（香港地产）豪宅炒風熾熱 瑞銀恐泡沫超九七 附“勾地制度”
香港现时仍实行勾地制度，从地块供应来说，这让地块供应偏紧；
而居住需求受到百姓购买能力的制约，因此，推高了豪宅的价格。
这里有投资需求和富豪的住房需求。
由于港币的联系汇率制度，人民币自然对港币升值，并有强烈的升值预期，
因此有大量内地资金涌入香港楼市。部分外资也看好香港高端物业。
从而从需求方面让高端物业拥有了市场。
由于供应偏紧，而高端物业有利可图，短时间内，中档和低档物业的供应将停滞，而其价格已经超出消费者的threshhold，因此预计中低端房价会持续一段牛皮市。
长期来看又如何？
以下zz from hkej
20091017
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樓市是否有泡沫再次成為市場討論焦點，瑞銀房地產研究部主管王震宇發表研究報告指，目前政府緊縮的土地供應政策，助長樓市出現泡沫，而且擔心樓市泡沫化的程度較九七年更嚴重。行政長官曾蔭權及政務司司長唐英年出席電台節目，繼續闡述《施政報告》，仍離不開樓價高企的問題。曾蔭權重申，政府每日都留意樓市。
曾蔭權在香港電台節目「Backchat」時重申，政府每日都留意樓市，目前樓價仍比一九九七年的高峰低兩成八，政府雖有能力摧毀市場，但為數過百萬持有物業者，都不會想樓市因政府的愚蠢政策而下跌。
曾：每日留意 唐：最大投資
唐英年在港台節目「千禧年代」中亦強調，置業是一般家庭的最大投資，政府會密切留意樓市，但他亦指出，樓市受整體經濟和外圍因素影響，樓價要讓市場去決定。他又表示，物業在西方不少成熟社會，都是對抗通脹的保障，而非投機工具，例如三十歲左右置業，六十歲退休時已完成按揭，退休生活便有保障。
他又提到，市民須考慮到自己的能力，如一對二十多歲的專業人士夫婦，月入應在十萬元以下，也要考慮自己的計劃，包括會否生育，以及生活方式如何，會否不時外遊等等。他提到，一般而言市民都會將收入三分之一用作供款或租住物業，但現在的利率很低，下調空間極微，市民須懂得計算，量入為出。
不過，瑞銀的報告指，施政報告表明不改變現行的土地供應制度，事實上等於重申港府施行高地價政策；在環球資金氾濫的情況下，政府如果仍然維持現在的土地供應制度，將導致租金和企業成本上升。
防泡沫漲大 及早增供應
報告建議政府可將公屋供應改為私人住宅，增加市場供應；否則只會造成另一個較九七年更大的資產泡沫。
王震宇又指，現在的緊縮土地供應政策之下，計算房委會公屋、港鐵（066）及市建局項目，政府已操控每年新住宅供應的八成。此舉將會令新住宅供應分裂為兩個市場，即私人的超級豪宅，以及低層的公屋，而以中產為主的私人物業市場則難以發展，市場在此情況下將更趨不穩定。要待未來泡沫出現，才加大供應已經太遲。
交通銀行（3328）香港分行首席經濟及策略師羅家聰亦指，現在的土地緊縮政策是矯枉過正。「現在有人為的推高樓價的情況出現。」羅家聰指，本來在國際資金流竄的情況下，樓價已難免大起大落，而政府的土地供應政策正令樓價上下波幅擴大。「一旦內地樓市或資金供應的情況逆轉，本港樓價難免受影響，屆時的傷害亦會更大。」
中原地產聯席董事黃良昇則認為，現在樓價上升，與土地供應的關係未必太大。「以香港的人口老化程度而言，每年私樓供應萬多伙是剛好應付需求的；現在豪宅被炒高，是投資需求上升，而不是居住需求上升。」他認為本地樓價上升的主要原因，是人民幣兌港元上升，吸引內地資金大量湧入，即使港府調整土地供應，只要聯繫滙率存在，港元跟隨美元下調，本地樓價都會因資金湧入而出現泡沫。
中上價樓或追落後
對於目前樓市是否存在泡沫，會德豐地產（香港）常務董事黃光耀指現在難以評論，但指現時的新高成交雖然集中於豪宅，但估計下一輪升浪有機會擴展至樓價一千萬元左右的中上價物業，再帶動中下價物業。「估計年內豪宅仍會有一成升幅，而中小型物業在年底前可望上升七至八個百分點。」黃氏亦坦言，在土地供應緊絀的情況下，發展商唯有盡量將項目發展成豪宅。
政府維持勾地制度不變，黃光耀指過去兩年只有兩幅小型地皮被勾出拍賣，反映勾地並不活躍，認為現在的勾地制度有優化空間。「集團並不反對恢復定期賣地，亦建議政府考慮定期賣地及勾地兩者並行的可行性。」
而會德豐現時主要考慮由港鐵、市建局、舊樓收舊及換地等途徑擴充土地儲備。
另一方面，市場有分析指國內買家推高本地豪宅樓市，黃光耀認為內地買家的確較本地買家進取，願意接受較高的樓價。而集團發展西半山The Babington的買家中，約有三成為內地客，兩成為海外買家，一半為本地買家；當中一位內地買家一次購入兩伙。黃氏亦估計，由於內地買家來港置業熱潮方興未艾，預期餘貨中有一半會為內地客購入。
華懋集團售樓部經理吳崇武表示，目前樓價「有少許泡沫」，但集中於豪宅市場，中下價物業的升幅相當平穩。對於集團旗下的未出售物業，預期仍有一至兩成的上升空間。
市場有分析憂慮樓市出現泡沫，而曾特首表示政府一直有監察樓價，主要的指標包括樓市成交數字、確認人成交比例、按揭比率及市民負擔能力等。而一旦樓市失衡，政府「會有後着」。
以曾特首提及的指標而言，根據土地註冊處數字，九七年高峰期每月物業最高成交紀錄逾二萬五千宗，去年年底最差為三千七百宗。而今年九月份有一萬四千四百三十七宗登記，相當於二○○七年底水平，與近五年數據比較，屬偏高水平。
地產股隨大市回吐
確認人成交方面，按中原地產統計，本年第三季確認人交易佔二手註冊量為百分之二點三，較去年同期上升零點二個百分點，但遠低於九七年高峰期逾百分之十五的水平。
負擔比率方面，中原的統計顯示，現時位處家庭月入中位數的家庭，購置四百呎物業，按揭月供佔家庭月入百分之三十六點一，比率較去年同期上升二點二個百分點；但遠低於九七年百分之一百一十二的水平。
而金管局的數據亦反映，上月銀行新批核按揭，貸款與樓價比率維持在百分之六十三，與去年同期相若。黃良昇指，綜合以上數據，現時樓市未屬過熱，泡沫尚未正式形成，但相信供應緊張加上資金需求，泡沫將會出現。
受大市下跌拖累，部分地產股昨表現稍弱，九倉（004）挫百分之一點七五、受主席李嘉誠連番增持的長實（001）亦跌百分之零點八五，剛投得大連地皮的鷹君（041）降百分之零點七一【見表】■
【相关】
勾地制度
房地产业是香港的支柱产业之一。在1998年以前香港执行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后，香港楼市大跌，同时房地产企业停止购入土地，地价大幅度下跌，严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖，暂停了土地拍卖，转而执行勾地政策。目的是在拍卖土地前增加一个“保险程序”，避免土地拍卖乏人问津而进一步冲击市场信心。在“勾地表”制度下，每年由地政署公布当年的勾地表，发展商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。
香港长期以来实行勾地表制度与定期拍卖土地并存。停止定期卖地后土地供应就只能以勾地方式进行，勾地表将会是香港中长期唯一的土地供应方式。在这一机制下，政府便完成从之前主动调控供应并参与发展到改由市场主导（发展商自行决定勾地与否）的转型。由于政府不公布其心理价位，因此在交易过程中就可占据有利地位，也避免了可能出现的流拍，降低了官方的风险。加上放入勾地表中土地的选择颇具心思，显示政府不再干预市场和提高运作透明度的双重目标。
勾地制度本质是通过市场询价和成交的土地供应制度。如果勾地制度能够持之以恒和不断完善，土地供应将完全是市场变化导致的结果，并且反映了政府的调控意图，而且政府不是市场直接的、不必要的干预者。从其运行机制来看，如果开发商对房市预期不好，就会选择不做出勾地申请，这样就没有新的土地供应。随着土地供应减少，房地产价格相对稳定。反之，开发商看好房市，必会积极勾地和参与招拍挂，土地与房市供应增加，减少泡沫出现。
勾地制度下的土地市场供求关系会出现三种情况：一是市场需求大，勾地表中土地供不应求。这会导致地价上涨和房价上涨。而在这种情况下，政府必须面对如何处理前期地价飞涨形成泡沫和后期地价回落市场衰退的问题；二是市场供求平衡，出现了皆大欢喜的结局，这样勾地制度成为最成功的机制；三是供过于求，勾地表中土地被成功勾出很少。这种情况下，必须建立每年独立的评估机制，分析土地如何才能有健康、足够的供应，考虑是否将剩余土地放入下年的勾地表中，或者改变操作程序，例如地块分割变小、降低底价等。
勾地制度变迁是政府、大小开发商、民众博弈的过程。从香港政府的视角来看，希望勾地制度能起到稳定市场、调节供求和确保政府收入的双重作用。从房地产企业角度来看，大型企业和中小企业反映不一样。一般认为，由于政府在底价金额上订得偏高，而且勾出地皮亦未必被勾出的发展商夺得，故发展商对勾地的兴趣减低。而且中小房企积极性更小，因为中小型企业在勾地表制度下，即使成功勾地，也不等于最终在拍卖上胜出。他们可能只是白白付出了融资成本及资金安排，在成本压力下，甚至进行了错误投资。
勾地制度的成功运行需要：良好的制度环境，廉洁高效的政府，理性的房地产企业，市场信息的充分表达、有效的运作程序。
从制度环境来看，有完备的政策法律环境，有健全的法制和严密的监督机制，对政府的勾地行为进行监督，严防暗箱操作；政府廉洁高效，不从企业寻租和操纵市场，能够充分发布相应的市场供求信息、土地供应计划和勾地信息；从企业来看，应该是根据市场供求关系和风险分析作出合理的勾地决策；要求有完善的市场体系和金融体系，市场信息的充分表达，并且被相关各方接收。有效的运作程序，要求政府在制定年度勾地表前咨询开发商、专业人士，建立透明和制度化的咨询机制。事中严格按照法定程序办事，事后对勾地表进行评估，并且对存在的问题分析和提出新的对策。
目前香港官方和市场普遍认为勾地制度是体现了政府不直接干预房地产市场和通过土地供应管理来宏观调控的好制度。但是勾地制度本身有优点和缺点，因此政府方也在检讨以及企业也在建议如何进一步完善勾地制度，令其运作更加畅顺，增强中小房地产企业的生存空间。有地产界人士建议政府考虑引入“意向书”机制，对勾地表内土地成份重新检讨，亦可考虑重新推出一些曾经拒绝勾地申请的地皮，作定期拍卖；并加强透明度，使发展商明白应如何计算勾地价目。当然也有少数企业和学者建议恢复定期卖地制度，预防土地供应紧张和房价飞升的风险。例如恒生银行就在其《恒生经济月报》中，呼吁政府检讨勾地制度是否为地产市场发展带来预计以外的政策风险。
而居住需求受到百姓购买能力的制约，因此，推高了豪宅的价格。
这里有投资需求和富豪的住房需求。
由于港币的联系汇率制度，人民币自然对港币升值，并有强烈的升值预期，
因此有大量内地资金涌入香港楼市。部分外资也看好香港高端物业。
从而从需求方面让高端物业拥有了市场。
由于供应偏紧，而高端物业有利可图，短时间内，中档和低档物业的供应将停滞，而其价格已经超出消费者的threshhold，因此预计中低端房价会持续一段牛皮市。
长期来看又如何？
以下zz from hkej
20091017
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樓市是否有泡沫再次成為市場討論焦點，瑞銀房地產研究部主管王震宇發表研究報告指，目前政府緊縮的土地供應政策，助長樓市出現泡沫，而且擔心樓市泡沫化的程度較九七年更嚴重。行政長官曾蔭權及政務司司長唐英年出席電台節目，繼續闡述《施政報告》，仍離不開樓價高企的問題。曾蔭權重申，政府每日都留意樓市。
曾蔭權在香港電台節目「Backchat」時重申，政府每日都留意樓市，目前樓價仍比一九九七年的高峰低兩成八，政府雖有能力摧毀市場，但為數過百萬持有物業者，都不會想樓市因政府的愚蠢政策而下跌。
曾：每日留意 唐：最大投資
唐英年在港台節目「千禧年代」中亦強調，置業是一般家庭的最大投資，政府會密切留意樓市，但他亦指出，樓市受整體經濟和外圍因素影響，樓價要讓市場去決定。他又表示，物業在西方不少成熟社會，都是對抗通脹的保障，而非投機工具，例如三十歲左右置業，六十歲退休時已完成按揭，退休生活便有保障。
他又提到，市民須考慮到自己的能力，如一對二十多歲的專業人士夫婦，月入應在十萬元以下，也要考慮自己的計劃，包括會否生育，以及生活方式如何，會否不時外遊等等。他提到，一般而言市民都會將收入三分之一用作供款或租住物業，但現在的利率很低，下調空間極微，市民須懂得計算，量入為出。
不過，瑞銀的報告指，施政報告表明不改變現行的土地供應制度，事實上等於重申港府施行高地價政策；在環球資金氾濫的情況下，政府如果仍然維持現在的土地供應制度，將導致租金和企業成本上升。
防泡沫漲大 及早增供應
報告建議政府可將公屋供應改為私人住宅，增加市場供應；否則只會造成另一個較九七年更大的資產泡沫。
王震宇又指，現在的緊縮土地供應政策之下，計算房委會公屋、港鐵（066）及市建局項目，政府已操控每年新住宅供應的八成。此舉將會令新住宅供應分裂為兩個市場，即私人的超級豪宅，以及低層的公屋，而以中產為主的私人物業市場則難以發展，市場在此情況下將更趨不穩定。要待未來泡沫出現，才加大供應已經太遲。
交通銀行（3328）香港分行首席經濟及策略師羅家聰亦指，現在的土地緊縮政策是矯枉過正。「現在有人為的推高樓價的情況出現。」羅家聰指，本來在國際資金流竄的情況下，樓價已難免大起大落，而政府的土地供應政策正令樓價上下波幅擴大。「一旦內地樓市或資金供應的情況逆轉，本港樓價難免受影響，屆時的傷害亦會更大。」
中原地產聯席董事黃良昇則認為，現在樓價上升，與土地供應的關係未必太大。「以香港的人口老化程度而言，每年私樓供應萬多伙是剛好應付需求的；現在豪宅被炒高，是投資需求上升，而不是居住需求上升。」他認為本地樓價上升的主要原因，是人民幣兌港元上升，吸引內地資金大量湧入，即使港府調整土地供應，只要聯繫滙率存在，港元跟隨美元下調，本地樓價都會因資金湧入而出現泡沫。
中上價樓或追落後
對於目前樓市是否存在泡沫，會德豐地產（香港）常務董事黃光耀指現在難以評論，但指現時的新高成交雖然集中於豪宅，但估計下一輪升浪有機會擴展至樓價一千萬元左右的中上價物業，再帶動中下價物業。「估計年內豪宅仍會有一成升幅，而中小型物業在年底前可望上升七至八個百分點。」黃氏亦坦言，在土地供應緊絀的情況下，發展商唯有盡量將項目發展成豪宅。
政府維持勾地制度不變，黃光耀指過去兩年只有兩幅小型地皮被勾出拍賣，反映勾地並不活躍，認為現在的勾地制度有優化空間。「集團並不反對恢復定期賣地，亦建議政府考慮定期賣地及勾地兩者並行的可行性。」
而會德豐現時主要考慮由港鐵、市建局、舊樓收舊及換地等途徑擴充土地儲備。
另一方面，市場有分析指國內買家推高本地豪宅樓市，黃光耀認為內地買家的確較本地買家進取，願意接受較高的樓價。而集團發展西半山The Babington的買家中，約有三成為內地客，兩成為海外買家，一半為本地買家；當中一位內地買家一次購入兩伙。黃氏亦估計，由於內地買家來港置業熱潮方興未艾，預期餘貨中有一半會為內地客購入。
華懋集團售樓部經理吳崇武表示，目前樓價「有少許泡沫」，但集中於豪宅市場，中下價物業的升幅相當平穩。對於集團旗下的未出售物業，預期仍有一至兩成的上升空間。
市場有分析憂慮樓市出現泡沫，而曾特首表示政府一直有監察樓價，主要的指標包括樓市成交數字、確認人成交比例、按揭比率及市民負擔能力等。而一旦樓市失衡，政府「會有後着」。
以曾特首提及的指標而言，根據土地註冊處數字，九七年高峰期每月物業最高成交紀錄逾二萬五千宗，去年年底最差為三千七百宗。而今年九月份有一萬四千四百三十七宗登記，相當於二○○七年底水平，與近五年數據比較，屬偏高水平。
地產股隨大市回吐
確認人成交方面，按中原地產統計，本年第三季確認人交易佔二手註冊量為百分之二點三，較去年同期上升零點二個百分點，但遠低於九七年高峰期逾百分之十五的水平。
負擔比率方面，中原的統計顯示，現時位處家庭月入中位數的家庭，購置四百呎物業，按揭月供佔家庭月入百分之三十六點一，比率較去年同期上升二點二個百分點；但遠低於九七年百分之一百一十二的水平。
而金管局的數據亦反映，上月銀行新批核按揭，貸款與樓價比率維持在百分之六十三，與去年同期相若。黃良昇指，綜合以上數據，現時樓市未屬過熱，泡沫尚未正式形成，但相信供應緊張加上資金需求，泡沫將會出現。
受大市下跌拖累，部分地產股昨表現稍弱，九倉（004）挫百分之一點七五、受主席李嘉誠連番增持的長實（001）亦跌百分之零點八五，剛投得大連地皮的鷹君（041）降百分之零點七一【見表】■
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勾地制度
房地产业是香港的支柱产业之一。在1998年以前香港执行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机后，香港楼市大跌，同时房地产企业停止购入土地，地价大幅度下跌，严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖，暂停了土地拍卖，转而执行勾地政策。目的是在拍卖土地前增加一个“保险程序”，避免土地拍卖乏人问津而进一步冲击市场信心。在“勾地表”制度下，每年由地政署公布当年的勾地表，发展商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。
香港长期以来实行勾地表制度与定期拍卖土地并存。停止定期卖地后土地供应就只能以勾地方式进行，勾地表将会是香港中长期唯一的土地供应方式。在这一机制下，政府便完成从之前主动调控供应并参与发展到改由市场主导（发展商自行决定勾地与否）的转型。由于政府不公布其心理价位，因此在交易过程中就可占据有利地位，也避免了可能出现的流拍，降低了官方的风险。加上放入勾地表中土地的选择颇具心思，显示政府不再干预市场和提高运作透明度的双重目标。
勾地制度本质是通过市场询价和成交的土地供应制度。如果勾地制度能够持之以恒和不断完善，土地供应将完全是市场变化导致的结果，并且反映了政府的调控意图，而且政府不是市场直接的、不必要的干预者。从其运行机制来看，如果开发商对房市预期不好，就会选择不做出勾地申请，这样就没有新的土地供应。随着土地供应减少，房地产价格相对稳定。反之，开发商看好房市，必会积极勾地和参与招拍挂，土地与房市供应增加，减少泡沫出现。
勾地制度下的土地市场供求关系会出现三种情况：一是市场需求大，勾地表中土地供不应求。这会导致地价上涨和房价上涨。而在这种情况下，政府必须面对如何处理前期地价飞涨形成泡沫和后期地价回落市场衰退的问题；二是市场供求平衡，出现了皆大欢喜的结局，这样勾地制度成为最成功的机制；三是供过于求，勾地表中土地被成功勾出很少。这种情况下，必须建立每年独立的评估机制，分析土地如何才能有健康、足够的供应，考虑是否将剩余土地放入下年的勾地表中，或者改变操作程序，例如地块分割变小、降低底价等。
勾地制度变迁是政府、大小开发商、民众博弈的过程。从香港政府的视角来看，希望勾地制度能起到稳定市场、调节供求和确保政府收入的双重作用。从房地产企业角度来看，大型企业和中小企业反映不一样。一般认为，由于政府在底价金额上订得偏高，而且勾出地皮亦未必被勾出的发展商夺得，故发展商对勾地的兴趣减低。而且中小房企积极性更小，因为中小型企业在勾地表制度下，即使成功勾地，也不等于最终在拍卖上胜出。他们可能只是白白付出了融资成本及资金安排，在成本压力下，甚至进行了错误投资。
勾地制度的成功运行需要：良好的制度环境，廉洁高效的政府，理性的房地产企业，市场信息的充分表达、有效的运作程序。
从制度环境来看，有完备的政策法律环境，有健全的法制和严密的监督机制，对政府的勾地行为进行监督，严防暗箱操作；政府廉洁高效，不从企业寻租和操纵市场，能够充分发布相应的市场供求信息、土地供应计划和勾地信息；从企业来看，应该是根据市场供求关系和风险分析作出合理的勾地决策；要求有完善的市场体系和金融体系，市场信息的充分表达，并且被相关各方接收。有效的运作程序，要求政府在制定年度勾地表前咨询开发商、专业人士，建立透明和制度化的咨询机制。事中严格按照法定程序办事，事后对勾地表进行评估，并且对存在的问题分析和提出新的对策。
目前香港官方和市场普遍认为勾地制度是体现了政府不直接干预房地产市场和通过土地供应管理来宏观调控的好制度。但是勾地制度本身有优点和缺点，因此政府方也在检讨以及企业也在建议如何进一步完善勾地制度，令其运作更加畅顺，增强中小房地产企业的生存空间。有地产界人士建议政府考虑引入“意向书”机制，对勾地表内土地成份重新检讨，亦可考虑重新推出一些曾经拒绝勾地申请的地皮，作定期拍卖；并加强透明度，使发展商明白应如何计算勾地价目。当然也有少数企业和学者建议恢复定期卖地制度，预防土地供应紧张和房价飞升的风险。例如恒生银行就在其《恒生经济月报》中，呼吁政府检讨勾地制度是否为地产市场发展带来预计以外的政策风险。
