民宿内行门道多，听运营界老炮教你如何因地制宜 | 房东idol

                
                
冬日电器故障，夏日频繁跳闸
夜间消息不断，淡季没银子赚
运营过程中状况不断，到底还有哪些问题让房东大大们烦心烧脑。接下来我们就理出几项关键点，请房东Even和大家好好聊聊。
01
Even是土生土长的上海人，任职酒店高管多年，两年前与朋友在日本同创民宿，打理所有日常事物。今年4月，正巧自家房源房客回国，再加上朋友的一套闲置房屋和租来的两套房，实力进军上海民宿市场。
                
                
Even说，每个市场都会经历暴利期、调整期和洗牌期，15年的上海民宿市场可以说是营业暴利，现在就处在调整洗牌期。放眼望去，每3-5公里可能就有上万套民宿房源。
上海是多商圈模式，他的四套房源就处在市中心的四个角位置：永嘉路、襄阳路、绍兴路和南京西路。这四套房源根据所属地理位置，针对不同用户人群，打造出他们喜欢的居住风格。
                
                
位于襄阳路的房源，道路两旁中国梧桐和法国梧桐树交错，不少酒吧、网红店都聚集在这里，步行十分钟即可到上海市五官科医院。
考虑到在这里的多为年轻白领等用户，所以房源设计以北欧风为主轴，简约干净，白色瓦墙，米色沙发，鹅黄地灯，薰衣草花束，全实木地板，一点不失时尚气息。
                
                
                
                
                
                
位于南京西路的房源，比较适合家庭出游的用户。loft梯间原本是个大衣橱，但Even考虑到实际情况，将这里改造成了一个儿童区间，头顶上方贴有云朵，墙壁设有鲸鱼壁灯。对孩子来说，最重要的就是能否有自己独立的空间，Even还笑说他小时候经常自己搭帐篷，或造一个纸箱房子，藏在帐篷房子里，犹如进入一个自己的小世界。
客厅采用成人化的设计，满足家长们的家庭舒适感，在客厅可以聊聊天、看看电视，就像在自己家一样。
                
                
                
                
                
                
                
                
绍兴路的房子地处一条文艺街道，道路不宽，书店咖啡店不远，很多电影电视剧作品都在此取景。房子还留有清水红砖的原始模样，简单修复后别有小资韵味。
                
                
                
                
永嘉路的房子前身是一家美甲店，店前原有的超大全身镜都有保留，Even又淘来不少女孩喜欢的透明吊椅，白色地毯，荧光壁灯，喜欢拍照的女孩一定不要错过。
                
                
                
                
Even从网上和国外买来不少珍贵小玩意，摆在家中，温馨之余另有童趣。
                
                
                
                
                
                
02
很多进入民宿、客栈行业的人，大都怀有一种情怀，也许是热爱自由，也许是羡慕民宿主人悠闲的生活状态，然而，在真正进入这个行业之后，很多人会突然陷入迷茫，原有的情怀被日常的各种琐事逐渐侵蚀。所以， 在决定从零开始做一家民宿的时候，要认真考虑以下几个问题：
考察分析
对于民宿的考察分析，主要有两个方面，第一个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面也是一个可行性的分析，更多是关于经济。
一个民宿的好坏主要由：特点/亮点/吸引点、交通、大环境、周边小环境、商业氛围、服务、配套设施、室内设计、餐饮、消费者反馈等构成，在考察的时候尽量去记录这些信息，学习模仿，规避利害。
收入支出：
a.成本预估分析：要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，找懂设计的朋友是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。
b.收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。
做支出收入预估是十分有必要的，只有算了账才知道要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。
                
                
定位
民宿如何定位？三个客观依据，缺一不可。首先，民宿做多大规模，大概投入多少钱？这直接决定了该民宿的档次和客单价。
另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在民宿中行为一个特色。
最后一个方面，在做定位之前需要深入了解一下目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是考虑的重要因素。包含：
a.品牌核心竞争力/品牌特色
b.品牌消费定位/客单价
c.表现风格定位
d.品牌文化/精神
                
                
项目选址
很多民宿老板都询问选址的事，而实际上，选址并不是一个孤立的事，在选址的同时，经济分析必须同时做，这两者是同步进行的，缺一不可。
其中总结起来，选址的地方要找有感觉、能够有政府关系支撑和具备客观的地利因素，而具体决定到底能不能选这里的关键是经济指标分析。
民宿命名
在设计的同时，可以同时进行民宿命名和证件办理，最大化地节省时间！
a.识别度高，印象深刻，最好易记：这个是起好名字的第一要点，店名基本上是给消费者的第一印象，让自家民宿在预订平台中脱颖而出。
b.能注册商标：很多人在起名字的时候都会忽略这个问题，用一些通用词汇做店名，或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但如果民宿做大做强，名字就成了给别人做嫁衣了，建议在命名的时候最好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。
c.表现品牌风格：品牌名能够反馈出民宿主的性格，或者和民宿的气质相符，因为有一种东西叫“吸引力法则”，不同品牌名一定会吸引不同志趣的房客。
证件办理
租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情，另外当设计图纸确定以后，就可以开始着手去办理很多证件了，例如消防、环评、食品安全等（各地政策会有所不同）。
一般来说，在施工前消防的许可是必须办下来的，否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事，但是一定要提前去操作，把时间节点了解清楚，不要等着明天就要开业了，环评、公安和食药监局来找麻烦，再补办可能需要更长的时间，不仅影响生意还影响心情。
                
                
另外一些小的贴心提示，房源需盯紧几个地方：
(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水
(2)房间漏水，就是装修时防水做得不太好。所以最好做双层防水
(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi，预留足够的电源插口
(4)木质结构的房子千万要做好隔音，要不以后麻烦超级大
(6)如果民宿是大规模客栈，那在软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。
用好互联网的推广平台，加大跟民宿平台之间的合作
(1) 创办微信公众号，先增加自己的曝光度和展示频率，提高阅读和传播量，入住率会大为提升；
(2)民宿平台合作，多和民宿平台地方经理多沟通，多参与他们的活动。比如有的民宿平台偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，尽量积极参与。作为房东可能本来就会有一些空房，中奖的客人也会帮助传播，总的来说一举多得。
                
                
03
民宿主人每天的生活，并不是是风轻云淡，诗和远方，考虑最多的是：房间不要停电，房主不要毁约，租户不要差评。
说到创办初期，也是不少辛酸泪。所有软装设计，沙发床品搭建都由他和朋友二人完成。Even回忆说，当时晚上下着暴雨，因为沙发运输道路拥堵，他和朋友在楼下等了将近一个多小时，到达后，两人将重达300斤的沙发扛至二楼，用剪刀一点点将外围戳破，那时正值八月，热的满头大汗。还有地板软装裁剪，墙皮全部铲掉刷漆，所有事情全都亲力亲为。
谈到民宿的核心，Even说，首先是实用性，是否具有家的舒适感，另外备品是否齐全，不仅是洗浴必备，最好还能细致到护发素、化妆棉、护肤品等，床品也是重中之重，其余便是卫生。除这些外，灯的开关在什么位置，wifi够不够快都是需要你去考量的问题。
Even已辞退工作，全力运营自己的民宿。现在又新签数十套房源，每天奔波于家居建材市场，连对他的采访都是在他忙碌间隙。生活中的他，会闲来和朋友小酌几杯，在他看来，逆境的时候要有所坚持，顺境的时候要知道谦卑。饮酒是抬头，倒茶是低头。做人逆势如饮酒，顺势如倒茶，说的大概就是这个道理。
                
                
时间就像一张网
你撒在哪里
收获就在哪里
关于民宿的门道还有很多
Even带着酒在这里等你
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