7月大半城市住宅成交下降　房价走势如何

　　
　　炎热的7月份，将近60%的城市成交量环比下降。其中，深圳环比下降32.16%，也是重点城市环比下降最多的城市。北京新建纯商品住宅成交环比下降27.6%、同比下降37.2%；但成交均价环比上涨9.6%、同比上涨21.6%，呈现出“量降价升”局面。同样的现象也出现在广州，受限售限价的影响，广州中心六区推货量已经连续三周表现低迷，8月份仍相当缺货，只有大约10个项目会推出新货。
　　
　　天气预报说，上海今天迎来历史上最热的一天，上海的房价也不认输，7月成交均价创下历史新高，但成交量比六月份下跌了三成。针对这种情况，有人认为，为完成半年业绩，通常情况下5月、6月开发商会加大推盘量，部分购房需求得以消化。而 7、8月份开发商会放缓推盘、积蓄购房客户，为“金九银十”冲击业绩奠定基础。
　　
　　
　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此做出评论。
　　
　　7月全国多数城市成交量普跌，楼市没有再次出现年初那种“淡季不淡”的情况。我们关注到北京住建委的官方网站上，6月份的楼盘预售证发放了20个，但7月份只有15个。这种情况是因为开发商新建楼盘的确少了还是监管方有意调控？7月份全国多个楼市出现新建住宅成交量下降的具体原因还有哪些？
　　
　　杨红旭：每年的夏季基本上是从6月到8月这三个月，因为气温比较高，所以季节因素会导致成交量相比二季度，或者四季度有所下滑，这是一种正常现象，但今年的情况又略微不同。第一个不同是一月份、三月份的量都比较高，尤其是三月份的量比较高，那么调控之后，从二季度开始，这个量就减了，就是从4月一直到7月，其实是在持续震荡，既有政策调控的原因，也有一月、三月量比较大透支之后下滑的原因。
　　
　　还有就是供应量，一个方面因为夏季高温，开发区供应的积极性不高，等九、十月份之后再增大供应量；第二个是去年全国的购地量和新增供应量都偏低，是负增长，导致目前企业可以开的项目量并不是特别多；第三个原因是部分城市，类似北京因为政府控房价的压力比较大，所以它对于预售盘的定价卡的比较严，导致部分楼盘想上市，但是不能如期上市。
　　
　　成交量的下降往往伴随而来的是房价的下跌，但我们看到这次的数据并不是这样。北京、上海、深圳的房价依然在节节升高。很多地方频频出现"日光盘"。那么，7月成交量的下降是不是假摔？会不会持续？
　　
　　杨红旭：还不能这么说，因为本来就是一个传统的淡季加上三月之前那个透支，另外现在虽然说成交量降了，但是供应量也没有放量，导致在一线和二线其实供求是平衡的。在这样的情况下，房价是不会下跌的，而且房价目前仍然处于一个震荡上行的通道当中，还没有出现拐点，所以说量要持续跌了很长时间段之后，比如说跌半年甚至一年左右，才会出现价格的一些波动，比如说由涨转跌，所以今年下半年整体价格还是坚挺的。
　　
　　目前土地市场的火热还在持续，地价和出让面积都在上涨，上半年全国土地出让合同价款同比增幅达77.3%。接下来马上就是楼市的传统旺季“金九银十”。土地市场的“热度”会不会为接下来的楼市旺季帮腔？
　　
　　杨红旭：一方面土地市场火爆是会影响人们的预期，觉得后市的房市还会继续火爆，还会涨，它的传递效应是会存在的；而另外一方面土地市场的火爆，一般是每一轮楼市循序周期接近高位的一个特征，所以两个因素相互交叉，至少在9、10月份包括四季度还会推高房价，但是这种影响要到明年才会出现降温。
　　
　　从当前政府表态来看，房地产市场投资拉动宏观经济“稳中有升”的角色还要继续扮演。从市场基本面，应该怎么判断下半年的整体趋势？“翘尾”的行情有多大可能？
　　
　　杨红旭：从这方面讲，中央政治局的会议确实提了促进房地产市场健康平稳发展，而没有提房价调控，说明下半年对楼市调控是一个基本平稳态势，不太可能整体升级，也不会明显放松。房价最疯狂的时间已经过去了，就是三月份的时候，环比增幅最大，那么第二轮几个月的环比增幅可能会有所下滑，但整体上市场关系还没有逆转，所以年内还不会出现下滑的态势。因为三季度成交比较的低迷，四季度从9月份开始我认为成交会有一个反弹，价格也是保持上涨，但是涨幅可能比不上三、四月份的态势。
　　
　　我们回顾一下今年楼市的整体走向，1-3月，基本延续了去年年底成交活跃的走势。其中，本该属于淡季的2月因为后市乐观预期表现不俗。转折点出现在3月初，“新国五条”的出台间接刺激了新房市场，成交量达到上半年的最高点，但需求也被提前透支。4月成交量回落后，政府对市场加强调控和监管，使成交一直处于平稳状态。如今的情况是，究竟楼市在金九银十刺激和土地市场的热度传导下再次迎来"量价齐升"？还是成交量继续萎缩，直到出现房价停涨和微跌？
　　
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