中德住房储蓄与在中国的实践

二、德国住房储蓄体系的机理、内容、特点和宏观效应

住房储蓄体系的理论倡导于1775年英国伯明翰肯特尼建房合作社，1885年德国创办了首家“人人建房储蓄银行”。该体系的目的是为实现建房筹资而形成的自助体系，其原理是互助合作融资。假设建一套房的造价为1000个基本单位（金额），有10个计划建房者，每人每年存钱100个基本单位，单个人自己积累需10年才能建房，现在10个存钱人缴存100个基本单位，该体系每年就可以给一个人配贷1000个基本单位，使之投入建房，参加储蓄体系的成员总体平均只需等5.5年就可以建房，比单个人存钱筹资建房的时间大为缩短。德国的住房储蓄体系是由专业的住房储蓄银行（也称住房储蓄信贷社）经营运作的，现全德国有州一级公营住房储蓄银行13个，私营的住房储蓄银行21个，遍布全国各州，开展竞争经营。凡参加储蓄系统的储户都需与住房储蓄银行签订任何数额的“建（购）房储蓄契约”（即存贷总额合同），储户负有每月按“契约金额”的5‰存钱的义务，7年左右存满“契约金额”的50%后，即可取得约占契约金额50%的贷款权。住房储蓄银行一般每半年配贷一次，对储户是按其配贷指数的大小顺序配贷。配贷指数的大小取决于存款金额的高低和存款时间的长短。这样配贷充分体现了公正性。此类贷款以不动产为抵押（法律规定抵押银行享有第一抵押权，住房储蓄银行享有第二抵押权），或以生命保险公司合同担保。存贷款利率均是固定不变的，且低于市场利率，目前存款利率为3%，贷款利率为5%。还贷方式是当所建（购）住房开始使用后按月以全部契约金额的6‰。（或3‰。）清偿。德国一般的情况是存款期7年，贷款期为12年，储户每月所还本息及住房维修费的总和，要低于租赁住房户每月所付的租金；债务还清后，储户即积累了一笔财产。国家对住房储蓄施行奖励、免税的鼓励政策。对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭在1600马克（单身800马克）为限以内的年储蓄额，财政给予10%的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄，凡一年存入储蓄合同936马克者，则雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄帐户，且享受国家94马克的奖金。按年存入标准数1600马克计算，累计存入7年后的本息加上国家和单位的资助总和为22016马克，几乎相当于储户11200马克本金的2倍。住房储蓄系统为储户提供住房造价40一50%的资金，其余50一60%通常是由抵押贷款体系等其他贷款提供。据德国专家介绍，住房储蓄体系与抵押贷款体系比较，前者优于后者。例如，以相同的10万马克融资金额，使用抵押贷款，年利率8%，负债分期偿还率1%，还贷期为30年，每月还本付息750马克，30年共付利息14.8万马克；而参加住房储蓄体系，个人首先存入融资总额的50%，每个月存500马克，存期7年，然后配贷10万马克，还贷期12年，每月还本付息600马克，12年共付利息1.235万马克。两者比较，住房储蓄体系存贷期共为19年，比抵押贷款期缩短11年，而且每月负担减轻，利息支出更大为节省。住房储蓄体系还有国家的奖励、免税优惠政策，因而对居民具有更大的吸引力。一些暂不具有购置房产意识的人也宁愿放弃眼前消费，放弃市场较高的利息而投入住房储蓄，特别是吸引了更多的年轻职工参加住房储蓄体系。据调查，在发展的新储户中，平均年龄在不断下降，1990年已有近半数的新储户年龄低于25岁。

住房储蓄体系的特点及其对国民经济发展的正效应:

一是该体系实行先存后贷，贷款的资金来源于众多的储户，资金有保证，银行的风险小。德国40多年来多种用于住宅投资的资金中，建房储蓄是最稳定最基础的资金。

二是该体系的存贷利率低于市场利率且是固定不变的。因为他本身是个封闭的体系，不受外界资金市场的影响。较低的利率，有利于减轻建（购）房户的负担，保证按期较快地清偿贷款。在低存低贷的条件下，住房储蓄银行能取得惊人的收益，本身就显示了该体系的生命力以及经营的高超水平。在市场高利率时期，人们对建（购）房处于犹豫时，低而固定的利率可免除后顾之忧，吸引人们照常参加储蓄投入建房。高利率对国民经济的增长起着负作用，而建房储蓄则具有稳定经济，控制周期波动的作用。

三是该体系国家奖励小而收益大。国家拿出1马克奖励金，可以收到居民集聚投入20马克建房资金的效果；而且建房可带动相关产业的发展，国家又可以从扩大就业、增加税收中得到收益。根据很多调查数据，国家拿1马克奖金，可得到2.8马克的回报。

四是该体系促进人们储蓄，引导人们延迟消费，可以缓解通货膨胀的压力。

五是该体系的运作机构——住房储蓄银行承担了市场融资和面向中低收入者社会保障的双重职能，其运行机制是商业性和政策性的有机结合。他完全依照国家法规，根据政府的住房政策经营，并在政府的监控下运行。这种管理体制体现了政企分开，既有政府宏观调控，又有适应市场原则的微观运作；既体现了政府经济管理、保障中低收入者解决住房的政策，又避免了政府直接包揽而背负沉重的包袱。

三、对引进德国住房储蓄体系的可行性研究

住房是建设周期较长、成本费用较高、占用资金量较大的商品，无论是个人建房或购置商品住房，都需要有长期的资金积累和金融机构的融资。根据市场经济国家的经验，一种是政策立法，建立住房基金制度，例如新加坡的公积金、巴西的工会保险基金、韩国的职工财产构成储蓄；一种是以德国为代表的住房储蓄存贷体系；一种是抵押贷款体系。一些资金市场发达的国家以抵押贷款体系为主要手段，如英、美等国；德国等一些国家侧重于住房储蓄体系，并与抵押贷款等融资方式组合。德国许多专家认为，单纯依靠抵押贷款融资建（购）房，造成银行与居民双方负债，首先是银行的风险大。近年，银行因受债务人欠帐造成坏帐率，抵押银行平均为0.16%，住房储蓄银行仅为0.014%，有些国家抵押银行因坏帐甚至倒闭。个人负债后，一旦遇到失业，债务清偿不了，房产将被拍卖，也会造成社会问题。据法国统计及经济研究所最近公布的一项调查，法国有一半以上家庭（51.3%）负债，近2/3的负债家庭是贷款购买住房。英国仅1986年统计，由于房主还不起债务而被没收的住房即达2.03万套，比1979年增加7倍。英国一位社会保障专家最近在研讨会上说，英国使用抵押贷款购房的雇员，日夜提心吊胆的是一怕失业、二怕房产遭拍卖。由此看来，抵押贷款制度容易造成社会的不稳定，而住房储蓄体系则风险小，有利于社会的安定。

我国住房制度改革实施以来，已见到了一定的成效，但长期以来摆在我们面前一个困惑的问题：一方面要鼓励个人购（建）住房；一方面不时地出现低价出售公房。而低价出售公房弊病很多，既不利于实现机制转换，形成资金良性循环，又背离了房改的初衷，给了个人以更甚于低租金的实物福利，带来了新的分配不公的社会矛盾。之所以长期没有走出低价福利售房的怪圈，除了人们受长期的福利观念和短期行为观念的束缚外，另一个重要原因是我国资金市场不发达、住房金融发展滞后，住房资金的筹集和营运未能摆脱计划经济的一套行政管理办法，缺少金融手段和完善的融资办法。在房改筹融资政策的设计上，仅着眼于公积金制度和抵押贷款制度的结合，忽视了以职工自我积累的住房储蓄体系的研究。公积金固然对扩大建房规模方面的作用确是明显的，但公积金能否解决个人购（建）房的筹资问题却仍是个谜。其一，我国是低工资，个人资金积累量小，而房价上涨快，不利于推动个人买房。根据国际经验数据测算，一个家庭要筹资购（建）房，一般要拿出工资收入的30%，需要二三十年的时间投入储蓄积累（或还贷），才能实现。新加坡利用公积金推开个人买房的基本条件是工资的增长要快于房价的增长，公积金积累率要达到一定的水平，国家推行面向中低收入者兴建大量廉价公共组屋的政策。1984一1988年期间比1964年，工资提高6一7倍，房价仅增长3倍，公积金的缴纳率雇主和雇员由各缴工资收入的5%提高到25%左右，目前总的缴纳率为工资收入的40%，其中80%即30多个百分点积累可用于购买公共组屋。而我国公积金的缴纳水平仅为工资总额的10%（单位和个人各缴5%），按此积累至少要60多年才能实现按成本价购一套标准住房。要解决资金积累量小和房价畸高的矛盾，一方面要大力发展经济实用房（社会保障商品房），一方面要提高公积金缴纳率，但在近期里后一举措是很难实现的。其二，寄希望于公积金发放抵押贷款推动个人买房，在金融市场发达的国家抵押贷款的资金充足的来源是发行抵押债券和债券的市场交易，使大量保险金、养老金和居民储蓄转化为长期资金，我们尚不具有如此市场金融条件。数量有限的公积金，杯水车薪，远远不足以全面铺开抵押贷款。总之，房改进展缓慢，或是误入低价售房，或是提租徘徊不前，都是因为缺乏分配体制和金融体制配套的改革，特别是没有开辟出一条通过住房金融为个人筹资、融资实现购（建）房的路子。