摘抄

土地稀缺是中国房地产市场最大的谎言。 中国人均占有的土地面积尽管只有全球平均水平的30%，但从盖房子的角度来说，近14亿人口，即使全部生活在城市，盖房子的土地也是绰绰有余。 简单算一笔账。按照三口之家，平均每套房子100平，容积率按照3计算，中国需要多少土地用来盖房子？只需要不到5万平方公里，占中国960万平方公里的面积的比例远远低于1%！ 拿土地价格惊人的北京为例，北京是公认的土地稀缺。北京目前总人口为2170万，土地面积1.64万平方公里，按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算，解决全部北京常住人口的住房，所需土地不到北京土地面积的2%。 既然如此，为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺？土地稀缺的根源在于土地管理和土地出让制度。全国土地出让只有一家，而且什么时候出让，都是卖方说了算，凡是存在管制的地方，一定会有人为稀缺。 以上海为例，上海的土地供应远远不足。 首先，上海市辖区面积6300 平方公里，其中建成区面积1000 平方公里，占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市，建成区面积却比重庆还要小20%。更别提16%的建成区面积占比，更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。 其次，因规划限制，在城镇建设用地中，仅有36%用于居住功能（纽约和东京分别为44%和60%）。人均居住用地面积仅17 平方米，在国际上与纽约市的人均28 平米和东京都的人均51 平米相比，相去甚远。 再次，仍是受到规划限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8，而纽约全市的平均容积率为2.6。 由于以上三层供应限制，上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%，每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米，居住需求远远得不到满足。 这种人为制造短缺的情况下，不出“地王”倒是奇怪了。这种人为制造土地稀缺，才能让房价上涨长长久久！