D某诉求逾期交房违约金没有超过诉讼时效（原创）
D某诉求逾期交房违约金没有超过诉讼时效（原创）
景德镇律师 沈英华
2012年2月21日，原告D某和被告某开发商签订了《商品房买卖合同》，由原告购买了被告一套商品房。合同生效后，原告依约付清了全部购房款。但被告至今未依照合同第十一条约定书面通知原告办理房屋交付手续，没有依照合同第八条约定于2012年12月31日前交房。原告曾与被告交涉，但被告不但不承担违约责任，反而要求原告在没有收房入住的情况下缴纳物业管理费，否则拒绝交房。原告万般无奈，只好向法院起诉，诉求被告支付逾期交房违约金6万元（计算至起诉日止，逾期顺延）。
庭审时，被告辩称：1、合同约定，房屋交付应当满足房屋竣工验收条件，被告于2013年6月13日才取得竣工验收备案表，才符合交房条件，而不是2012年12月31日。2、原告于2015年9月30日起诉，超过了两年诉讼时效。3、原告诉求的违约金，也已超过了诉讼时效。根据此三条，法院应当驳回原告的诉讼请求。
沈英华律师作为原告的诉讼代理人，针对被告的答辩意见，提出以下代理意见：
一、根据合同第八条约定，被告应当于2012年12月31日前交房。但被告至今没有按照合同第十一条约定“书面通知买受人办理房屋交付手续”，没有向原告交付房屋，理应依照合同第九条约定承担违约责任，即被告应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
二、本案不存在超过诉讼时效的情形，理由如下：
其一，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。至于2012年12月31日是双方约定的交房期限，不是支付违约金期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。
其二，原告追究被告逾期交房违约责任的诉讼时效应当自被告实际交房之日亦即违约行为终了之日起算，但被告逾期交房违约行为一直持续至今没有终了，诉讼时效没有开始起算。
其三，《最高人民法院公报》（2008年第2期）公报案例《泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷上诉案》，最高人民法院依法驳回了上诉人关于被上诉人诉求逾期交房违约金超过了诉讼时效的请求，法院在审理本案时理应参照。
显而易见，被告认为原告诉求其支付逾期交房违约金超过了诉讼时效既无事实根据，亦无法律依据，且与法理相悖，法院不应采信。
法院经审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》约定2012年12月31日交房，被告逾期属于违约，应当支付原告违约金。关于时效，对于权利人来说，主张合同约定的履行交房之日至实际交房日期间的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割成若干天分别计算诉讼时效的独立权利。当延迟履行处于延续状态时，没有理由要求权利人提前主张违约金请求权，只有当违约行为结束时，才应当起算诉讼时效。在本案中，被告至开庭之日仍未与原告完成交房手续，故对被告提出的违约金请求已过诉讼时效的说法，本院不予支持。
据此，法院遂于2017年1月23日判决被告依照合同约定按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，自2013年1月1日起算，直至被告实际交房日止。该违约金计算至法院判决日已超过8万元，逾期还要顺延。
景德镇律师 沈英华
2012年2月21日，原告D某和被告某开发商签订了《商品房买卖合同》，由原告购买了被告一套商品房。合同生效后，原告依约付清了全部购房款。但被告至今未依照合同第十一条约定书面通知原告办理房屋交付手续，没有依照合同第八条约定于2012年12月31日前交房。原告曾与被告交涉，但被告不但不承担违约责任，反而要求原告在没有收房入住的情况下缴纳物业管理费，否则拒绝交房。原告万般无奈，只好向法院起诉，诉求被告支付逾期交房违约金6万元（计算至起诉日止，逾期顺延）。
庭审时，被告辩称：1、合同约定，房屋交付应当满足房屋竣工验收条件，被告于2013年6月13日才取得竣工验收备案表，才符合交房条件，而不是2012年12月31日。2、原告于2015年9月30日起诉，超过了两年诉讼时效。3、原告诉求的违约金，也已超过了诉讼时效。根据此三条，法院应当驳回原告的诉讼请求。
沈英华律师作为原告的诉讼代理人，针对被告的答辩意见，提出以下代理意见：
一、根据合同第八条约定，被告应当于2012年12月31日前交房。但被告至今没有按照合同第十一条约定“书面通知买受人办理房屋交付手续”，没有向原告交付房屋，理应依照合同第九条约定承担违约责任，即被告应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
二、本案不存在超过诉讼时效的情形，理由如下：
其一，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。至于2012年12月31日是双方约定的交房期限，不是支付违约金期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。
其二，原告追究被告逾期交房违约责任的诉讼时效应当自被告实际交房之日亦即违约行为终了之日起算，但被告逾期交房违约行为一直持续至今没有终了，诉讼时效没有开始起算。
其三，《最高人民法院公报》（2008年第2期）公报案例《泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷上诉案》，最高人民法院依法驳回了上诉人关于被上诉人诉求逾期交房违约金超过了诉讼时效的请求，法院在审理本案时理应参照。
显而易见，被告认为原告诉求其支付逾期交房违约金超过了诉讼时效既无事实根据，亦无法律依据，且与法理相悖，法院不应采信。
法院经审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》约定2012年12月31日交房，被告逾期属于违约，应当支付原告违约金。关于时效，对于权利人来说，主张合同约定的履行交房之日至实际交房日期间的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割成若干天分别计算诉讼时效的独立权利。当延迟履行处于延续状态时，没有理由要求权利人提前主张违约金请求权，只有当违约行为结束时，才应当起算诉讼时效。在本案中，被告至开庭之日仍未与原告完成交房手续，故对被告提出的违约金请求已过诉讼时效的说法，本院不予支持。
据此，法院遂于2017年1月23日判决被告依照合同约定按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，自2013年1月1日起算，直至被告实际交房日止。该违约金计算至法院判决日已超过8万元，逾期还要顺延。
