缺乏产业支撑必成“鬼城”
刊发于总2037期《中国经营报》[区域经济]版 0条评论 被次查看收藏
因为天津蓝印户口的诸多好处，产生诸如武清区这样的“空城”，一方面是有其客观因素的，另一方面也是一种“短视”。
一方面是因为武清区地处首都经济圈的中心地带，另外因为北京的城市功能过度集中，出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限等突出问题，急需向外扩张。那么，处于“京津走廊”的武清区，与北京周边其他地区相比，因为较为便利的交通条件等，成为一个“价值洼地”。在整个北京周边地区，武清区房地产市场5000~6000元/平方米的价格水平，还是很有比较优势的。
尤其是最近几年，在保利地产[-1.34% 资金 研报]、首创地产、龙湾地产、恒大地产[0.31%]、中国水利水电等多家大型房企在武清区布局，囤积了体量很大的用地储备，投资资金也已经高达千亿元以上。其中，龙湾地产是在武清区土地储备最多、开发规模最大的房地产企业之一，目前的占地已多达1.2万亩，计划建设一个人口规模超过10万的新概念环保卫星城。
同时，作为土地供应方，天津远郊区县的地方政府也可谓推动者，他们在2004年的“8·31”土地大限来临之前大量突击卖地，甚至在2007年土地自主权被收归天津市之前，也在大量出让土地。
然而，天津外溢的人口跟不上房地产开发的速度，城区向城郊外溢的居住需求也没有北京的体量庞大，因此很容易出现“空城”的现象。换句话说，天津城市规模扩张的速度可与北京媲美，甚至比北京还快，但人口向城郊转移的速度却没有北京快，所以虽然北京的远郊也有动辄几百万平方米体量的房地产大盘，但没有出现像武清区这样的“空城”。
对于武清区来说，“买房送蓝印户口”成为房地产项目的最大卖点。仅就高档地产市场来说，我预计未来两年天津远郊将产生超过3万套以上的别墅，但目前整个天津市场一年才能卖出几千套别墅。在整个城市化过程当中，由于整个布局手笔比较大，超前性比较强，可能导致天津房地产市场“蓝印短视”的现象。
所谓“蓝印短视”，我认为，就是购房者以享受蓝印户口政策为主要诉求点，在此诉求驱动之下盲目选购房产，却忽视楼盘诸如配套、环境、交通等其他因素，造成蓝印户口时效过期之后，房产因为自身缺陷难于转让、出售等问题，导致资本积压，从而衍生一系列难以解决的情况。
我身边就有一个这样的例子，河北某地的一位陈先生，三年之前为了孩子高考急于落户天津，匆忙之中在武清区买了一套房，今年6月份孩子高考以后，因为这位陈先生的事业和家庭重心都在河北，现在又急于将房子转手卖出，但令人意想不到的是，因为当初没有仔细考量房子的配套等细节问题，这套房子很难卖出去了。
另一个问题在于，现在中央提倡的新型城镇化是不是就是房地产？我认为房地产只是城镇化的一个方向，也是其中一个非常重要的方向，但是房地产要在全国范围不断涌现的城市新区搞好产业配套、吸引人口聚集的同时进行，要根据现实需求来完善城市功能，也要完善城市基础设施配套，否则即使房子卖出去了，也很难形成人口聚集，最终形成“鬼城”“空城”。而如果一味推进房地产开发，区域发展缺乏产业支撑，做得再好顶多也是一个“睡城”。
要解决“空城”和“睡城”的问题，我认为最重要的还是追求产城融合的发展。“优化产业布局”“加速城市拓展”等方式可以让产业和城市融合发展；在天津、北京这样的大城市，可以通过城市功能区建设纳入到工业园升级的过程中，建造卫星城也是没有错的，但是居住在卫星城的人不能就近工作，这就是有问题的。
可见，仅仅因为蓝印户口选择购房并不是明智之举，需要综合考量的因素与细节也相当之多。从这个角度上来看，城镇化必须就地循环。所以在这种情况下，那些新城、城市新区，除非一开始就是往就地循环、产城融合的方向发展，否则最终的结果就是一些房地产项目的配套设施简单、居住环境一般，同时转让、出售前景堪忧，极有可能在孩子中、高考后成为家庭负担。
作者系中国商务部中国企业走出去研究中心顾问吴东华，本报记者秦玥采访整理
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因为天津蓝印户口的诸多好处，产生诸如武清区这样的“空城”，一方面是有其客观因素的，另一方面也是一种“短视”。
一方面是因为武清区地处首都经济圈的中心地带，另外因为北京的城市功能过度集中，出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限等突出问题，急需向外扩张。那么，处于“京津走廊”的武清区，与北京周边其他地区相比，因为较为便利的交通条件等，成为一个“价值洼地”。在整个北京周边地区，武清区房地产市场5000~6000元/平方米的价格水平，还是很有比较优势的。
尤其是最近几年，在保利地产[-1.34% 资金 研报]、首创地产、龙湾地产、恒大地产[0.31%]、中国水利水电等多家大型房企在武清区布局，囤积了体量很大的用地储备，投资资金也已经高达千亿元以上。其中，龙湾地产是在武清区土地储备最多、开发规模最大的房地产企业之一，目前的占地已多达1.2万亩，计划建设一个人口规模超过10万的新概念环保卫星城。
同时，作为土地供应方，天津远郊区县的地方政府也可谓推动者，他们在2004年的“8·31”土地大限来临之前大量突击卖地，甚至在2007年土地自主权被收归天津市之前，也在大量出让土地。
然而，天津外溢的人口跟不上房地产开发的速度，城区向城郊外溢的居住需求也没有北京的体量庞大，因此很容易出现“空城”的现象。换句话说，天津城市规模扩张的速度可与北京媲美，甚至比北京还快，但人口向城郊转移的速度却没有北京快，所以虽然北京的远郊也有动辄几百万平方米体量的房地产大盘，但没有出现像武清区这样的“空城”。
对于武清区来说，“买房送蓝印户口”成为房地产项目的最大卖点。仅就高档地产市场来说，我预计未来两年天津远郊将产生超过3万套以上的别墅，但目前整个天津市场一年才能卖出几千套别墅。在整个城市化过程当中，由于整个布局手笔比较大，超前性比较强，可能导致天津房地产市场“蓝印短视”的现象。
所谓“蓝印短视”，我认为，就是购房者以享受蓝印户口政策为主要诉求点，在此诉求驱动之下盲目选购房产，却忽视楼盘诸如配套、环境、交通等其他因素，造成蓝印户口时效过期之后，房产因为自身缺陷难于转让、出售等问题，导致资本积压，从而衍生一系列难以解决的情况。
我身边就有一个这样的例子，河北某地的一位陈先生，三年之前为了孩子高考急于落户天津，匆忙之中在武清区买了一套房，今年6月份孩子高考以后，因为这位陈先生的事业和家庭重心都在河北，现在又急于将房子转手卖出，但令人意想不到的是，因为当初没有仔细考量房子的配套等细节问题，这套房子很难卖出去了。
另一个问题在于，现在中央提倡的新型城镇化是不是就是房地产？我认为房地产只是城镇化的一个方向，也是其中一个非常重要的方向，但是房地产要在全国范围不断涌现的城市新区搞好产业配套、吸引人口聚集的同时进行，要根据现实需求来完善城市功能，也要完善城市基础设施配套，否则即使房子卖出去了，也很难形成人口聚集，最终形成“鬼城”“空城”。而如果一味推进房地产开发，区域发展缺乏产业支撑，做得再好顶多也是一个“睡城”。
要解决“空城”和“睡城”的问题，我认为最重要的还是追求产城融合的发展。“优化产业布局”“加速城市拓展”等方式可以让产业和城市融合发展；在天津、北京这样的大城市，可以通过城市功能区建设纳入到工业园升级的过程中，建造卫星城也是没有错的，但是居住在卫星城的人不能就近工作，这就是有问题的。
可见，仅仅因为蓝印户口选择购房并不是明智之举，需要综合考量的因素与细节也相当之多。从这个角度上来看，城镇化必须就地循环。所以在这种情况下，那些新城、城市新区，除非一开始就是往就地循环、产城融合的方向发展，否则最终的结果就是一些房地产项目的配套设施简单、居住环境一般，同时转让、出售前景堪忧，极有可能在孩子中、高考后成为家庭负担。
作者系中国商务部中国企业走出去研究中心顾问吴东华，本报记者秦玥采访整理
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