买了商住楼后的一点思考（转载）
虽然极端不看好楼市，上海的中心区的房价也快比肩全球富豪扎堆的Manhattan了。但最近还是买了套二手房算是自主吧，因为户口挂在静安的小房子，所以没有落户的需求。上海外环外，距地铁一站地，81万40年产权的商住楼，复式，上家已有简装。建筑面积56平，自己量了一下使用面积大概有70多平。按使用面积算也就1.1万一平吧。虽然水电物业会贵不少，但旁边的居民住宅要2万多/建筑平米，出个10-20万做分级A就把水电物业费都包了吧。冷清是冷清了一点，但是地下停车场免费，就当在美国住了，反正是在外环外也不堵车。小区同样面积的，大约可以租到3000+，近似5%年化收益率。租金是跟着人均收入走的，所以就算房价跌了也不怕。算是进可攻，退可守吧，和买100内的转债是一个意思吧。
原来的房东买了二年，竟然还是亏了个2万+装修出手，而旁边的房子已经涨了20-30%。真没想明白，如果算上复式，为什么商住楼只有旁边居民楼40-50%的价格。而从出租的角度看，看不出多少差别。
有人可能要说，户口，学区都很重要，所以商住楼便宜是有道理的。确实，尤其在一线城市，有房子落户很重要。但是，在普通住宅的房价中，户口，学区的价值很有可能被高估。以我买的周边的房子为例。完全可以花80万买个小户型的房子落户，然后出租。然后再买个复式的80-100万商住房自主，商住楼的使用面积基本等同于正常200万的房子。这样，相当于白白多了一套，可供出租的房子。
另外，对于改善型需求来讲，更应该考虑买个商住楼尤其是loft型的商住楼，而不是普通住宅，因为已经不需要落户了。对于，有城市户口的老人且有一套以上房的人来说，完全可以把他们的房子卖了，户口落在你家，然后再买二个商住房再给他们，一个自主，一个收租，这样可以大大改善他们的生活
原来的房东买了二年，竟然还是亏了个2万+装修出手，而旁边的房子已经涨了20-30%。真没想明白，如果算上复式，为什么商住楼只有旁边居民楼40-50%的价格。而从出租的角度看，看不出多少差别。
有人可能要说，户口，学区都很重要，所以商住楼便宜是有道理的。确实，尤其在一线城市，有房子落户很重要。但是，在普通住宅的房价中，户口，学区的价值很有可能被高估。以我买的周边的房子为例。完全可以花80万买个小户型的房子落户，然后出租。然后再买个复式的80-100万商住房自主，商住楼的使用面积基本等同于正常200万的房子。这样，相当于白白多了一套，可供出租的房子。
另外，对于改善型需求来讲，更应该考虑买个商住楼尤其是loft型的商住楼，而不是普通住宅，因为已经不需要落户了。对于，有城市户口的老人且有一套以上房的人来说，完全可以把他们的房子卖了，户口落在你家，然后再买二个商住房再给他们，一个自主，一个收租，这样可以大大改善他们的生活
