房价上涨的本质----附带分析海口房价趋势

看到一篇讨论房价上涨原因的文章，记录下来，供以后参考。

2020年10月25日更新：

2016年海南实行限购，房价上涨了一波；2018年宣布建设自贸区（港），海南继88年建省设立经济特区、2010年（左右）建设国际旅游岛之后第三次成为热门，但是由于限购政策依然存在，房价稳定在限购价1.7W（热门地段房价2W+，非常规操作）。可见，影响房价的主要因素除了之前的三点之外，政策也是非常重要的，而政策就像黑天鹅，难以预测。

房价上涨的本质由人口流入、产业结构和行政等级决定。 一、人口流入 供需比：供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1-1.2之间属于相对均衡区间，大于2.0就属于供需失衡。供需比低的城市，房价上涨的可能性大。35个样本中大部分城市供需比偏高，高于2.0的达到14个，低于1.1的只有7个，北上广深全部在此区间，最低的深证只有0.57。 北上广深人口流入大，房价上涨可能性大。人口流入呈现三个规律：1、高度集中在三大都市圈，人口流入超过100W的13个城市，三大都市圈就占了8个。 2、非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市； 3、其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞。 我的看法：海口目前的供需比为1.6，样本城市中排名14，供大于需，目前海南市区还有大量的烂尾楼和棚户区应证了这一点。目前内地空气污染越来越严重，且随着居民收入的增加，越来越多的内地人有到海南过冬和躲避污染的意愿。人口大量流入海南的时间段集中在冬季（11月--3月），部分人选择永久性购房，购房地目前主要在文昌、琼海等市县，部分选择租房，估计后者多余前者（没有实际考证）。因此，海口人口流入成以下特点：1、人口爆发期集中，主要集中在冬季，其余时间海口人口较稀疏，即人口流动性太强；2、为了过冬而在海口购房的外地人较少，多数人是租房； 3、海口住房供需比较高。综合以上3点来看，海口房价未来上涨的可能性并不太高。 二、产业结构 服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的高端人才更多，收入更高，稳定性好，他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。 我的看法：海南致力于打造国际旅游岛，其核心应该是旅游业、服务业、餐饮业等，弱化工业、IT产业等。目前海南的实际状况也是如此，全岛除了杨浦工业区外没有大型工业区，IT产业发展落后，主要是餐饮、服务、旅游等（而且做的也不好，从餐饮业人员的服务态度和餐饮环境就能看出来），但是由于海南教育水平落后、工资待遇差、城市建设公共设施不完善（我目前想到的有这些），导致对人才来此就业、建设、落户的吸引力不足，这又反过来遏制了海南的发展，形成恶性循环。因此，海南核心产业做的并不好，经济发展落后（就目前情况而言，发展前景当另外讨论），对外缺乏就业、落户的吸引力，海口房价上涨可能性不大。 三、行政等级 产业结构背后，对应的是城市的行政等级，在区域中所处的地位以及教育、医疗等公共资源的分配。行政级别越高的城市，会带来更优质的资源导入，对于产业导入、城市规划方面都更有优势。 我的看法：海口作为省会，其地位、教育、医疗等公共资源属于海南最好的（应该比三亚好），这会吸引本省其他区域人口前来入住，但海南人口不多（900多万），有购买能力且愿意来海口居住的人应该不多（海南市县的人生活比较安逸，依靠种植农作物、槟郎、橡胶等就能满足生活所需，因此并不太愿意到城市居住）。因此，尽管海口是省会，且资源优越，但对本地人的吸引力应该不大。 综合海口的人口流入、产业结构、行政等级这几个因素分析，海口房价应该不具备上涨的理由。当然，影响房价的因素很多，这里只是大致讨论一下，仅供个人以后学习之用。