北辰优缺点之我说。买北辰必看。

事先声明，我只是个普通的小业主，不是啥专家教授，刚交完钱，趁着热乎劲，胡说八道一番，谈谈我是如何看待这个北辰三角洲的……有业主要讨论的，欢迎。大家如果要拍砖，轻点拍。 先说缺点： 1、恐怖的容积率。我人在北京，对北京的房子稍微了解的多一些，就算是在北京这种可以搞到楼面地价上2万的地方，可以说是寸土寸金了吧，但能够到这种容积率的楼盘是非常非常少的，除非是2、3环边的公寓、商住还差不多。在北京，如果买住宅，容积率过了2.5就不太像住宅了……我在北辰的售楼处详细的研究了那个规划，我觉得这些规划住宅的地块更像是周边商业的配套公寓，同时，为了保证政府下达的硬指标：绿化率50%+，盖了一堆的大高层，居住的舒适度值得怀疑…… 2、车位比，开放商公布的1.5实际是整个项目的，也就是包括商业，如果这样算的话，那住宅的车位比可以在1：1左右，甚至更少一些，毕竟商业那边的车位会占掉很大一部分，如果是家中有两辆私家车的版友要有心理准备。 3、昨天开发商跟我说，这个项目一共14期，大概需要10年开发，也就是从现在基本要开发到2020年去了，因为我着急赶飞机，没详细问，到底是住宅14期，还是包括商业是14期，姑且算他10期好了，现在这个D3地块是8栋，我看其他的几个地块也没有哪个比D3小的，姑且都算一样大，我在售楼处算的，8栋楼如果都算33层的话，共有房子1419套，10期的话就有差不多1万5千套……这么多住户，就算户车比是1:0.8，那上下班的时候这么些车开出去开回来，还不得堵死？不知道未来如何解决这个问题…… 4、北辰北边是湘江世纪城，貌似是地铁的首站，也是个500万平米的大盘了，跟北辰加起来就有上千万平米，北京有一个天通苑，800万平米，现在把5号线挤的一塌糊涂，早高峰经常在第一站人就挤满了，第二站就上不去了，5号线的发车间隔现在早高峰时2分半，这个基本是目前国产控制系统的极限了，8节车厢，高峰时间一车至少运上千人了，长沙的地铁可以达到这个运力规模么？如果达不到，那这两个加起来上千万平米的楼盘加上几万户的规模怎么搞呢？更何况周围还有其他的楼盘要共享这个地铁…… 5、开发年限长。一块地已经入住了，旁边的地在搞建设，我想住户也不会住的太爽，吵、脏、乱、到时候施工的大车跑来跑去的，虽然进不来小区，但也会存在一些安全问题，因此我现在看了看一期，觉得以后相邻的施工地块也会相应少一些，距离大型商业区两馆一厅相对远一些，应该会清静一些吧……售楼处那里以后会拆掉，盖点什么，但那起码是5-8年后的事情了，房子没卖完，售楼处就拆不掉，暂时忽略了……另外，在8#楼前面规划有一个高尔夫的练习场，以后这块地就算是要开发，我觉得这个2万多平米的练习场也会相对的将D3和D4隔得更远（不过这里我也有一个担心，高尔夫这东西是国家现在严格控制和打击的对象，这个规划到底能不能下来还是个问题。） 大概分析的缺点和问题就这么多，下面谈谈优点，毕竟我从北京跑过去签约，还是看重了其中的一些优点…… 1、地段优势。我在GOOGLE上研究了一下地图，北辰拿下这个地块是有道理的，首先肯定是看重了这个地块的规划，两馆一厅，地标都在这里，影响力非常大，到时候会云集不少知名的公司和品牌到这里来，有两个五百万平米以上的大盘盘踞在这里，就算不能再造一个市中心，也是个城中城……这一点北辰是很有经验的了，北京的亚运村就是个最好的例子……这块地是07年的全国总价地王，北辰是下了血本了，这块地一度让北辰的股价到了14块多，也让北辰一路跌回发行价，现金从28亿一直跌到不足4亿，与其像北辰说的筹备三年，不如说09年资金链快断了，不得已赶紧开发，按照现在的开发速度，每年北辰至少可以有20多亿的销售收入，再者这个地块算下来住宅楼面地价和到2700多了，再加上这几年的财务成本，至少合到3000多了，再加上建筑安装成本，税赋等成本，开发成本可能接近甚至超过5000/平米，目前7500的均价应该还是很有上升空间的……说远了，还是说这个位置，距离市区近，二桥虽然堵点，不过貌似比一桥还是好些，这边规划有隧道、地铁、车流都可以从小区地下穿过，政府也下了血本规划了……有位版友说智者乐水，风水也说水是招财的，这块地总得说来，挺好。 2、根据在北京的经验，一期往往会便宜些，但相对在小区内的位置会差一些，这个是没办法的事情，总得让后面买的贵些的邻居心理平衡一点吧。D3也是一样，距离规划的地铁站远，距离繁华区也远，但我恰恰比较看重这个，离江边近就行了，不要太繁华，闹腾、人多也乱，尤其是以后有孩子了，我更关注小区内部的安静…… 3、选择户型的时候，我基本仅看了那个100的全朝南和122的H户型，其实我挺喜欢那个100的小三居，就一个卫生间，省面积啊，未来我就两口子加个孩子住，要这么些厕所干啥呀，而且这个户型里几乎都是非承重墙，也就是说我可以随便砸，想怎么改就怎么改，自由度高啊……可是我后来考虑到我这20多年一直生活在北方，南方本来就潮湿，江边更潮湿，如果通风不好的话，我很怀疑我能住得下去不……所以最后还是选择了那个H户型，最小的通透户型了，够住就得了，再大我就搞不起了…… 我简单总结一下，地段不错、户型尚可、楼盘过于庞大、舒适度有疑虑……