一个台湾人谈大陸房地產環境
1. 大陸很大, 這是大家都知道的. 也因為國土的深遠, 因此各地房地產的景氣與趨勢會有很大的時間差. 舉例: 上海從2004年開始飆漲, 到了2006年中由於政府推出緊縮政策, 因此才稍微平息(後來2007年又飆漲了一段時間); 深圳則從2006年年底才開始飆漲, 並在2007年上半年"平均"上漲50%(個別上漲2-3倍的也很容易看到), 可是到了2007年年中到達了頂點, 並從去年底開始下跌, 反而成為目前大陸房地產的重災區.
2. 大陸國家政策對房地產的影響非常大. 2006年上半年經過4-5次利率調升, 平息了上海房價飆漲的狀況. 2007年10月推出的[第二套房政策]更是全面性的影響到全大陸的房地產市場.
3. 境外人士(台灣人也算)在中國買房, 基本上與大陸人買房沒有太大的差異(尤其是對台灣人), 房價一樣, 貸款利率一樣(外幣貸款除外), 貸款成數一樣, 房地產稅費一樣. 只不過在幾個大城市, 如上海與北京, 是有對境外人士做一些限制, 主要就是限制只能買一套房, 或是居住時間需要超過一年. 不過這都是規定, 好像也並沒有完全的實施.
PS: 前天還有一位到上海大半年的台灣人竟然問我: 台灣人在大陸買房是不是不能貸款? 我完全被打敗...
4. 大陸銀行房貸成數與利率: 大陸貸款利率一直在往上調, 主要是因為政府把利率上調當作是緊縮經濟過熱的重要工具, 因此最近2年房貸利率從4.75%漲到現在的7.7%. 還有一個很重要的是, 大陸房貸沒有優惠利率, 沒有首購優惠, 沒有低收入優惠. 此外, 所有銀行的利率都是相同的, 完全受國家中央銀行所嚴格控制. 至於貸款成數, 如果是第一次買房, 可以貸到70%, 如果是第二套房, 就會降到60%...
5. 大陸預售屋繳款方式很不一樣, 通常預售訂房正式簽約時, 就要支付3成首付款, 另外70%的銀行貸款也要馬上申請, 大概簽約後2個月左右, 就要開始支付銀行貸款. 這與台灣預售屋首付款可以隨著房屋建造而分期支付, 銀行貸款等到交屋後開始支付是完全不一樣的概念. 我常說, 中國房地產是一個暴利中的暴利, 而且不需要多少資金就可以拿地蓋房, 拿地靠銀行貸款, 蓋房靠預售款. 這一點往往是台灣人剛到大陸購買預售屋時最不能理解的, 為何房子還沒有蓋好, 不但首付款全部支付, 同時要開始支付銀行貸款. 不過幸好近兩年, 很多地方有規定, 房子必須要蓋到屋頂才可以開始預售, 因此購屋者訂房后到取得交屋, 時間得以大幅縮短.
6. 租房報酬率, 先舉上海為例: 在我剛到上海時, 那時租房報酬率很高 一般都有8%以上 (這也是我第一次在大陸購房的原因, 因為房租比例實在太高, 因此買房自住比租房划算多了). 不過由於上海從2004年後房價開始飆漲(與2004年比, 房價沒有漲超過一倍的幾乎沒有, 漲超過3倍的倒是常常可見), 可是房租相對漲幅不大, 因此目前上海租房報酬率已降到3-5%, 大概與台北一樣了. 不過範圍如果放大到整個大陸, 即使現在, 還是很多二線城市的平均租房報酬率超過6-8%的.
7.面積計算單位: 台灣是用"坪"為單位, 這是因為受到日本統治的影響, 目前全世界的房地產主要用兩種面積單位: 平方公尺與平方英呎. 1坪=3.3平方公尺=35平方英呎. 大陸是用平方公尺, 他們簡稱"平米". (香港則用平方英呎)
8. 房價換算: 上一點提到大陸是用平方公尺計算單位, 因此如果要換算大陸房價成台灣的房價, 乘上14.5倍就對了. 舉例: 目前我上海住家單價約人民幣1.8萬/平米, 也就是大約是台幣26萬/坪 (=1.8*14.5). 用"14.5"這個乘數, 可以讓大家在評斷大陸房價時, 可以很快的感受到大陸房價的水準.
2. 大陸國家政策對房地產的影響非常大. 2006年上半年經過4-5次利率調升, 平息了上海房價飆漲的狀況. 2007年10月推出的[第二套房政策]更是全面性的影響到全大陸的房地產市場.
3. 境外人士(台灣人也算)在中國買房, 基本上與大陸人買房沒有太大的差異(尤其是對台灣人), 房價一樣, 貸款利率一樣(外幣貸款除外), 貸款成數一樣, 房地產稅費一樣. 只不過在幾個大城市, 如上海與北京, 是有對境外人士做一些限制, 主要就是限制只能買一套房, 或是居住時間需要超過一年. 不過這都是規定, 好像也並沒有完全的實施.
PS: 前天還有一位到上海大半年的台灣人竟然問我: 台灣人在大陸買房是不是不能貸款? 我完全被打敗...
4. 大陸銀行房貸成數與利率: 大陸貸款利率一直在往上調, 主要是因為政府把利率上調當作是緊縮經濟過熱的重要工具, 因此最近2年房貸利率從4.75%漲到現在的7.7%. 還有一個很重要的是, 大陸房貸沒有優惠利率, 沒有首購優惠, 沒有低收入優惠. 此外, 所有銀行的利率都是相同的, 完全受國家中央銀行所嚴格控制. 至於貸款成數, 如果是第一次買房, 可以貸到70%, 如果是第二套房, 就會降到60%...
5. 大陸預售屋繳款方式很不一樣, 通常預售訂房正式簽約時, 就要支付3成首付款, 另外70%的銀行貸款也要馬上申請, 大概簽約後2個月左右, 就要開始支付銀行貸款. 這與台灣預售屋首付款可以隨著房屋建造而分期支付, 銀行貸款等到交屋後開始支付是完全不一樣的概念. 我常說, 中國房地產是一個暴利中的暴利, 而且不需要多少資金就可以拿地蓋房, 拿地靠銀行貸款, 蓋房靠預售款. 這一點往往是台灣人剛到大陸購買預售屋時最不能理解的, 為何房子還沒有蓋好, 不但首付款全部支付, 同時要開始支付銀行貸款. 不過幸好近兩年, 很多地方有規定, 房子必須要蓋到屋頂才可以開始預售, 因此購屋者訂房后到取得交屋, 時間得以大幅縮短.
6. 租房報酬率, 先舉上海為例: 在我剛到上海時, 那時租房報酬率很高 一般都有8%以上 (這也是我第一次在大陸購房的原因, 因為房租比例實在太高, 因此買房自住比租房划算多了). 不過由於上海從2004年後房價開始飆漲(與2004年比, 房價沒有漲超過一倍的幾乎沒有, 漲超過3倍的倒是常常可見), 可是房租相對漲幅不大, 因此目前上海租房報酬率已降到3-5%, 大概與台北一樣了. 不過範圍如果放大到整個大陸, 即使現在, 還是很多二線城市的平均租房報酬率超過6-8%的.
7.面積計算單位: 台灣是用"坪"為單位, 這是因為受到日本統治的影響, 目前全世界的房地產主要用兩種面積單位: 平方公尺與平方英呎. 1坪=3.3平方公尺=35平方英呎. 大陸是用平方公尺, 他們簡稱"平米". (香港則用平方英呎)
8. 房價換算: 上一點提到大陸是用平方公尺計算單位, 因此如果要換算大陸房價成台灣的房價, 乘上14.5倍就對了. 舉例: 目前我上海住家單價約人民幣1.8萬/平米, 也就是大約是台幣26萬/坪 (=1.8*14.5). 用"14.5"這個乘數, 可以讓大家在評斷大陸房價時, 可以很快的感受到大陸房價的水準.
