澳洲房产投资，路在何方？
"首付人民币三十万，即可拥有一套永久产权的澳洲房产”、“澳洲房产投资可以以租代供，即买即赚"......在上海某外企任人事主管的郭女士在两年前手机收到了这条短信，就参加了某澳洲房产中介在上海举行的销售展会，在展会现场“热卖”的气氛下，冲动买下了位于墨尔本北区的一套三房公寓。
今年，这套物业却成了烫手的山芋，为什么呢？"要提供收入证明"、“要提供公司网址”、"要安排专人电话调查"、“有可能要付全款”，这是最近郭小姐接到澳洲房产中介的电话。对于这套今年八月份就要交割的澳洲公寓，郭女士显得很无奈，表示如果贷不了款就只好放弃这套澳洲物业。
编者走访了解了北上广深的澳洲房产投资市场，发现类似郭女士遇到的状况为数不少。
回顾一下近几年来澳洲房产投资发展迅猛，自2013年开始，澳洲房地产市场经历了一个发展的高潮，一成的低首付，再加上澳洲银行提供的优厚房贷政策，使得大量海外投资者涌入澳洲市场。受外国买家的推动，过去几年来，澳洲各大首府城市房价大幅上涨，特别是悉尼，几乎可以用疯狂增长来形容。不断上涨的房价与海外买家的强烈购买力，尤其是来自中国买家的需求，已经引发澳洲民众担忧，担心房价上涨太多导致当地人无法承担。那么，政府就要出来“主持公道”了，澳洲政府以及澳储行出台一系列限制海外买家政策，致使中国买家在过去的大半年更是遭遇了在澳洲房地产市场最跌宕的经历。
1.FIRB费用的收取
从2015年12月1日起，海外买家购买澳洲房产需支付最少$5,000的FIRB申请费。
编者分析：虽然收取的FIRB申请费用对于买得起澳洲房产的人士来说不算多，但是相信每一位投资人都不希望看到自己的投资成本增加了，同时，澳洲税务局联合加入对住宅类物业的监管，新建的监管系统将整理比较购房者在全澳的购房记录、纳税记录、签证状况，更容易发现违规购房情况，所以投资者得小心谨慎了。
2.澳洲各大银行严查海外买家收入证明
在这场房贷收紧战中，由于数百中国买家的房屋贷款被查出伪造收入证明，让中国投资者站在了这场澳洲房贷调控工作的风口浪尖。现在，澳洲银行首先通过互联网查找海外购房者的就业公司官网，然后拨打官网的电话进行电调。
编者分析：如果澳洲银行足够了解中国国情，相信也不会那么容易被虚假的收入证明糊弄，在中国，工薪阶层月收入达到三四万人民币的，真正有多少？为了应对澳洲银行对收入的严查，“聪明的”中国购房者见招拆招，首先是挂靠一家公司，再开一份证明有足够收入的paylist，同时，赶紧做一个临时官网。当然，这也只是增加了大部份中国投资者的一点小小成本。
3.澳洲四大银行出台新规严控海外投资者贷款买房
2016年3月份开始，澳洲四大银行纷纷开始收紧海外收入的房屋贷款。进入6月份，四大银行已基本不对海外人士进行房屋贷款。
编者分析：这一举措对中国投资者杀伤心是最大的。对于在下半年收楼的大部份投资者来说，就只有两种选择：要不就是一下子拿出几百万人民币全付余款，要不就接受小银行或一些基金的高额利率（利率10%以上）贷款。这就导致了很多资金实力簿弱的投资者放弃物业。如果这些被放弃的物业数量巨大，重新投放市场，就会影响整个澳洲房地产市场的发展走势。
4、三大州加收印花税
新南威尔士州从2016年6月24额外加收4%的印花税；在维多利亚州从7月1号加收额外7%的印花税；昆士兰州从2016年10月1号开始额外加收3%印花税。
编者分析：估计中国投资者的钱是太好赚了吧。这个政策，就大幅增加了投资成本。以总价60万澳币的物业为例，按当前澳元兑换人民币的汇率为1：5.0648计算，则所需多缴的印花税分别为：
新州：$60万*4%=$24,000（折合人民币约12万）
维州：$60万*7%=$42,000（折合人民币约21万）
昆州：$60万*3%=$18,,000（折合人民币约9万）
澳洲政府也预估到以上限制海外人士的政策会对澳洲房产市场带来冲击，所以紧接着就是几大银行加大杠杠促使本地投资者入市，从而抵消对海外人士限购的影响，使这一段时间的本地澳洲房产数据维持以前的水平。
现在国内和澳洲本地的华人中介密切关注的澳洲大选结果，都盼望着联盟党继续执政，从而放开对海外人士投资澳洲房产的政策。
编者认为，在这次大选中，无论哪个政党胜出，短期内都难推翻之前政策，四大银行也难马上恢复海外人士房贷。“朝令夕改”？没有人改冒天下之大不韪吧。
澳洲房产投资，路在何方？也许，伴随着澳洲进入冬季，我们只能期待春天快点到来，同时，对澳洲房产投资感兴趣的国内朋友们，建议继续观望。
（编者：郭敏丹Meko Kwok，全球资产配置专业人士，本文撰写于2016年7月）
今年，这套物业却成了烫手的山芋，为什么呢？"要提供收入证明"、“要提供公司网址”、"要安排专人电话调查"、“有可能要付全款”，这是最近郭小姐接到澳洲房产中介的电话。对于这套今年八月份就要交割的澳洲公寓，郭女士显得很无奈，表示如果贷不了款就只好放弃这套澳洲物业。
编者走访了解了北上广深的澳洲房产投资市场，发现类似郭女士遇到的状况为数不少。
 |
回顾一下近几年来澳洲房产投资发展迅猛，自2013年开始，澳洲房地产市场经历了一个发展的高潮，一成的低首付，再加上澳洲银行提供的优厚房贷政策，使得大量海外投资者涌入澳洲市场。受外国买家的推动，过去几年来，澳洲各大首府城市房价大幅上涨，特别是悉尼，几乎可以用疯狂增长来形容。不断上涨的房价与海外买家的强烈购买力，尤其是来自中国买家的需求，已经引发澳洲民众担忧，担心房价上涨太多导致当地人无法承担。那么，政府就要出来“主持公道”了，澳洲政府以及澳储行出台一系列限制海外买家政策，致使中国买家在过去的大半年更是遭遇了在澳洲房地产市场最跌宕的经历。
1.FIRB费用的收取
从2015年12月1日起，海外买家购买澳洲房产需支付最少$5,000的FIRB申请费。
编者分析：虽然收取的FIRB申请费用对于买得起澳洲房产的人士来说不算多，但是相信每一位投资人都不希望看到自己的投资成本增加了，同时，澳洲税务局联合加入对住宅类物业的监管，新建的监管系统将整理比较购房者在全澳的购房记录、纳税记录、签证状况，更容易发现违规购房情况，所以投资者得小心谨慎了。
 |
2.澳洲各大银行严查海外买家收入证明
在这场房贷收紧战中，由于数百中国买家的房屋贷款被查出伪造收入证明，让中国投资者站在了这场澳洲房贷调控工作的风口浪尖。现在，澳洲银行首先通过互联网查找海外购房者的就业公司官网，然后拨打官网的电话进行电调。
编者分析：如果澳洲银行足够了解中国国情，相信也不会那么容易被虚假的收入证明糊弄，在中国，工薪阶层月收入达到三四万人民币的，真正有多少？为了应对澳洲银行对收入的严查，“聪明的”中国购房者见招拆招，首先是挂靠一家公司，再开一份证明有足够收入的paylist，同时，赶紧做一个临时官网。当然，这也只是增加了大部份中国投资者的一点小小成本。
3.澳洲四大银行出台新规严控海外投资者贷款买房
2016年3月份开始，澳洲四大银行纷纷开始收紧海外收入的房屋贷款。进入6月份，四大银行已基本不对海外人士进行房屋贷款。
编者分析：这一举措对中国投资者杀伤心是最大的。对于在下半年收楼的大部份投资者来说，就只有两种选择：要不就是一下子拿出几百万人民币全付余款，要不就接受小银行或一些基金的高额利率（利率10%以上）贷款。这就导致了很多资金实力簿弱的投资者放弃物业。如果这些被放弃的物业数量巨大，重新投放市场，就会影响整个澳洲房地产市场的发展走势。
4、三大州加收印花税
新南威尔士州从2016年6月24额外加收4%的印花税；在维多利亚州从7月1号加收额外7%的印花税；昆士兰州从2016年10月1号开始额外加收3%印花税。
编者分析：估计中国投资者的钱是太好赚了吧。这个政策，就大幅增加了投资成本。以总价60万澳币的物业为例，按当前澳元兑换人民币的汇率为1：5.0648计算，则所需多缴的印花税分别为：
新州：$60万*4%=$24,000（折合人民币约12万）
维州：$60万*7%=$42,000（折合人民币约21万）
昆州：$60万*3%=$18,,000（折合人民币约9万）
澳洲政府也预估到以上限制海外人士的政策会对澳洲房产市场带来冲击，所以紧接着就是几大银行加大杠杠促使本地投资者入市，从而抵消对海外人士限购的影响，使这一段时间的本地澳洲房产数据维持以前的水平。
现在国内和澳洲本地的华人中介密切关注的澳洲大选结果，都盼望着联盟党继续执政，从而放开对海外人士投资澳洲房产的政策。
编者认为，在这次大选中，无论哪个政党胜出，短期内都难推翻之前政策，四大银行也难马上恢复海外人士房贷。“朝令夕改”？没有人改冒天下之大不韪吧。
澳洲房产投资，路在何方？也许，伴随着澳洲进入冬季，我们只能期待春天快点到来，同时，对澳洲房产投资感兴趣的国内朋友们，建议继续观望。
（编者：郭敏丹Meko Kwok，全球资产配置专业人士，本文撰写于2016年7月）
