美国房地产市场复苏但置业并未提高
美国房地产市场复苏但置业并未提高
来源：欧睿信息咨询
时间：2014年1月5日
作者：EUROMONITOR INTERNATIONAL
原文地址：http://blog.euromonitor.com/2014/01/us-housing-market-may-be-recovering-but-home-ownership-is-not-improving.html
翻译：龚蕾
下面来自欧睿国际中心一份分析研究报告。
在美国，经济复苏再度上升表现更强，伯南克量化宽松抵押贷款利率已经帮助了美国房地产市场，从房价趋势可以看出。而主要问题是，究竟是什么能推动房地产市场真正复苏。值得注意的是，家庭拥有率可推动可持续复苏，本文认为，美国房地产主要基本动力在下降。楼市复苏更多来自投机因素，而不是强劲经济基本面驱动，新的房地产泡沫可能在形成。
1、坚挺的房价往往被认为是经济复苏支撑，图片来自圣路易斯联邦储备银行。
美国房地产市场对GDP增长直接贡献显著，但不是很大。过去十年美国房地产繁荣在2002年至2005年达到一个高度，房地产市场对GDP增长数字直接贡献是0.4%，2006年至2010年房地产投资下降0.7%并挫伤了年均增长率。从2011年开始，房地产再次复苏，对GDP贡献转为正数，平均为0.3%。
2、房地产市场对GDP增长贡献，图片来自美国经济分析局。
首先，美国大量国内生产以来房地产市场。家庭支出包括耐用消费品与房屋购置呈现正相关。保障性住房是关键，确保社会稳定和福祉。另一方面，房价上涨会让购房者觉得财富效应而更富有，变得更倾向于消费。在经济繁荣期，房屋价值不断上升，这是常见的做法，也成为家庭资产撤出额外借贷融资消费。重要的是，9万亿美元的住宅抵押贷款债券市场抵押直接影响到抵押贷款证券，也会影响到金融机构资产负债表质量和信贷扩张步伐。
而购买住房支付能力对加息更加敏感。
美国一个中等收入家庭首付20%的抵押贷款，较高值表示有较大经济能力，较低值表示承受能力较低。从下面这张图可以看出，较低抵押贷款利率推动了住房负担能力指数，2013年初创历史新高。
3、抵押贷款利率对购房负担能力指数的依赖，图片来自房地美全美地产经纪商协会
有一个重要的警告，高房价时期与历史低位抵押贷款利率使得按揭购房者对按揭利率更加敏感。举例来说，美联储2013年5月暗示要缩减QE，增加抵押贷款利率，反过来对房地产产生了负面影响，也影响了销售和房屋建设商情绪。
置业者正在下降。
虽然房价上涨，住房拥有率稳步下降，并下降到一定水平。房地产市场不是美国经济复苏的最佳指标，一些市场报告进一步证实，房地产市场很大程度上是由非私人家庭投资者驱动。例如，九月份，房屋销售的19%与投资活动有关，大约四分之三均以现金方式结算。
4、居者才是动力，来自人口普查局。
在极低利率和受限制投资机会环境下，买房出租的动力更高，投资机会更具吸引力。由于居者没有改善，仍然更可能的是，美国房地产市场复苏受到相对少数核心投资者支撑，而不是更广泛的基础上。值得注意的是，这是投资需求远远超过居住需求，也是房地产泡沫形成的经典前提。如此自我强化循环，高房价推动了租赁市场而不是非投资购房市场。在这个过程中，购房用来出租远远超出了实际居住需求，最终产生泡沫。
纵观过去，无论美国大萧条或2003年至2007年经济繁荣都有一个共同点，住房市场对美国复苏发挥重大作用，但是不是广泛购房者基础上，如此循环，可能正在产生另一个泡沫。
（以上仅代表笔者翻译整理，欢迎交流。）
来源：欧睿信息咨询
时间：2014年1月5日
作者：EUROMONITOR INTERNATIONAL
原文地址：http://blog.euromonitor.com/2014/01/us-housing-market-may-be-recovering-but-home-ownership-is-not-improving.html
翻译：龚蕾
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下面来自欧睿国际中心一份分析研究报告。
在美国，经济复苏再度上升表现更强，伯南克量化宽松抵押贷款利率已经帮助了美国房地产市场，从房价趋势可以看出。而主要问题是，究竟是什么能推动房地产市场真正复苏。值得注意的是，家庭拥有率可推动可持续复苏，本文认为，美国房地产主要基本动力在下降。楼市复苏更多来自投机因素，而不是强劲经济基本面驱动，新的房地产泡沫可能在形成。
1、坚挺的房价往往被认为是经济复苏支撑，图片来自圣路易斯联邦储备银行。
美国房地产市场对GDP增长直接贡献显著，但不是很大。过去十年美国房地产繁荣在2002年至2005年达到一个高度，房地产市场对GDP增长数字直接贡献是0.4%，2006年至2010年房地产投资下降0.7%并挫伤了年均增长率。从2011年开始，房地产再次复苏，对GDP贡献转为正数，平均为0.3%。
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2、房地产市场对GDP增长贡献，图片来自美国经济分析局。
首先，美国大量国内生产以来房地产市场。家庭支出包括耐用消费品与房屋购置呈现正相关。保障性住房是关键，确保社会稳定和福祉。另一方面，房价上涨会让购房者觉得财富效应而更富有，变得更倾向于消费。在经济繁荣期，房屋价值不断上升，这是常见的做法，也成为家庭资产撤出额外借贷融资消费。重要的是，9万亿美元的住宅抵押贷款债券市场抵押直接影响到抵押贷款证券，也会影响到金融机构资产负债表质量和信贷扩张步伐。
而购买住房支付能力对加息更加敏感。
美国一个中等收入家庭首付20%的抵押贷款，较高值表示有较大经济能力，较低值表示承受能力较低。从下面这张图可以看出，较低抵押贷款利率推动了住房负担能力指数，2013年初创历史新高。
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3、抵押贷款利率对购房负担能力指数的依赖，图片来自房地美全美地产经纪商协会
有一个重要的警告，高房价时期与历史低位抵押贷款利率使得按揭购房者对按揭利率更加敏感。举例来说，美联储2013年5月暗示要缩减QE，增加抵押贷款利率，反过来对房地产产生了负面影响，也影响了销售和房屋建设商情绪。
置业者正在下降。
虽然房价上涨，住房拥有率稳步下降，并下降到一定水平。房地产市场不是美国经济复苏的最佳指标，一些市场报告进一步证实，房地产市场很大程度上是由非私人家庭投资者驱动。例如，九月份，房屋销售的19%与投资活动有关，大约四分之三均以现金方式结算。
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4、居者才是动力，来自人口普查局。
在极低利率和受限制投资机会环境下，买房出租的动力更高，投资机会更具吸引力。由于居者没有改善，仍然更可能的是，美国房地产市场复苏受到相对少数核心投资者支撑，而不是更广泛的基础上。值得注意的是，这是投资需求远远超过居住需求，也是房地产泡沫形成的经典前提。如此自我强化循环，高房价推动了租赁市场而不是非投资购房市场。在这个过程中，购房用来出租远远超出了实际居住需求，最终产生泡沫。
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纵观过去，无论美国大萧条或2003年至2007年经济繁荣都有一个共同点，住房市场对美国复苏发挥重大作用，但是不是广泛购房者基础上，如此循环，可能正在产生另一个泡沫。
（以上仅代表笔者翻译整理，欢迎交流。）
