第一季度就成功吸人30余万，大大刺激西安楼市库存，开发商捂盘现象层出不穷，二手房价格倒挂，新批建筑用地价格突飞猛进，西安土著们个个蠢蠢欲动，菜市场的大妈都知道买房套利，那么这熟悉的公式又出现了：当听说证券交易所外卖茶叶蛋的大妈赚翻了，当大街小巷开满了房产中介，行业内的泡沫就产生了。资本市场的逐利行为，一旦充斥大量泡沫就会形成，价格背离价值无序性狂热，难道一朵郁金香要在西安楼市中绽放吗？我们可以先放一下这个话题，既然标题谈到秦越之视肥瘠，到底是漠不相关呢还是莫不相关，鄙人长期观察广深楼市，拿近期来说，港珠澳大桥全线竣工预计今年内将投入使用，2018年将为国家级的真正战略意义粤港澳大湾区“9+2”城经济起飞元年，那么这个区域GDP赶超旧金山湾区、东京湾区的楼市将会产生怎样的虹吸效应呢？官方给出的目标则是人口过亿，达到经济总量全球第一的湾区。即便如此，有兴趣的读者可以实地考察一下湾区内东莞、中山、惠州、江门、肇庆等地紧邻港澳的房价，在严格限购基础上仍然可以购到每平3万内，随着市场逐渐明晰，资本趋利属性必然将流入价值背离价格的地域，而深居内地的西安楼市又将如何挽留。我们回过头再分析当前西安楼市的倒挂现象，以2012年前后的楼盘最为显著，明显刚需的商品住宅，价格严重背离价值，关注楼市的西安土著自然心知肚明，试想西安本地土著已婚80、90平均每户握有1.5套住房，仍然参与进来轰轰烈烈投机之中，在房企玩猫腻捂盘惜售中，本地土著可以充分发挥人脉关系从隐蔽处获得房源，对新落户西安的一代人进行盘剥，如此这般很快将引而无人愿来，形成无形的地方保护主义。长此以往，还能靠什么拉动本地经济呢。作为一名西安土著，期待西安能尽可能发掘其本身的内在潜力，拉动可持续的经济增长，优化营商环境，借“一带一路”地缘优势，扎扎实实的提升城市魅力吸引更多人才加入进来，要建立国际化大都市，就要具有国际化视野，放眼通看全国，才会明白自身发展的方向。