汇友苑优质户型分析报告（限时免费）

我们经过实地调研（实地踩盘+咨询多位业主及中介多方印证），专门为刚需朋友们整理了一份《汇友苑优质户型分析报告（限时免费）》。

截取报告部分内容（如下图）：

感兴趣的粉丝朋友们可以通过以下方式免费领取报告。

免费获取方式（需要完成以下两步操作）：

1、关注公众号“鲲和财经”；

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编者按：

3月底至今，已经写了近1个月时间老黄埔（临港经济区）板块了。从最开始的金碧世纪花园、黄埔花园、金逸雅居、悦涛雅苑，到最近的中鼎君和名城花园、中鼎珺合府、万科城市之光、万科城市花园，可以说基本上把老黄埔（临港经济区）板块区位价值最优质的新老大盘都复踩并分析了一遍（感兴趣的朋友们可以点击楼盘名字回顾参考）。

今天开始，鲲哥准备给大家换换口味。

接下来一段日子，鲲哥会对金融城板块（金融城、金融城东区、北区）一些优质楼盘进行实地复踩，一是补充航拍素材，二是更新笋盘信息。主要目的，还是为了给喜欢我们的粉丝朋友提供一些比较有帮助的优质楼盘实地踩盘报告。

对于金融城板块的楼盘，我们会按照这个思路来安排写作：

首先，我们会安排金融城板块内比较适合年轻刚需朋友们上车（总价200万到400万）的优质楼盘（封闭或半封闭小区）进行复踩及分析，比如金融城东区的汇友苑、天力居、雅怡居、雅怡阁、东华居、天雅居、东圃广场、天河广场、羊城花园、远洋明苑等，金融城北区的棠德花苑（已撰写）、泰安花园、春江花园、美好居、翠拥华庭锋尚等。

其次，针对同行点评较多的一些明星大盘，例如江源半岛、骏景花园、天朗明居、美林海岸花园、美林湖畔花园（已撰写部分）等，我们也会从自己的角度进行分析，争取给粉丝朋友们提供一些不一样的收获或信息。

今天就以近期一位急于上车的粉丝朋友比较关注的汇友苑作为金融城板块的开篇。

一、板块历史

二、小区概况

三、原创视频

四、区位地段

五、交通出行

六、周边环境

七、内部环境

八、楼栋户型

九、生活配套

十、教育配套

十一、综合评述

一、板块历史

看到这个小标题，不少朋友可能以为我们又要去重复其他房产号介绍了很多遍的广州国际金融城“曲折”发展建设史。

这次我们不一样。

给大家介绍点儿比较小众的历史。

划入广州国际金融城范围内的金融城起步区、东区、北区、西区四个片区，在老广们的传统记忆里实际上分别被称为车陂、东圃、棠下、员村。

我们今天只介绍汇友苑所在东圃板块的历史。

东圃，形成人口集聚区（城市郊区的大型集市）的历史远早于珠江新城。人口在此集聚繁荣，源于东圃墟。

墟，在粤语、客家话、闽南语中的意思是“集市”。

东圃墟，最早起于南宋，经过宋元明清逐步发展，到清代民国直至解放前后，这里已经成为广州近郊一个远近闻名的农副产品集散地（今东圃二马路世德街附近）。

1985年5月，广州市天河区成立，沙河和东圃两公社（镇）全部划入天河区版图。

近千年的历史长河中，东圃镇的核心发展区域（东圃墟）一直保持在今天的东圃大马路和东圃二马路附近，也一直维持着城乡结合部集镇市墟的环境面貌。

2002年12月，天河区撤销东圃镇和沙河镇（包括今珠江新城在内的天河西部区域），在原东圃镇的版图上设立前进、珠吉、新塘、车陂、棠下、长兴、黄村等7个街道。

（对这段城市历史感兴趣的朋友可以阅读上期文章：《城市记忆：天河区诞生记——建区前的天河到底是怎样的？》）

随着东圃镇的撤镇设街（道），这个处于广州东进桥头堡的城乡结合部开始进入发展快车道。去年至今屡冲头条的天河东一众二手楼盘如盈彩美居、美林湖畔花园、金碧世纪花园、中海康城、城市假日园、南国嘉园、汇友苑、天力居、雅怡居等都是在这一时期投入建设及热销，新推出的楼盘多以电梯洋房为主，高品质的园林及别树一格的设计深深吸引住一批又一批追求舒适环境的新广人士。

和现在动辄五六百万起步的总价相比，当时还是一手新盘的这些天河东当红炸子鸡，价格可要“友好”很多。

以下是2005年7月15日接受《信息时报》记者采访的部分业主的反馈：

2004年7月，我购买了城市假日园B区XXX房，三房二厅，成交价41.5万元。

2004年8月，我购买了87平方米的盈彩美居云彩轩XXX房，成交价41万元，并于同年11月入住。

如今：

今昔对比，是否恍若一梦？

这一时期是东圃板块并入主城区快速发展的第一阶段。

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2012年，广州政府确定在天河区启动“广州国际金融城”建设。

2020年初，《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》正式发布。方案提出，将在广州打造以琶洲为核心、以珠江为纽带、以产业融合发展联动周边区域的广州人工智能与数字经济试验区(简称“广州试验区”)。

几大重磅规划的相继推出，意味着东圃板块进入了快速发展的第二阶段。 ————————————————

接下来我们进入正题，开始介绍今天的主角——汇友苑。

二、小区概况

汇友苑建于2002年（天河东第一波快速发展期），在东圃大马路东侧，南北两头分别连入黄埔大道和中山大道，去往越秀、天河、黄埔非常便利。

小区占地面积10908㎡，建筑面积是15584㎡，居民户数大约700户（住户+底商），是由7栋20层电梯楼围合而成的一个中小型花园小区。

三、原创视频

四、区位地段

汇友苑位于车陂-东圃板块，毗邻金融城起步区、东区、北区以及鱼珠CBD（临港经济区），又与琶洲东（保利天幕）隔江相望，周边环绕了广州几大明星CBD。

一张图即可清晰展示出它的潜在地段价值。

再看一下具体数据，或许更能直观感受到这个小区与广州几大CBD（高端产业中心）的距离之近：

金融城东区

鱼珠-临港经济区

此外，沿着小区东侧不远处（500米）的大观路往北5公里是天河智慧城，再往东5公里（合计10公里）是广州科学城，又是两个年轻刚需密集汇聚的高端产业中心。

说完区位地段，再看交通出行。

五、交通出行

汇友苑西邻东圃大马路-东圃二马路（其实算是一条路），马路两头分别是广州主城区两条东西大通道——中山大道和黄埔大道，北头的中山大道距离小区500米，南头的黄埔大道距离小区900米。

往北不到2公里，又是一条横贯东西的大通道——广园快速路。

小区往东500米，是大观路和环城东路（直通广园快速和沈海高速）。

珠江北岸的临江大道（下图沿江黄色虚线）也在一路向东修建，目标是将珠江北岸的珠江新城、金融城、临港经济区等三大CBD连为一体。

此外，为了解决金融城、琶洲、鱼珠三大CBD的互联互通问题，车陂南隧道（左侧过江黄色虚线）、鱼珠隧道（右侧过江黄色虚线）已经相继投入建设（预计三、四年以内完成通车）。

这样的道路交通条件，对于自驾人士实在是太过友好。

自驾条件非常优秀，地铁交通也挺给力。

小区周边分布着4/5/13/21号共4条地铁线和四五个地铁站（见上图和下图）。

最近的是距离900米的5号线东圃地铁站（有高密度摆渡车接驳）；

此外还有：

距离1.2公里的4/5号线换乘站-车陂南地铁站；

距离1.4公里的4/13号线换乘站-车陂地铁站（多路公交接驳）；

距离2.2公里的13号线珠村站；

距离2.5公里的5号线三溪站（有高密度摆渡车接驳）。

5号线、13号线，经常坐地铁的朋友自然知道，这两条是担负连通广州主城区东西方向的重要干线，在广州地铁中的重要地位与主要负责沟通南北的3号线、2号线不相上下。（前文回顾：广州地铁重要干线及重要地铁枢纽站巡礼）

地铁配套相对完善，公交出行更是完备。

小区楼下就是B2、902路公交总站。

距离小区不到500米的中山大道上，BRT公交站-东圃镇站更是分布着从B1到B20等几乎全部的BRT公交线路。

看完这些，大家对它的交通条件想必也能略知七八了。

接下来再看它的周边环境。

六、周边环境

先说优点。

汇友苑、雅怡居、天力居

小区周边原是天河区东圃镇驻地及商圈（下图红框以内），2002年撤镇设街那一时期，这一片区都曾经历过大拆大建，因此红框以内主要是以花园型小区和临街商铺为主，还算颇有城市商圈气息。目前总价对年轻刚需尚算友好的汇友苑、天力居、雅怡居、雅怡阁、东华居、东圃广场、天河广场、法院小区、边检小区等封闭或半封闭花园小区都分布在红框以内区域。

再说缺点。

红框以外，又是另一番天地。

红框以西是广州东部著名的城中村——车陂村，南下广州打工人的第一站。沿着车陂涌两岸，密密麻麻的握手楼覆盖了一大片。

红框以东是环城东路，环城东路以东又有一小片亟待改造的城中村——宦溪村。虽然没有车陂村面积那么大，不过环境也是一样糟糕。

汇友苑、雅怡居、天力居

一句话：

中央商务区的规划配套，

城乡结合部的现实环境。

不过话说回来，随着金融城起步区、东区和临港经济区规划的逐步兑现、成型，整个片区的土地价值又会跟着再上一个台阶。对于寸土寸金的天河来说，这样一片紧邻江、毗邻三大重要CBD的旧改区域，未来能否再拆出一个猎德或冼村？

琶洲东保利天幕、金融城东区

我们拭目以待。

分析完小区周边的区位地段、交通配套、周边环境等外部因素，我们再来看看小区本身如何。

七、内部环境

汇友苑作为一个仅有700户左右的小社区，小区属于麻雀虽小，五脏俱全：小区楼下自带一个小花园，花园中间配建有一个游泳池（目前未投入使用），二楼夹层还配有一个空中花园。此外，小区楼顶天台连为一体，也是一个方便住户散步遛弯的好去处。

小区整体绿化率达到18%。

美中不足的是，小区物业管理比较一般：虽然看着是封闭小区的配置，不过保安管理聊胜于无（主要靠楼栋门禁）；小区园林绿化保养较差；卫生保养也很一般。

据了解，当前物业是这个楼盘开发商旗下的物业管理公司，规模较小，管理能力比较有限。不过听中介说，这个小区的业主们正在积极行动，准备更换一家更有实力的物业管理公司来解决物业管理难题。

更换物业如果真能实现，应该会对这里的房产价值提升不少（好的物业管理能让楼盘价值至少提升3000元/㎡）。

八、楼栋户型

小区共有七栋20层的电梯楼，分别是汇福阁、汇怡阁、汇康阁、汇乐阁、汇祥阁、汇安阁、汇宁阁。

户型面积从2房1厅58平米到3房2厅110平米等都有：

二房户型以58方，72方，74方，77万，86方，92方为主；

三房户型以88方、97方，102方，105方，109方为主。

绝大多数二房、三房基本上都属于比较方正的户型，除了以下这种58方的夹角位置，户型结构在这个小区算是最差的（见下图）。

其他两房、三房户型，虽然面积大小各异，不过户型结构都算是方正合理，主要差异在于朝向及噪音（是否临街）。

除此以外，得房率也是一个非常重要的参考因素。

九、生活配套

快餐

有人说，普通人评估一个片区是否足够成熟便利，就看那里是否开了肯德基、麦当劳。而小区300米范围内，密集分布了4家肯德基、麦当劳。

商场

距离小区500米中山大道两旁有东圃天河城、东圃商业广场、TIT，距离小区2.5公里的三溪地铁站有美林天地、居然之家等现代商场。

超市

小区二楼就是美华超市，附近比较知名的一家中型规模超市；距离小区2.5公里的三溪地铁站旁边，不久就将开业的沃尔玛超市已经封顶完工。

医院

小区附近就有天河区人民医院（暨南大学第一附属医院天河院区）、中山大学光华口腔医院附属口腔医院东院。满足日常看病问诊不成问题。

市场

一路之隔有东圃农贸市场（市场进出口不在这条马路，因此并未对其产生负面影响），不远处又有前进农贸市场，新鲜便宜的蔬菜水果、山珍海味应有尽有。

十、教育配套

说到教育配套，这又是天河东所有小区除了周边环境之外的另一个痛点。前段时间闹上头条的天河东一众一二手楼盘集体请愿要求入读清华附中湾区实验学校、执信中学天河实验学校的现象，正是天河东一众家长在这种痛点折磨之下的奋力一搏。（前情回顾：天河东上演楼盘大乱斗，清华附中最终花落谁家？）

小学

小区所在学位是东圃小学，村小配置。

中学

广州第十八中学，天河区排名倒数的中学。

所以，天河东特别是金融城东片区的一二手房，想要蹭上“学位房”的概念可是不太容易。

不过，对于首套上车的年轻刚需来说，暂时没有必要把学位问题作为首要因素来做考虑。毕竟，结婚、生子、上学校，至少也要八年以后。

更重要的，教育公平已经成为地方政府的首要关注民生问题之一，全区摇号上学离我们并不遥远。这样以来，随着公平教育政策的推行，目前已经是全区最差学位的东部各楼盘，学位只会往好的方向变而不会往差的方向变（按照公开的教育规划，这个片区规划有华师附中所属学校）。

十一、综合评述

小区优点：

1、区位地段绝佳。

2、地铁交通发达。

3、优质户型较多。

小区缺点：

1、周边环境有待大改。

2、配套学位亟待提升。

3、话题度较低（户数相对较少，业主自住率高，放盘极少，因此话题度较低）。

4、物业管理相对较差（有望改观，正在积极更换更有实力的物业管理公司）。

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广州关注量百强二手小区-踩盘报告

天河区：

金融城

棠德花园（一） | 棠德花园（二） |

富力天朗明居 | 骏景花园 |

美林海岸花园 | 江源半岛 |

金融城东区

美林湖畔花园 | 盈彩美居 |

汇友苑 | 雅怡居 | 雅怡阁 | 天力居 |

兰亭盛荟 | 珠光御景骏庭 |

中海康城 | 东圃广场 | 天雅居 |

羊城花园 | 美林湖畔花园誉府 |

黄埔区：

临港经济区

黄埔花园（上） | 黄埔花园（下） |

金碧世纪花园 | 金逸雅居 | 悦涛雅苑 |

怡港花园 | 金碧领秀国际 |

中鼎君和名城 | 中鼎珺合府 |

泰景花园 | 泰景花园东城华庭 |

万科城市花园 | 万科城市之光 |

富力富逸华庭 | 保利学府里 |

科学城

新福港鼎峰 | 保利林语山庄 |

龙光峰景华庭 | 万科新里程 |

长岭居

万科山景城 | 保利越秀岭南林语 |

奥园春晓 | 金融街融穗御府 |

中冶逸景台 |

知识城

万科幸福誉 | 招商雍景湾 |

时代天韵 |

香雪

万科金色梦想 | 万科东荟城 |

中海誉城北苑 | 中海誉城南苑 |

越秀岭南雅筑 | 时代春树里 |

海珠区：

第一金碧 | 第三金碧 | 第二金碧 |

晓港湾 | 逸景翠园 | 保利花园 |

英豪花园 |

番禺区：

万科欧泊 | 雅居乐剑桥郡 |

尚东尚筑 | 亚运村媒体南村 |

南国奥林匹克花园 | 侨基花园 |

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