安家这点小事

一、缘起

我之于中国房地产市场，菜市场中守鱼翻白的顾客。一点生活中的小波澜，让看空楼市观望多年的区区，终于不再等待。此时恰好有一套各方面心仪的小院走入视线，还记得第一次去看，门前的柿子树满枝果实，喜鹊悠哉觅食，顺着视线望去，可见角楼。保持表面的矜持，进屋详谈。

这是仿古四合院中的一套，院里一株海棠一株玉兰，撰稿的时节想来会很美。面积虽小，格局方正、四面采光，两居倒也不局促。以上评价在事先看vr时便有预期，实景给人的更大印象是：邋遢。皇城里的房子，陈旧倒不稀奇—拉线的电灯也是见过的，储物癖也不鲜见—不经济的节俭也算过时的美德吧，像这样废物堆满的算是孤例了，毕竟稍微拾掇、提升下观感也益于卖出不是，具体情状不忍再描述，不过对于买方来说，预期差是好事儿。业主其人呢，只能说更能造成预期差，先按下不表，后面的趣事都是第一印象的确认和放大。

初次自然不会谈妥，不能气势上落下乘，时时刷标的的带看量、间或往附近街巷实地推量，偶尔与中介不经意打探，好在恰逢疫情放开前的黑暗，人们对病毒和未来都有畏惧，市场也随之死寂。

二、初定

二十九岁生日在出租屋里独自过的，裸扛新冠，昏昏脑袋里两件事儿来回盘旋，嗅到窗外服从性测试已告完结、一旦官宣庆功、买卖局势或逆，于是稍有好转便再约面谈。

进屋四处踱步，挑出房子的各处缺点，试探步定，双方在门厅列阵对峙，两中介从旁掠阵，从胡同故宫侃到国际形势，从东窗光线挥洒聊到天色全黑，没有落座没进滴水，我唠了八成的话，后面咯了一个月，这场交谈和年结加班都有责任，另两成话，中介劝和又占去一些，卖家的车轱辘话，不是常见的价格分歧，而是要绕过中介成交、给我私人借贷等怪谈，颇有其人一贯回路。

一场熬鹰，中介中途都支撑不住下楼找地歇息去了，终于，终于意见接近了，商定翌日下午签约。

门店里再见，印象最深的是那厮赤脚穿着拖鞋—中介骑车把他载来的，在北京十二月中的天气中，也算这一荒诞事儿的注脚了。

签约与收定金氛围友好，暴风雨前的风平浪静。

乐观如我，签后同中介转去被窝了解装修行情，来往骑电动二十公里却不觉冷；乐观如中介，开张的同事请全店吃饭，也有我一份，外卖面加鸡腿。

三、抉择

贝壳里的进展迟迟停在了等待经纪人创建存管协议，考虑到过年的资金调度和装修入住计划，没有起疑，开始全城调研起家装起来，十里河市场一逛一天，对于不爱热闹与购物的我，也算突破了。

元旦前，获悉有变，卖家受其他中介撺掇要涨价，并以有其他出家更高者要挟。尝试以其人的思路审视此事，已攫定金、身为贵胄、俯视求购者不在话下。

家父母老实巴交，属意息事宁人，而我这宁折毋弯的脾气，绝不惯着任何人，更何况对方不仅坏、还不畏法理。与贪人做生意，奉之弥繁，侵之愈急，退让不是长久计。

略加权衡，便决定走法律程序，于是便有几组选择：

一是要不要起诉：以妥协求团结则团结亡，不仅要起诉，还要最快的、拒绝调解的，既然房子太暗就主张拆掉屋顶。二是要不要把某家同列为被告：团结一切可以团结的力量，将其仅置为第三人，多争取某家予以资讯的辅助，坦诚后续还可另续成交的意愿。三是定金罚则还是违约金条款：既然卖家有恃无恐，排除掉两边收钱跑路的可能（相信外汇管制铁拳，否则应做最坏准备），那卖家应确有可能多获利超过定金赔偿，主张一个开放式或者超出预期的违约金诉求（上限为某家格式文本的合同额20%），给后续维权留足腾挪空间。四是要不要请律师：对此有疑虑，不仅要预付费用，也不能主张此项由被告承担，所幸有好友襄助，介绍律师朋友，提供了问价风险代理而判断可行性的思路。经询几家律所，即使声称接风代，也是要预付几万，后面再按判决款分成—即使被告未履行，权衡请律师获益的数学期望值似不比自力更生高，更何况也期待庭审现场自己纵横捭阖一把。

四、待旦

既然选择了远方，便只顾风雨兼程。诉状的诉讼请求与事实理由是核心，循民法典五百八十八条，应依据何事实，证明填平损失对应的违约金数额。此节点标的尚未一房两卖，如何定损、如何取证是关结。

法条虽是基础，司法实践则是另一种逻辑。自忖如坚持合同约定的价款20%，既不能获法院支持，还会遭法官质疑动机，故主张一个超出定金、少于合同界定上限、超出预期又有情理依据的值最为妥当。求人不如求诸己，12360热线、官方法援能参谋的有限，裁判文书网先例、最高法释文善用起来愈见其巧思。

提交去诉状、证据，便是等待，从受理至开庭的近两个月，日日挂念，并非是挂念本身，而是时时有思考、处处累材料。

获悉标的可能过户、实地勘探见灯整晚已熄，不作犹豫发起诉中保全，调研下来见保险市场不完善采取现金担保之策，受理倒也流畅，标的被冻结住，心已安七成。此项小觑了后续程序之冗，该选取保险而非自有资金占用的。

五、真章

终于到了庭审这一天，候场见到被告，心便全安了，到了期待许久的辩论环节，拿出早已推敲得甚为得意的檄文，辅以随机应变，朗朗斥责、颇有畅快感。

不过可看出台上者对现场发生并无太多热情，唯有当被告招认已另外卖出时关注这一价款。可以推理，履约可获得收益已被内定为就是赔款，至于延迟提供、伪证、不带口罩（一再被呵斥，引得看戏的我时时憋笑）等程序不正义和被告一干劣习，并无关结果。休庭后，与第三人法务寒暄时，对方猜我是法律专业的，那一刻，欣慰胜于后来胜诉时。

之后又是漫长的等待，期间，被告申请了反担保，让原本已占牢的主动复失-被告不再受制于冻结，不过往好处想，一来被告卖了祖产、方有钱赔偿，二来在当时热播剧狂飙里重温了一句“围师必阙”，且放过渣滓、免得极端报复。

一整月后，决意主动起来维权，一是通过各途径敦促某家退回佣金，实践知，通过12345转当地住建委有一定效力，但某家也并不是随意可拿捏的；二是尝试以诈骗报案，果不其然被打发了-迄今也没在祖国立案成功过、仅有的伸冤被正视的体验还是在海峡对岸；三是电联法院探听进展，个中辛酸不表，陈事实便是抹黑了。

彷佛天有知，次日判决下来了，同日，一个关注许久继而没再等待的神盘面世了，但行好事莫问前程，面包有了，牛奶有了，一切都会有的。

六、龙场

从判决到生效、再到执行，又有三周；案款被收缴后，又是各种由头不退，不过属于自己的终于是自己的。

被告另案又诉某家，本不想掺和，但那厮嘴吐莲花的禽兽毛病还是没被治好、团结多数的简单道理总学不会，那本人只能作为第三人伸张下正义了，虽还未到审理环节，可以断言无非是白搭些诉讼费罢了、再给无良无脑寄生虫一点教育也好。

比起金钱上挽回的十余万损失，更可贵的是多争取了几个月的冷静期，从而等到了购买倒挂盘，最可贵的是，在此事件中获得的人生经验。平生有幸、未遇过什么腌臜人，养成了不求解、不强求乃至懒语的脾气，固然省却了很多烦恼、客观上也因之捱了很多暗亏、错过一些事、两三人。有些道理越早靠自己亲身体悟出越好：

（一）做难而正确的事，永远相信美好的事情即将发生。以往我只做到了后半句，并非是做到了以上道理的一半，而是完全不得其中-自助者天助之，只有乐观近于阿Q。此处致敬左晖总，在一次赴朝阳门门店沟通时，翻到一本左总的书看到了前半句，做难而正确的事，真正接受公司的服务，更能掂出其中的分量；在没有门槛、乱象丛生的房屋经纪市场，筚路蓝缕一骑绝尘，有底气公开的比对手收费更高-也许没有对手，其他家多是靠跳单为生、其业务能力并不能被视为对手。我敬佩不靠内幕不靠取巧、公平的赢得第一的人。某家的经理，自不是道德完人，但基本还都能盗亦有道，我想，一个没有背景、资质也不突出的人，有梦想赚得大钱、有勇气选择某家从业并能坚持下来，本身就值得敬佩。

（二）不要与猪摔跤，宽以待人。乍看相悖的两句话，实为两个阶段。被告若非命好、本没有什么机会与我产生交集，本应该在识别到其人素养后就多留心眼；凡有规章则风险可控，小人以利交不可怕，怕的是疯癫的、短视又贪婪的，连基本的利益博弈和交换都不懂，那样的人趁早远离之，毕竟不是每次都能有法院可投门。刨去不可接触的，对于其他人，应降低些道德的预期，不然生气事小、假清高错过的机缘是自己的。

（三）何谓命里有无时，虽千万人吾往矣。如果凡事不争，与其说是豁达不如说是没有上进心-我便是。人难以改性，就在重视的事儿中，靠自己、靠实干去争取吧，

道阻且长，行则将至；行而不辍，未来可期！