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买房记（坐标成都）

呆鹿技穷 2020-11-09 09:53:09

之前答应的写个经验贴，现在搞定了有空就分享下。可能不一定都对或者有打错的地方，别杠，全当讲述亲身经验。只是商品房，新房和二手房都算经历了，但新房相对简单很多，就简单说一下。

PS：成都限购，社保买房的一定要提前想好，特别是高新区和天府新区，基本只能买自己本区域和最外围区域的。政策可能变定期要看，新房和二手房都限购。

新房：

1、一定要查开发商拿地的时间，成都商品房产权多数是70年，从拿地算起。之前看上了一个楼盘，结果发现居然是2003年就取地了，等你拿到手，对不起产权18年过去了。

2、一定要多备选两个，有些开发商一直捂盘，等几个月就跟被点穴了一样。一动不动。

3、无论再忙，一定要实地看下楼盘别只看渲染图。虽然基本都没有建好，但我觉得决定是否买这套房的关键因素往往是周边环境。成都双流有个楼盘，但位置基本在高新区，也是万人摇号，但实地去看，周边全是住宅，除了楼盘还是楼盘，基本没有任何设施，非常压抑。如果投资稳赚，毕竟地理位置太好，但如果是自己住可以多看看。

4、关于精装房，一方面是成本会比自己装修高，一方面是装修材料和风格不一定放心，所以要考虑下。

5、最重要的是手续要齐全（五证两书，网上到处都有），也最好是之前有过开发经验的开发商，新房最怕烂尾。

二手房：

先简单说下流程：选择区域 - 看房 - 审核资格 - 签合同 - 付定金 - 网签 - 申请贷款 - 批贷 - 首付资金托管 - 过户 - 交税 - 首付转入卖家 - 领产权证 - 物业交割交房

1、先说中介，最好还是找中介，因为说实话很多房源都在中介手里。选择靠谱一点的大中介，可能贵一点，但保障会多一些。全国性的中介最好，因为这种投诉渠道更好些，不太会乱来。

2、选择区域，我个人是上班族，选择区域很简单，上班最大不能超过1个小时。然后有菜市场和地铁站最重要，对我而言。

3、看房就尽量多看，但一定要先注意房屋类型，要是商品房才行，有些是安置房，但很多一开始不会说，浪费时间，那个基本是拿不到红本本的。

4、满五唯一是最最好的。不满五年，或者屋主不只有一套房，高税。产权人最好要看看，我个人倾向买单独所有的，因为对方是共同产权人的，怕有纠纷。

5、如果看上了，一定要注意这套房子，是不是只挂了一个中介，有的卖家把房子挂了很多中介，到处撒网。前段时间看上了一套房，什么都谈好了，都已经说好了明天签合同了。但是卖家签合同当天突然变卦，原来对方挂了很多中介，又有其他买家了。金钱面前，很多人没有诚信这回事。卖主有人品，以后麻烦也少点，别只图便宜。

6、重中之重，签合同前，一定！！要对方拉产调（房屋信息），天府市民云和房产局都可以查，很简单的。里面有产权、产权人、地点、房屋面积、是否一房多卖、是否有经济纠纷抵押等等，都一目了然。有套房，当时说的是2012年建好的楼盘，我觉得还行，就准备签合同了，对方要出房产证，写的是2015年拿的房产证，我就突然警惕，在想为啥楼盘过了三年才拿了房产证，结果一查，才发现这套房已经卖过两次了

7、了解卖家卖房原因，这个决定了砍价的力度，一般能砍5%左右。有的卖家，一会儿是家里有病了要钱一会儿是不缺钱，感觉就是打太极，这种飘忽不定的，房子可能也会飘忽不定。还要商量好中介费、税费（各种网上税很清楚，主要是营业税、个人所得税和契税）谁出。还有就是拿些家具要搬走，这些都决定了价格。之前有个卖家，关于家具搬不搬哪些要搬，起码犹豫不决了五六次，简直是一肚子火，不欢而散。

8、看房子除了朝向、地理位置都知道的，一定要注意是否漏水，看天花板，也要注意是否漏水到楼下，你可以问问楼下的邻居，因为你的房子漏水别人也要天天找你麻烦。

9、了解物业费和停车费，这些都是以后每个月可能会面对的。看房一定要多看几次，白天要看，晚上也要至少看一次，主要看有噪音没有，还有就是小区门卫晚上安保那些怎么样。个人觉得，一般小区很干净、垃圾桶周边很干紧、花草很整齐的，物业都不会太差。有游泳池的也要问问是否在用，有的是摆设，我买那个就有，问了下小区的人都说有用。

10、签合同，越细越好，不要相信口头承诺，对违约的处理、交房时间、税费中介费等等都要写清楚，没有的，要写补充协议。比如链家就是签合同当天就要收中介费，不写清楚，怕以后麻烦。

11、定金，成都一般是5万左右。

12、购房资格和申请商贷，材料最主要的是，征信（提前一天打印都行，中国人民银行有自助打印机，很简单）、稳定就业证明（给房管局的），收入证明和银行流水，四大行的利率现在基本是6.12%左右。收入需要大于月供的2倍。有个需要提醒的，很多银行现在不要学历证明了，但是本科及以上学历的，建议带上毕业证复印件，学历不错是有很大用处的，这是实话。这些材料证明都必须要是一个月以内的，超过一个月要重新打。特别是征信，通常只有7天有效期。

13、签合同前一定要问好中介，用哪家（有备选）银行贷款！提前办银行卡（只能是I类卡）！！一开始以为是最小的事，结果还耽误了好多时间。成都9月份新政，以前办银行卡几乎是当天就能拿到，现在外地户口要等一个月，本地户口也要一周起。我一开始没注意，都约好贷款面签了，结果银行说几天是拿不到银行卡的。

14、银行审批通常需要7天，审批通过后就可以开始办理银行托管了....

二手房相关费用（为了方便看，以房价100万为单位）：

首付30%：30万起。建议稍微多准备一点点，以防万一。一方面银行可能实际审核后不会贷那么多给你，一方面评估价通常会低于实际交易价。（别轻易相信口头承诺，一开始中介说评估可以做到满评，买成多少就评多少，但实际评估后，往往做不到满评，贷款金额是根据评估价而不是成交价。评估价一般为成交价的95% - 97%）

定金：3万（成都多数是3-5万，含在首付以内）

评估手续费：2000元。（有个别说可以不给，但是基本不太可能，这看个人了。但最高不会超过2000）

中介费：链家是买方2%，卖方1%（99%的卖家都会要你出所有的，但记得要打折，链家有时候谈谈可以打9折）。共2.7万。

税费（大概值）：

契税：小于90平的，1%、大于90平小于144平的，1.5%、大于144平的，3%

个人所得税：5年内的1%，大于5年的免征。

增值税：5年内的5%，大于5年的免征。（成都今年的新政，原来是2年，现在必须满5年）

印花税：2.5元，哈哈哈哈

其他税多数情况都不用交，有也不会是多大金额。所以满五年且名下只有一套房的情况，税费最低，是最适合的。以100万的房子为例，二手房各种杂费总和在4.5-10万之间，增值税是最关键的！如果卖家名下有多套房，可以叫对方先过户给别人再进行买卖，要先商量好，也要写在补充协议里，必须满五唯一，否则多出来的钱卖家自己出。临时变卦的很多。