房子的合理租售比

读博摘录：
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1.发达国家人口密集的大城市的租售比在20倍左右。
 
北京时间2月23日消息，据《纽约邮报》报道，有消息称林书豪在纽约曼哈顿商业区W Hotel租了一套全家具的公寓。　纽约新宠现在已经完全丢掉了“沙发客”的帽子，因为他租住了一套1182平方英尺（109平方米）的公寓。　据streeteasy.com，这里每月的租金从3600美元到8900元不等。林书豪现在所租住的公寓价格不菲，他的主人在出租之前曾将这套两室两卫的公寓标价231万美元出售。
 
如果按照租金8900算，这套住宅的售价/年租金是21.6倍。我调查了香港的许多公寓，租售比也差不多在20倍左右，略高于20倍。预计未来（10～20年后），北京，上海，深圳，广州，一些中国一些大城市的租售比也应该在20倍左右。
2.房子的回报率就是房子的租金，租售比可以参考股市回报率。美国，香港股市历史平均PE在14～16倍左右。
因为房子的风险性要小于股市，派息更稳健，股票可以一文不值，房子永远不会。所以相对于股市，房子的价格应该有一定的溢价。大约是30%～40%之间。
 
历史上，中国股市的平均PE在30倍左右，如果考虑30%～40%的溢价，房子40倍的租售比相对股市并不算贵。
 
事实上，过去A股是长期高估的，而且过去的经济高增长也是不可持续的。未来10年左右小兵相信，股市的平均运行PE可能会调整到20倍PE左右，那么房子27倍左右的租售比比较合理。
3.以深圳为例，目前平均40倍租售比
 
假如5年后的租售比处于合理的27倍左右，那么深圳房价需要下跌多少呢？
未来10～20年，房租大概率追随居民工资上涨，年均涨幅在10%左右。
5年后房价维持不变的情况下，租售比从40倍下降到25倍左右。
也就是房价短期可能下跌，但5年后的房价和今天差不多。
 
但任何一种市场上交易的具有投资属性的商品都有一个特点，过涨或者过跌，而且涨过头之后必然要跌过头。
所以租售比很可能跌到20倍左右非常具有吸引力的水平。如果这个时点是5年后，那么5年后租金虽然大幅上涨，但房价可能还要在现有基础上下跌20%。
 
当然，房价如何走，是急跌，还是阴跌，还是不跌等待房租上涨，目前无从知晓，但房子本身目前是不具备整体性投资价值的。（当然，6124点也有低估的股票，1664点也有高估的股票，不排除局部具有投资价值）
 
“如果3～5年后的一天，股市涨到40倍PE，而房子的租售比下降到20倍之下。那么就是人生的又一次巨大的创富机会。”