SOHO中国年报述评
（19号交final version，欢迎大家提意见！）
此份年报述评着重于梳理和评价SOHO中国（港股代码：HK00410）的战略发展路线，并对其发展前景进行一定的预测，所有数据均来源于SOHO中国所发布的2010年-2012年年报。
在全球经济复苏前景迷茫的情况下，房地产作为中国的支柱产业，在过去3年仍交出了一份尚能令人满意的答卷。SOHO中国在我看来是一家为数不多的拥有自己独特气质的地产企业。SOHO只做商业地产，加上有两位具有明星气质的创始人，虽然SOHO的营业额规模不大，但是可以说在中国SOHO的名气和受关注度完全不输招保万金。
认真研读SOHO近3年的年报，可以把SOHO的发展战略归结于4条——
1. 坚持商业地产发展模式
2. 转售为租
3. 抓住机会收购优质物业
4. 坚持稳健的财务政策
坚持商业地产发展模式
SOHO将长期把开发与销售商业地产作为公司的商业模式和核心，而且将保持目前的销售规模，投资开发重点仍是北京、上海等一线城市。
SOHO作为一家民营企业，没有雄厚的资本支持，很难在已经被国资房地产企业瓜分殆尽的民用住宅市场打开一片天。SOHO专注于商业地产，在我看来是不得已的选择，任何公司都会在本领域实力已足够强的情况下去开拓新的领域，万科近年来加快了商业地产的开发步伐就是很典型的例子。商业地产相对于民用住宅更容易被经济大环境影响：2008年SOHO年营业额相对2007年暴跌近60%；2010年营业额182亿元人民币，受欧债危机持续发酵影响，2011年销售额仅为56亿元人民币，暴跌近72%。
SOHO在2010年的年报中提到“意料之外的是对住宅的一些限购和限价政策，这些政策大大限制了在一些重点城市的住宅市场需求，尤其是住宅的投资性需求几乎没有了。……与饱受考研的住宅市场相比……商业地产将成为地产投资的唯一出口……”，这段话几乎可以看作是潘石屹向普通投资者所描绘的一幅虚幻画卷。住宅投资的主力军资金实力并不雄厚，商业地产的投资门槛极高，不仅对投资的资金实力，也对投资者的商业素质有很高要求。原来住宅投资者宁愿高价继续投资他们所熟悉的住宅领域，也极少会转而投资商业地产。2012年SOHO宣布放弃散售模式，实行“转售为租”，在我看来实质上就是对潘石屹当初的这番话的最有力驳回。
在经济形势不见好转的情况下，SOHO唯一能做的就是控制好成本，保持较高的利润率水平，保证股价不要跌得太惨了。
转售为租
2012年16日，SOHO中国召开2012年中期业绩发布会。董事长潘石屹介绍，SOHO中国将告别散售模式，转而持有北京、上海有价值的物业，而未来公司的盈利将主要来自租金收入。此外，今年原定230亿元的全年销售目标也降低一半。
SOHO中国转型“持有——租赁”模式的动机，是因为上海写字楼市场的整体滞销，才迫使潘石屹改行当“包租公”。根据SOHO中国此前公布的2012年中期业绩，公司总价值240亿元的在售物业仅仅卖出其中的四分之一，即60亿元。
SOHO的销售物业，由于多数在项目前期投入不够，后期运营中又面临产权林立等问题，很难被市场认可为真正意义上的甲级写字楼，其租金价格很难提高。对此，SOHO中国一直强调，SOHO中山广场一直在出租，从公司未来长远发展和发掘潜力，实现价值最大化的角度考虑，做出转型，是经过深思熟虑的决定。
销售可以立即回款，但租赁的回报期却非常长，对于开发商来说其实是件不讨好的事情。潘石屹对外宣称是过去出售物业，由于投资者的良莠不齐，影响了SOHO的口碑，长远看是会妨碍到SOHO的发展，所以要转售为租。但从2012年的年报上看，年报上列出的在售物业有两项，给SOHO带来了95亿元人民币的销售额，占全年营业额的68%，实在是有理由去担心2013半年报出来后SOHO的股价动荡。
转售为租必须要担心成本问题，此前没有租房经验的SOHO如何控制好成本，让租的收入能追上售的收入？另一问题是SOHO的资金是否能支持其长期实行转售为租的模式？
2012年SOHO发行了10亿美元的优先票据，目的就是为了给转售为租提供资金保障。
抓住机会收购优质物业
SOHO中国在2011年及2010年两年间收购了10个物业，最著名的要数外滩的两块物业，至今都还在与复星就产权问题打官司。2012年因为要实行转售为租模式，所以相对于2011年，2012年潘石屹的收购计划金额有所下降，为100亿，仍然主要以北京、上海两个城市为主，但会以两个城市大宗土地为主，不再关注烂尾楼、在建工程。2011年，SOHO中国完成了154亿的收购计划，但主要以烂尾楼和在建工程为主。
2012年3月28日，SOHO中国发布公告称，其全资附属公司搜候上海与上海华丽家族订立第三份股权转让协议。时隔一年，通过这第三次股权收购之后，SOHO终于100%控股该项目。
3月31日，绿城中国和SOHO中国同时发布公告，称已就外滩8-1地王达成转让协议，SOHO中国以40亿元获得该项目50%股权。
2012年4月17日，SOHO中国宣布以21.38亿元收购天山路项目。这是SOHO中国在上海市场收购的第十一个项目。
SOHO减少收购资金除了为了转售为租的资金充足外，很大一部分原因就是对经济环境持悲观态度的直接反映。正如前文所说，商业地产开发商的营业额太过于依赖经济环境的好坏，而中国的土地价格从来都让人摸不着头脑，新建楼盘可以说是一件无法预测风险的事，成本比收购现有楼盘或地块要高。
可以预见SOHO在2013年仍不会大举提高收购金额。
坚持稳健的财务政策
SOHO中国2012年年底净负债率2.6%，现金超过人民币220亿元。2011年年底净负债率为20%，现金150亿元人民币。
2012年漂亮的财务数据得益于银河SOHO的交付开卖，2012年银河SOHO现已出售九成以上，实现销售额超过169亿元。潘石屹宣布SOHO中国将告别散售转为自持，在未来两三年转型为一家物业投资公司之后，公司对资金的将更为强烈，负债水平也将相对逐步提升。
超高的现金流也反应了SOHO对未来风险的看涨。目前北京上海已很难拿到黄金地块，而SOHO又绝不可能放下身段也没那个实力去挖掘二线城市的潜力。手里还拽着这么多现金是想干嘛呢？一来是为了保障转售为租模式，二来是经济疲软、市场低迷，没有合适的物业可供收购，我预测SOHO最迟会在2014年在上海再造一个类似于银河SOHO的标志性建筑，以真正提升SOHO在上海写字楼的档次。所以这么多现金极有可能是为了下一个大项目而做准备。
SOHO要坚持稳健的财务政策，只是经济低迷时期的选择，一旦经济有明显好转信号，可以预计SOHO将开始新一轮的造地标运动。
SOHO是一家特别的企业，没有真正开始研究他们的年报之前，我完全没有想到SOHO的销售额和各路房地产大鳄相比原来这么渺小。
SOHO应该为他的每一幢建筑都打上自己的独特个性，绿色建筑的概念应该坚持贯彻下去，而且从动工到营销，这样的概念应当贯穿全程。万科的slogan是“让建筑赞美生命”，无数人被这句话打动，无形中提升了品牌形象，而SOHO中国也必须在企业营销上下点功夫了，不要让大家觉得“SOHO是个只会造浮夸建筑的企业”。
以上就是我对SOHO三年年报（其实2009年的也看了点）的简单述评，谢谢老师的认真阅读！
(在香港挂牌上市的公司，按香港证券交易所法例，没有规定需每季度公布公司业绩。香港证券交易所只规定上市公司需公布半年和全年的公司业绩。自否公布季报业绩，由公司自行决定。故此，香港挂牌上市的公司，一般是没有公布季报的。只有那些在国内或美国有挂牌的公司才会公布季报。)
此份年报述评着重于梳理和评价SOHO中国（港股代码：HK00410）的战略发展路线，并对其发展前景进行一定的预测，所有数据均来源于SOHO中国所发布的2010年-2012年年报。
在全球经济复苏前景迷茫的情况下，房地产作为中国的支柱产业，在过去3年仍交出了一份尚能令人满意的答卷。SOHO中国在我看来是一家为数不多的拥有自己独特气质的地产企业。SOHO只做商业地产，加上有两位具有明星气质的创始人，虽然SOHO的营业额规模不大，但是可以说在中国SOHO的名气和受关注度完全不输招保万金。
认真研读SOHO近3年的年报，可以把SOHO的发展战略归结于4条——
1. 坚持商业地产发展模式
2. 转售为租
3. 抓住机会收购优质物业
4. 坚持稳健的财务政策
坚持商业地产发展模式
SOHO将长期把开发与销售商业地产作为公司的商业模式和核心，而且将保持目前的销售规模，投资开发重点仍是北京、上海等一线城市。
SOHO作为一家民营企业，没有雄厚的资本支持，很难在已经被国资房地产企业瓜分殆尽的民用住宅市场打开一片天。SOHO专注于商业地产，在我看来是不得已的选择，任何公司都会在本领域实力已足够强的情况下去开拓新的领域，万科近年来加快了商业地产的开发步伐就是很典型的例子。商业地产相对于民用住宅更容易被经济大环境影响：2008年SOHO年营业额相对2007年暴跌近60%；2010年营业额182亿元人民币，受欧债危机持续发酵影响，2011年销售额仅为56亿元人民币，暴跌近72%。
SOHO在2010年的年报中提到“意料之外的是对住宅的一些限购和限价政策，这些政策大大限制了在一些重点城市的住宅市场需求，尤其是住宅的投资性需求几乎没有了。……与饱受考研的住宅市场相比……商业地产将成为地产投资的唯一出口……”，这段话几乎可以看作是潘石屹向普通投资者所描绘的一幅虚幻画卷。住宅投资的主力军资金实力并不雄厚，商业地产的投资门槛极高，不仅对投资的资金实力，也对投资者的商业素质有很高要求。原来住宅投资者宁愿高价继续投资他们所熟悉的住宅领域，也极少会转而投资商业地产。2012年SOHO宣布放弃散售模式，实行“转售为租”，在我看来实质上就是对潘石屹当初的这番话的最有力驳回。
在经济形势不见好转的情况下，SOHO唯一能做的就是控制好成本，保持较高的利润率水平，保证股价不要跌得太惨了。
转售为租
2012年16日，SOHO中国召开2012年中期业绩发布会。董事长潘石屹介绍，SOHO中国将告别散售模式，转而持有北京、上海有价值的物业，而未来公司的盈利将主要来自租金收入。此外，今年原定230亿元的全年销售目标也降低一半。
SOHO中国转型“持有——租赁”模式的动机，是因为上海写字楼市场的整体滞销，才迫使潘石屹改行当“包租公”。根据SOHO中国此前公布的2012年中期业绩，公司总价值240亿元的在售物业仅仅卖出其中的四分之一，即60亿元。
SOHO的销售物业，由于多数在项目前期投入不够，后期运营中又面临产权林立等问题，很难被市场认可为真正意义上的甲级写字楼，其租金价格很难提高。对此，SOHO中国一直强调，SOHO中山广场一直在出租，从公司未来长远发展和发掘潜力，实现价值最大化的角度考虑，做出转型，是经过深思熟虑的决定。
销售可以立即回款，但租赁的回报期却非常长，对于开发商来说其实是件不讨好的事情。潘石屹对外宣称是过去出售物业，由于投资者的良莠不齐，影响了SOHO的口碑，长远看是会妨碍到SOHO的发展，所以要转售为租。但从2012年的年报上看，年报上列出的在售物业有两项，给SOHO带来了95亿元人民币的销售额，占全年营业额的68%，实在是有理由去担心2013半年报出来后SOHO的股价动荡。
转售为租必须要担心成本问题，此前没有租房经验的SOHO如何控制好成本，让租的收入能追上售的收入？另一问题是SOHO的资金是否能支持其长期实行转售为租的模式？
2012年SOHO发行了10亿美元的优先票据，目的就是为了给转售为租提供资金保障。
抓住机会收购优质物业
SOHO中国在2011年及2010年两年间收购了10个物业，最著名的要数外滩的两块物业，至今都还在与复星就产权问题打官司。2012年因为要实行转售为租模式，所以相对于2011年，2012年潘石屹的收购计划金额有所下降，为100亿，仍然主要以北京、上海两个城市为主，但会以两个城市大宗土地为主，不再关注烂尾楼、在建工程。2011年，SOHO中国完成了154亿的收购计划，但主要以烂尾楼和在建工程为主。
2012年3月28日，SOHO中国发布公告称，其全资附属公司搜候上海与上海华丽家族订立第三份股权转让协议。时隔一年，通过这第三次股权收购之后，SOHO终于100%控股该项目。
3月31日，绿城中国和SOHO中国同时发布公告，称已就外滩8-1地王达成转让协议，SOHO中国以40亿元获得该项目50%股权。
2012年4月17日，SOHO中国宣布以21.38亿元收购天山路项目。这是SOHO中国在上海市场收购的第十一个项目。
SOHO减少收购资金除了为了转售为租的资金充足外，很大一部分原因就是对经济环境持悲观态度的直接反映。正如前文所说，商业地产开发商的营业额太过于依赖经济环境的好坏，而中国的土地价格从来都让人摸不着头脑，新建楼盘可以说是一件无法预测风险的事，成本比收购现有楼盘或地块要高。
可以预见SOHO在2013年仍不会大举提高收购金额。
坚持稳健的财务政策
SOHO中国2012年年底净负债率2.6%，现金超过人民币220亿元。2011年年底净负债率为20%，现金150亿元人民币。
2012年漂亮的财务数据得益于银河SOHO的交付开卖，2012年银河SOHO现已出售九成以上，实现销售额超过169亿元。潘石屹宣布SOHO中国将告别散售转为自持，在未来两三年转型为一家物业投资公司之后，公司对资金的将更为强烈，负债水平也将相对逐步提升。
超高的现金流也反应了SOHO对未来风险的看涨。目前北京上海已很难拿到黄金地块，而SOHO又绝不可能放下身段也没那个实力去挖掘二线城市的潜力。手里还拽着这么多现金是想干嘛呢？一来是为了保障转售为租模式，二来是经济疲软、市场低迷，没有合适的物业可供收购，我预测SOHO最迟会在2014年在上海再造一个类似于银河SOHO的标志性建筑，以真正提升SOHO在上海写字楼的档次。所以这么多现金极有可能是为了下一个大项目而做准备。
SOHO要坚持稳健的财务政策，只是经济低迷时期的选择，一旦经济有明显好转信号，可以预计SOHO将开始新一轮的造地标运动。
SOHO是一家特别的企业，没有真正开始研究他们的年报之前，我完全没有想到SOHO的销售额和各路房地产大鳄相比原来这么渺小。
SOHO应该为他的每一幢建筑都打上自己的独特个性，绿色建筑的概念应该坚持贯彻下去，而且从动工到营销，这样的概念应当贯穿全程。万科的slogan是“让建筑赞美生命”，无数人被这句话打动，无形中提升了品牌形象，而SOHO中国也必须在企业营销上下点功夫了，不要让大家觉得“SOHO是个只会造浮夸建筑的企业”。
以上就是我对SOHO三年年报（其实2009年的也看了点）的简单述评，谢谢老师的认真阅读！
(在香港挂牌上市的公司，按香港证券交易所法例，没有规定需每季度公布公司业绩。香港证券交易所只规定上市公司需公布半年和全年的公司业绩。自否公布季报业绩，由公司自行决定。故此，香港挂牌上市的公司，一般是没有公布季报的。只有那些在国内或美国有挂牌的公司才会公布季报。)
