重要的是做“好产品”
--------------------------------------------------今年6月-------------------------------------------------
近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前发布研究报告称，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，2013年城镇地区住房空置率为22.4%，空置住房约4898万套，2014年第一季度城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。
广东省统计局6月16日发布的数据显示，今年1—5月，广东房地产开发投资增幅平稳，但商品房销售市场持续调整，销售面积同比下降11.8%，降幅比1—4月扩大1.3个百分点。
房地产在中国已经持续增长了10年，随着信贷紧缩，产业升级，过去依靠垄断资源、单纯卖楼的粗放式发展已经走到尽头了。从目前市场上各种迹象表明，房地产放缓的趋势已很明确，如何做深做细，持续性发展，是房地产业必须思考的问题。而旅游地产依托强大的旅游资源，借力快速发展的服务业得到了更多的关注，但开发模式却很值得探讨。
旅游地产的开发模式，从主流开发顺序来分类，有的是先旅游后地产的，比如东部华侨城；也有先地产后旅游的，比如碧桂园十里银滩、雅居乐的清水湾；也有一边旅游一边地产的，比如海南观澜湖，也有一种旅游和地产完全脱节的，比如观光旅游和休闲农业旅游模式。旅游开发能吸引来人气，但要投入巨大资金，投资回报周期长，地产开发能带来现金流，但存在人气的问题。面对这个局面，旅游与地产，孰先孰后？
旅游地产的核心是利用旅游资源带动地产发展，若单纯以商品房销售为主则是对资源利用不足，很难延伸规模，扩大发展。传统模式是占据优势旅游资源后开发商品房进行销售，对销售之后的发展并不大关注，这就无法形成健康良性生态体系，对旅游地产更是致命伤。一般来说，旅游地产往往是业主第二、第三甚至第四套房子，居住时间极少，空置率很高。若长期没有人住，偶尔住几天，很可能面临诸多不便，比如基础设施容易因长期搁置腐坏，屋子需要整体清洁，算下来还不如住酒店。同样的，没有稳定长期的住客，物业管理、配套服务和商业也很难开展，现在很多旅游区商品房居住率低，配套商圈生意惨淡皆因于此。因此，这种单一的模式不扭转，旅游地产在热闹过一段时期后，将出现大量的库存积压与旅游淡季闲置的问题，楼盘烂尾或者买房人投资失败的危险会随之而来。
另一方面，旅游离不开衣、食、住、行。旅游景区、主题公园必须要配套酒店、商场、休闲中心等设施，若没有完善方便的配套设施，将很难持续吸引游客，可以说完善的配套设施和贴心的服务是打造旅游景区的核心，提高竞争的门槛，这方面迪斯尼、欢乐谷、东部华侨城都做的相对完备，形成了独特的竞争优势。此外，依托旅游资源发展商品住宅也是一种常规手法，比如香港榆景湾距离迪斯尼2公里，毗邻大屿山，面向大海，紧靠香港国际机场，定位高端客户，开发出低密度住宅区，安享山海资源，坐拥交通便利，成为外籍人士和香港富人乐衷选择的居住区。同样的，华侨城集团在东部华侨城形成旅游规模和口碑后，推出配套商品房，依托山海资源，打动优质客户，再利用房地产销售推动旅游，形成独特的旅游地产生态圈，也很值得业界借鉴。
综合来看，随着外部环境的变化，旅游地产已成为发展热点，但圈地卖楼的粗放式经营理念必须要改变，需要从丰富旅游内容，提高服务水准上下工夫。比如为解决房屋空置率、提高业主收益和方便性，业界对分时酒店管理、交换度假等方式日益关注起来，这些在国外已经有成功经验，国内也在试点推广，这些新的开发模式都值得学习借鉴。
可以说，依靠简单粗放的投入就能获利的时代已经一去不复返，而在经济大潮中催生的大批中产阶级将是未来消费的主流，他们讲求品质和性价比，对“产品”内容有着近乎苛求的标准，要“取悦”他们，单一的模式是不行的，势必要关注内容，提高产品价值。所以，对于旅游地产的发展模式并不一定要分孰先孰后，按照当下流行的话来说：重要的是做“好产品”！
近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前发布研究报告称，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，2013年城镇地区住房空置率为22.4%，空置住房约4898万套，2014年第一季度城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。
广东省统计局6月16日发布的数据显示，今年1—5月，广东房地产开发投资增幅平稳，但商品房销售市场持续调整，销售面积同比下降11.8%，降幅比1—4月扩大1.3个百分点。
房地产在中国已经持续增长了10年，随着信贷紧缩，产业升级，过去依靠垄断资源、单纯卖楼的粗放式发展已经走到尽头了。从目前市场上各种迹象表明，房地产放缓的趋势已很明确，如何做深做细，持续性发展，是房地产业必须思考的问题。而旅游地产依托强大的旅游资源，借力快速发展的服务业得到了更多的关注，但开发模式却很值得探讨。
旅游地产的开发模式，从主流开发顺序来分类，有的是先旅游后地产的，比如东部华侨城；也有先地产后旅游的，比如碧桂园十里银滩、雅居乐的清水湾；也有一边旅游一边地产的，比如海南观澜湖，也有一种旅游和地产完全脱节的，比如观光旅游和休闲农业旅游模式。旅游开发能吸引来人气，但要投入巨大资金，投资回报周期长，地产开发能带来现金流，但存在人气的问题。面对这个局面，旅游与地产，孰先孰后？
旅游地产的核心是利用旅游资源带动地产发展，若单纯以商品房销售为主则是对资源利用不足，很难延伸规模，扩大发展。传统模式是占据优势旅游资源后开发商品房进行销售，对销售之后的发展并不大关注，这就无法形成健康良性生态体系，对旅游地产更是致命伤。一般来说，旅游地产往往是业主第二、第三甚至第四套房子，居住时间极少，空置率很高。若长期没有人住，偶尔住几天，很可能面临诸多不便，比如基础设施容易因长期搁置腐坏，屋子需要整体清洁，算下来还不如住酒店。同样的，没有稳定长期的住客，物业管理、配套服务和商业也很难开展，现在很多旅游区商品房居住率低，配套商圈生意惨淡皆因于此。因此，这种单一的模式不扭转，旅游地产在热闹过一段时期后，将出现大量的库存积压与旅游淡季闲置的问题，楼盘烂尾或者买房人投资失败的危险会随之而来。
另一方面，旅游离不开衣、食、住、行。旅游景区、主题公园必须要配套酒店、商场、休闲中心等设施，若没有完善方便的配套设施，将很难持续吸引游客，可以说完善的配套设施和贴心的服务是打造旅游景区的核心，提高竞争的门槛，这方面迪斯尼、欢乐谷、东部华侨城都做的相对完备，形成了独特的竞争优势。此外，依托旅游资源发展商品住宅也是一种常规手法，比如香港榆景湾距离迪斯尼2公里，毗邻大屿山，面向大海，紧靠香港国际机场，定位高端客户，开发出低密度住宅区，安享山海资源，坐拥交通便利，成为外籍人士和香港富人乐衷选择的居住区。同样的，华侨城集团在东部华侨城形成旅游规模和口碑后，推出配套商品房，依托山海资源，打动优质客户，再利用房地产销售推动旅游，形成独特的旅游地产生态圈，也很值得业界借鉴。
综合来看，随着外部环境的变化，旅游地产已成为发展热点，但圈地卖楼的粗放式经营理念必须要改变，需要从丰富旅游内容，提高服务水准上下工夫。比如为解决房屋空置率、提高业主收益和方便性，业界对分时酒店管理、交换度假等方式日益关注起来，这些在国外已经有成功经验，国内也在试点推广，这些新的开发模式都值得学习借鉴。
可以说，依靠简单粗放的投入就能获利的时代已经一去不复返，而在经济大潮中催生的大批中产阶级将是未来消费的主流，他们讲求品质和性价比，对“产品”内容有着近乎苛求的标准，要“取悦”他们，单一的模式是不行的，势必要关注内容，提高产品价值。所以，对于旅游地产的发展模式并不一定要分孰先孰后，按照当下流行的话来说：重要的是做“好产品”！
