买房投资是否划算的计算公式
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作者：陈毅聪 2003-12-6 9:05:46
摘要：如果你的新房子，出租的月租金低于总房价的 0.5%，你贷款买房投资就会吃亏。例如：100万的房子，算上物业费，月租要有5100元；50万的房子，月租得有 2550元。
一、假设：
1、50年后残值为原房价的40%，即是余下20年的国有土地使用权，仍由房主所有；2、房屋按国家规定能用50年；3、折现率不变，分别按6%、7%、5%进行计算，抵消通货膨胀影响，即，通货膨胀时租金上升，但折现率也会上升，两者相抵；考虑到贷款利率为5%以上，故折现率定为6%比较合理；4、假设房租不变，各个年度中，地价上涨导致的月租上升与房屋变旧导致的月租降价相抵消。5、为了保证能租出房，能有较好的租金，每隔10年进行一次装修或维修，一居在第10年花2万元。第20年、30年、40年均为3万元。如果不装修或维修，房子无法正常使用50年。
二、收支列表
建筑面积 单价 房价 月租 月物业费 税费 装修 10年修 20年修 30年修 40年修 50年后残值
一居：50 5000元 25万 1530元 30 1 4 2 3 3 3 10万元
二居：100 5000元 50万 3060元 60 2 8 4 6 6 6 20万元
三居：150 5000元 75万 4590元 90 3 12 6 9 9 9 30万元
三、计算结果：
折现率为6%时，房屋总价10万元，月租金500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
折现率为6%时，房屋总价15万元，月租金750元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
折现率为6%时，房屋总价20万元，月租金1000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
折现率为6%时，房屋总价30万元，月租金1500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
折现率为6%时，房屋总价40万元，月租金2000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
折现率为6%时，房屋总价50万元，月租金2500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
折现率为6%时，房屋总价60万元，月租金3000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
折现率为6%时，房屋总价80万元，月租金4000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
四、总体结论：
如果你的新房子，出租租金每月只为总房价的 0.5%，你贷款买房投资就会吃亏，还不如不投资；或者你可以考虑你租别人的房子。换言之，如果不考虑您或您家人对自有房屋的偏好的话，当租金低于房价的5%时，买房不如租房。
以我为例，我的房子月支出1000元，建筑面积约为50平方米，当地(四惠东的康家园小区)旧房二手价为4500元，房价为22.5万元。显然，我不应该买这个房子。因为，月租金1000元对应的房价应该低于20万元。
以我家附近的新房子(蓝T公寓、为例，一居租金扣除物业费后约为1500-1700元，建筑面积约为45-55平方米，每平方米5200-5500元的价格，总房价(算上税费与装修4万元)约为28-31万元。1500-1700元要求总房价必须低于26-29.5万元。显然，这也不是很划算。除非你的房子没有哪一个月是空的，即，随时都有承租人，否则，恐怕也没什么利润空间。而且，你得没有贷款。否则，贷款利率也在年息5%以上。
五、附：具体的计算示例，根据年金现值表、复利现值系数表等来计算。
*当折现率为6%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率)
一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按6%折现为 28.37万元
再减去 各年维修费-1.2-0.93-0.52-0.3 共 2.95万元 再加上 50年后残值的折现值0.5 万元
等于 25.92万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人亏，他根本就没办法盈利。
二居 的现值 51.84万元，眼前支出为60万元。显然，买房出租的人还是亏了。
三居 的现值 77.76万元，眼前支出为 90万元。显然，买房出租的人还是亏了。
*当折现率为5%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率。这个折现率小于贷款利率，不现实)
一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按5%折现为 32.86万元
再减去 各年维修费-1.22-1.12-0.7-0.42 共 3.36万元 再加上 50年后残值的折现值0.8 万元
等于 30.30万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人基本上没盈利，持平。
二居、三居同上。
*当折现率为7%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率。这个折现率小于贷款利率，不现实)
一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按7%折现为 24.84万元
再减去 各年维修费-1.01-0.77-0.4-0.2 共 2.38万元 再加上 50年后残值的折现值0.34 万元
等于 22.80万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人亏大了。
二居、三居同上。
