读懂这五个关键词，看清青岛的楼市！

9月里的青岛楼市，怎一个浮躁了得！

比如，基准地价上调，开发商喧嚣要涨价，新房存量重新被讨论，零首付重现市场，李沧区步城阳区的后尘推出人才购房政策，价格洼地又成营销话术，CALL客电话增多，蓄客周期延长开盘遥遥无期......一切都说明了一个问题：买房需求的观望情绪加重，开发企业回款压力骤增，房子不好卖了。

01

人才

留住人才、吸引人才来青岛，一直是这座城市的目标。城阳区和李沧区人才购房政策的出台，却相隔了4个月的时间。与其说是城阳区比李沧区更渴求人才，不如说是城阳区的楼市比李沧区楼市更需要人才。

都是免30%的首付，一个是针对七类人才直接免，一个是针对二、三、四类人才分5年申请补贴完额度不一的购房补贴。市场讨论声音已经很多，不再逐条细说。

城阳区的政策甫出，即刻对新建商品房产生直接影响，城阳区的签约应声而涨；李沧区的政策利好，尚在留观期。

9月的韭花正好，韭菜味道也不错了。重要的是，你把自己当人才，谨慎别成了开发企业的“韭菜”。

02

零首付

零首付甚嚣尘上，还是在2008年的时候，彼时零首付盘，以市北区新都心最多。时隔12年后，如今是在即墨区的西部商贸城板块，荣盛、中冶、中梁、龙湖、万达、蓝城等10多家开发企业扎堆入市，让销售压力骤增，零首付成为开发商与政府刺激市场祭出的又一个大招。

西部商贸城板块，当年各个开发商拿地的路程可谓难字横陈，在想方设法设置产业、突破即墨的门槛勾到了地之后，不料市场风向突变，遇到了这么一个市场行情。南面又有南大门的金茂阻击，东面是蓝谷一浪高过一浪的营销浪潮，西部商贸城各家开发商当初承诺的产业还没见到影子，住宅销售进入了瓶颈。

据说，零首付在当地官方是称为“购房惠民政策”，首先选取了中梁作为试点，用金融机构垫付首付款，好像是意味着市民交不起首付也可以买房了。

房居易了解了一下，中梁作为试点，具体的做法是，购房者交两万的定金，可以3年后交首付。具体到合同上这里面肯定还会有细节约束，但买房的门槛，似乎确实低了。但试点的效果如何，可想而知。对了，中梁的产品，小高层是13500元/平米，带标准不明的装修。

对了，这个区域，在不久前曾发生过一路之隔的两家项目，为了抢夺客户而大打出手的事情，房居易在前面的推文中也曾说过。

03

涨价

“买涨不买跌”，是楼市惯性心理。于是在今年8月底，曾经盛传过一次将于9月1日开始涨价的消息。不料9月眨眼就到了，即刻被证明是谣言。

开发商为什么有底气和颜面说房子还要涨价，尤其是西海岸新区这个区域？房居易判断了一下，涨价的底气是因为青岛市的基准地价又上调了而且上调的幅度还很大。

于是就有不少新盘跃跃欲试，造出了9月1日起价格将上调1%到2%的消息。对这一假消息，西海岸新区、高新区和胶州的楼盘，渲染的最来劲儿。

结果呢，一梦醒来，发现周边竞品多多，开始准备降了吧？一定要做好一期或者前期业主的心理建设，保护好售楼处啊！

04 停盘

千方百计施工取得了预售条件，如果被停盘，可就麻烦了！

以价换量，曾是开发商遇到市场困境时常会选择的做法。前面说涨价是谣言，那么降价就是真的了吗？还不明就里的需求，可以试着打探一下即墨西部商贸城、蓝谷、西海岸和胶州的楼市情况。

但降价，怎么降、降多少，这里面其实学问也非常大。就像是涨价、怎么涨、涨多少的学问一样大。

比如，在西北部的某楼市高存量区域，有开发商销售群流出了一张截图，内容显示：官方主管部门严禁开发商通过降价来刺激市场，否则将停盘处理！

你看，官方对降价的态度，还是很明确的！

05

换将

现在的开发企业，品牌越大，越重视“流量”。当然，这个“流量”指的是资金的流量。

拿地、预售、回款；然后用会的款再到下一个区域拿地、预售、回款；周而复始。

当然有没玩好，被总包的施工企业玩了的；比如西海岸新区的实地蔷薇国际，2019年11月份开盘，房子卖了后停工；最近的官方回复要到10月份重新定标新总包单位。

比如，禹洲朗庭府项目和西海岸新区的禹洲弘阳天赋云海项目，销售平平无奇，回款压力大；西海岸的禹洲弘阳天赋云海又弄成了容积率高达7.1的板楼，不仅挤占了周边项目的道路出行指标，将来的居住舒适度也难以想象。因为销售指标难突破，禹洲干脆采取了断腕求生、临阵换帅的做法。只是不知道人员调整之后，禹洲弘阳天赋云海的板楼，销售指标能不能蹿得像是它7.1的容积率那么高！

每到9月份，房居易总会想起王菲的《浮躁》，是张亚东第一次监制王菲的作品，歌词是这么写的：

九月天高人浮躁

la jum bo la jum bo la jum bo la jum bo

la jum bo la jum bo la jum bo la jum bo

wu na sha 啊

wu na sha 啊

la jum bo la jum bo la jum bo la jum bo

la jum bo la jum bo la jum bo la jum bo

九月里 平淡无聊

一切都好 只缺烦恼

嗓子真好，咿咿呀呀九曲回肠，真不知道王菲唱的到底是什么！

但对青岛市的开发商来说，“一切都好 只缺烦恼”，是多么难实现的一个梦想！

文/房居易

编辑：董楠