寻找青岛地产的文化基因

【寻找青岛地产的文化基因】 ——青岛房地产与城市文化气质 文/王帅 dreamyself@126.com 文化和地产相交是一次漫长的接头。 文化以城市生活为载体，地产以城市发展为平台，城市势必成为连接文化和地产的纽带。透过时间维度可以发现：地产是近现代的概念，文化则更为久远悠长。 现代的房地产早已越过房子的要义，它变得更为复杂，一方面融合了城市发展过程中的多种文化，另一方面它又是一个产业。它们的相悖之处在于：房子的基本任务是用来给人住的，用来安居的；而现在的房地产是一个产业，它以盈利为主方向，居家之效不过是房地产开发在城市建设中实现的交换价值。 青岛的房地产与社会变革经济发展同步，经济的介入使得房子辐射出更多含义，与之相伴，也有更多的文化元素融入其中。由于以前的青岛很小，台东就算是郊区，在空间维度里，台东和台西就相当于现在的城阳和黄岛，所以，房地产与城市扩张是紧密相连的姻缘；同时，房地产在现代的运作必然会配合所在区域的生活习性等文化特点。 没有人会拒绝这种带有迎合性的配合，就像没有人愿意离开生活多年的土地一样。 幸福是绝对个人化的解释。《东方杂志》主编杜亚泉在1916年说：“盖身心忙碌者，以生活之丰裕酬之；而生活贫啬者，以身心之安闲偿之。”依此类推，不同规格的商品房必然面向不同的受众客群，有经济方面的选择，也有文化角度的考量。 鉴于大多数城市的城市发展规划总是一如既往地对城市发展以象征性的关注，在某种程度上，对于城市的考虑被混淆了，注意力主要集中于住房并以房地产业的名义来进行表达。因此，植根城市深处的文化能否与房地产无缝契合成为思考的重点。 如何让文化和地产实现接头不仅仅是城市规划者的行政判断，也不仅仅是房地产开发商用文化为营销搭台的概念，文化和地产接头还是城市形态是否完整的民众诉求。事实上，城市形态的完整性通过多样性的混杂体现，越是混杂的形态越是能够促成城市的完整，只不过不同区域有其符合自身需求的发展节奏，出于城市规划、城市形象、城市秩序的考量，区域的变化节奏并不均匀。就青岛城市形态而言，不同区域固有历史影响的存在，房地产在开发形式、经营思路上顺应着历史的痕迹，释放出不同风格的味道。 【市南区：前海文化】 青岛建筑中最具历史感和文化感的当属市南区西部沿海一线，或曰殖民文化。德式建筑或民国时期的建筑形式和风格被百年后的青岛保留并引以为傲，红瓦绿树碧海蓝天也在继承的基础上发展为青岛当下最特色的文化符号。 与其说时间是青岛历史的沉淀者，毋宁说百年前的建筑是青岛历史和文化的最佳承载者。以建筑为载体的文化润物细无声地浸润青岛百年，最后落实到百年后青岛城市经营中最大规模的房地产开发上面，开发商的第一考虑优先关注青岛本土文化并尽可能接近红瓦绿树碧海蓝天的色彩崇拜。 文化符号成为资源或许并不是多么美好的事情。房地产开发商在触碰市南区地块时很难瞬间完成与历史的交融。在20世纪90年代青岛市政府东迁后，青岛西部老城区得以大部分保留，以太平角四路为临界点，新规划的建筑在沿海一线凸现，它们的建筑形态以观海为主导，更高、更大、更强的建筑形态以实物状沿着海岸线铺开，此时的建筑设计仍然结合了德式花岗岩特点，未大规模使用玻璃外墙面等破坏沿海风景的建筑材质。 德式风情建筑可以代表青岛老城区的文化，里院文化也是青岛老城区的特点。四方路、博山路一带是青岛里院最原始的区域，部分尚存的里院外侧是外贸商品的销售门店，内部则是错乱交杂的电线和晾衣绳，居民因居住储藏需求临时搭建的窝棚从屋檐下冒出来，红色褪去尽显斑驳。 一旦执着于红瓦绿树碧海蓝天，就非常容易变成一件例行的事情。作为城市改造的最直观表现形式，房地产开发在市南老城区进展缓慢，并不是所有的里院和20世纪中叶的居民建筑都可保存。不管有意无意，建筑物常以生殖崇拜的形式出现，所以，团岛、菏泽路、小港一带陈旧住房已被高大长的商品建筑房替代，高密度高楼层的其中一条轨道引申出来就是居住区居民的低收入水平。 【市北区：后街文化】 地形和地块会影响一个城市规划发展的方向，长状区域结构的两端更强调延续性，唯有中间区域才是它自身打造的特点；方状区域结构被四面包围，尽管也有周边其他区域生活的浸染，但四周围起来便固若金汤。 市北区像市南区一样成狭长状，西部部分汇集了诸多沈鸿烈及前后期的里院形态，生活与商业穿插；东部部分（浮山后片区）则是接线崂山区的纯粹居住区，除了生活配套所必须的小型购物，商业模式几不可见。 浮山后片区或许是目前市北区乃至青岛市最为成熟的商品房住宅区，可是市北区住宅建筑最鲜活的呈现是街道与住宅便利穿插，它充分运用着短小街段的优势。加拿大作家简·雅各布斯在其著作《美国大城市的死与生》中分析阐述了街道主要用途混合之必要性的四个条件：1、地区以及其尽可能多的内部区域的主要功能必须要多于一个，最好是多于两个。2、大多数的街段必须要短，也就是说，在街道上能够很容易拐弯。3、一个地区的建筑物应该各色各样，年代和状况各不相同。4、人流的密度必须要达到足够高的程度，不管这些人是为什么目的来到这里的。 市北区极具雅各布斯所说的街道混合之要求，市北区打造的多种街道业态确保人流的存在，让那些不论是生活其中的人还是因消费、旅游等不同目的来到市北区的人都使用了很多共同的设施；另外，青岛的地理特征也决定了街道的短小和紧凑，加上市北区分布着不同年代的建筑以及特色街道形成的高密度人流；上述四个条件即产生了最有效的经济资源。 虽然街道给予房地产开发高附加值，但是以街道为背景的房地产开发在现在并不是市场主流。城建集团旗下项目扎堆出现浮山后片区既是房改初期城市规划发展的必然，也是区域文化转型的一种手段。这也就从侧面解释了为什么浮山后片区的商品房开发集中出现，也可以为浮山后片区购物消费等商业配套稀少（易初莲花、家乐福）做出注解。 【四方区：民俗文化】 城市很虚拟，人却能够让城市变得具体。 一直以进入青岛主干道身份示人的四方区，房地产开发直到最近几年才被提上日程。由于以山海为依托的地块在青岛依然有限，所以很多开发企业在山海之外的青岛城市内部找寻落脚点，从历史、文化等视角着手打造具有青岛城市特点的房地产项目。 在万科、保利扎根四方区以前，青岛本土开发企业的活跃角度也依然是借用青岛自然风貌的凸起山势出牌。四方区不像市南区、市北区那样地块狭长，它近乎方形的空间形状无意中封闭了生活。 与数百年前从云南迁至小村庄的居民相仿，四方区居民以自然村落为单位集中。虽然后期城市扩张至此，但居民们的生活情态并没有因为从村落转移至楼房而绝对化改变，依然是带有情感维系的聚居。 因为人和情感的存在，相比其他区域，四方区的房地产开发较为缓慢。这可能是最虚拟的解释，可是，市政整体规划的节奏才真正需要时间和观念去引发。 万科·金色城品和保利·百合花园可以定位成四方区生活居住形态开始真正转向的前引。修方舟对保利地产的印象和判断是，就保利地产的产品而言，不论处于何种区位，他们都是沿着家本主义前行，没有提出豪宅、洋房等豪华概念；而万科的理念“让建筑赞美生命”至少表露出建筑与生活的接触。 以生活以人主导的居住生态经时间积累就是民俗，所以，从四方进入青岛可以看到城区的破旧，同时也可以看到沿街摆桌打扑克、遛鸟、摆旧书摊等人文民俗风情。 同时，尽管海云庵糖球会被商业包裹，可是人山人海的聚集还是带有强烈的情调，而不是单一的商业气氛。用情吸引人是商业的根本，故有卓越地产冠名赞助2010年度的海云庵糖球会，也契合四方区提出的“人情味、老感觉、新四方”宣传文案。 开发商在项目开发运作过程里，倘若能够驾驭文化最好，可是并不是每一个开发商都有足够的气魄和能力，并且把文化和项目有效结合还有开发商自身特质的因素。继百合花园项目后，保利地产又在海云庵地块推出保利·里院里，从“保利·里院里”的项目命名就可看出保利地产是想打青岛里院这张文化牌：这是很纯粹地紧紧靠着家庭表现形式的家本文化，一方面基于青岛老城区里院形式的判断，另一方面也是保利地产身上的风格。 对于文化与地产在四方的接头，可以期待，不过在里院里尚未成型面世以前，还是有必要对青岛里院进行简单阐述——作为建筑形态的一种存在形式，受中国传统和当时殖民的影响，里院的建筑呈现出三点要素：必须是楼房，必须是围合形式的院落；建筑材料跟装饰必须中西合璧。当然，保利·里院里不会用当下的眼光开发追溯数十年前的建筑形式，可是，里院里的概念却已经从四方区居民乃至青岛居民那里获得了一定量的情感印象分。 【李沧区：集市文化】 李村大集是李沧区的傍晚和天亮，在这里发生着丰富的人生百态。集市文化不同于街道文化，它不是以沿街商铺的形态出现，而是就地练摊，没有墙的障碍，人与人的交往变得更直接、更对等。 集市文化或曰交换文化带有强烈的互构性，在互构性中，最重要的因素是中心作用。李村大集就是这样一个中心，它与周边紧密相连却有呈现一些细微的不同。 自然资源对李沧区的房地产开发影响有限，李村河的符号意义大于它的实际意义；不过，李沧区房地产的开发某种意义上借用了集市文化带有的气质——通过人与人面对面的交流实现，体现到房地产项目上，既不会仿照市南区的海文化，也不会模仿崂山区的山文化，同样也不会临摹四方区的民俗文化，它注定需要更多的市井气来配合人们的生活，交流沟通甚至讨价还价。 集市文化从广度上可以界定为城镇文化，它尚没有达到城市文化的范畴，但又在城市边缘游离，能够接受到来自城市的资讯……这些要素决定了李沧区房地产开发中的定位。它面临的问题较多，集市文化附带的有间隔的特点被动促成了人们分散而居的状态，人们对商品房的接受速度自然慢于高度城市化的青岛城市中心区域。 所以，当绿城集团在李沧区拿地开发时，普通市民乃至诸多房地产开发企业对绿城的策略并不理解。事实上，绿城集团在国内各个城市的开发基本都是从城市边缘区域开始，虽然处于边缘，但还是属于城市的范畴，而不是县级市的三级阶段。城市扩张的过程中，最容易动刀的方式就是重新建构新的生活居住区，促成新的人群集中。 此外，集市文化的一种延续就是交换文化的发达，映照到房地产项目上，可以看到李沧区很多项目开发中出现过不同开发企业合作或土地转让的情况。 【崂山区：崂山文化】 行政划分的基础依托于自然环境，崂山区的优势项目就再明显不过，崂山的位置超过连绵的海岸线，成为精神层面的依托。房地产开发自然不会错过，这也决定了房地产开发伊始，其设计者和开发者就侧重崂山品牌，用山做势做文章，在山脚下的沿海一带展开观山望水的概念营销。 尽管崂山区与市南区通过海岸线相连，不过，崂山区的市政规划与市南区相比显然考虑不足，且不论德占青岛时期太平角四路以西的整体规划，单就青岛市政府准备东迁时，东海西路和香港中路的规划设计就经过缜密的设计。这些从视觉、美观、配套甚至持续时间来看的设计思路随着时间推移会渐渐显示它的优劣，当然，市政整体规划的不足似乎不应该怪责于崂山区沿海一线的诸多房地产开发商身上，可是，那些规划的不足为开发项目品质大打折扣，甚至会影响项目开发的进度和完成可能。 抛开香港东路，海尔路（包括秦岭路）和高科园（包括石老人）日渐成为一个新的中心，前者关乎经济，后者涉及生活。经济中心还需依托政策规划以外的商业招商和人群聚集，而生活居住中心在城市扩大商品房供不应求的市场下更容易形成。 设计一座梦幻城市容易，而要塑造一个活生生的城市需要煞费思量。倡导新生活方式的海尔地产集团CEO卢铿对地产和文化有诸多思考，他说：如果一个人将全部的注意力都集中在自己本职工作上，后果将是你无法胜任本职工作。应该关注身处其中的大环境，必须得经常想到它们。 海尔东城国际在高科园以精装修住宅推出，卢铿提出大国小家的概念有中国元素的吸收，也有乐活概念的融合。他希望“乐活”不是做噱头，不是打旗号，不是虚拟目标，而是实实在在通过海尔地产的新技术、新产品——包括家居集成、家电研发等环节一起推进整体生活方式的进步。 海尔地产家国天下等房地产开发概念的提出有卢铿在其中的旗帜性和气质性推动，修方舟认为这取决于卢铿本人的企业家特质。这也就意味着多数房地产企业并不具备这种个人印记，所以做足山的概念是崂山区很多开发企业保险的做法。 【城阳区：移民文化】 城阳区属于移动的城市，由最初隶属即墨到后来归属崂山区，1994年设立城阳区才有了自己独立的身份。 现在很难想象城阳区仍然隶属崂山区或即墨的样子，城市的无限延伸致使土地被开垦，也带来了第一代移民。移民文化是一种年轻的文化，是一种现代文化，除了移民的平均年龄较低，更显著的元素是心态。他们在城阳区落脚，阅历却伸入青岛城市中心。因此，城阳的城市形态不乏现代概念，却依然存在形式过度阐释内容尚未丰满的不平衡。 正是这些不平衡，让城阳房地产开发既有针对青年的设计，也有结合崂山资源对惜福镇夏庄板块进行的高档别墅住宅开发。此外，借308国道的交通优势，国道沿线土地被充分乃至过度利用，像天泰城等项目就由起初单调的韩国风味逐步扩伸到适合青年口味的项目。 城阳区的移民文化不止于大量韩资的注入，陆海空的交通结合促成城阳区打造空港经济区的构想成为移民文化的具体呈现。与之相对应的生活、教育、配套就需要尽可能完善，因为快速交通背景中的匆忙人群以及内心渴求归属感的心是移民文化的最大特点，在相当长的时期内，这种略带慌乱的生活情态定会不停歇蔓延，直到作为第一代移民的年轻人真正安家落户。卓越·蔚蓝群岛就是明显的教育配套的个案，卓越集团青岛分公司策划部经理陈子权的解释很有代表性——他说，开发项目不仅仅提供居住空间，还有对居民生长、发展的整体空间权衡。陈子权的表述有开发商的立场，不过他也说“引入北师大的管理系统是对教育模式的尝试”，尝试教育模式或许是文化的真正回归和升级。 另外，作为进入青岛的北大门，城阳区的交通地理位置除了让进青人员在此扎营外，市区房价高涨也让青岛市民有被动郊区化的趋势，尽管这种表现是城市化发展的必然，可是人们不得不抵抗市区和城阳区之间的心理距离，尤其是在交通单一化的现在，被动郊区化需要强大的忍受力和耐力。 城阳区的很多开发项目都举着归属感的牌子，而游走在城市中心和城市边缘的年轻人自身也在尽力寻找社会认同。 【开发区：制造文化】 开发区（黄岛区）的工业时代远没有结束。 中国的经济开发区风格近似，行政推动让开发区最先集中的是制造加工业、外贸出口业。大量工厂企业涌现开发区，先是企业内部的住宿需求，而后渐渐围裹成标准化的制造文化。 与城阳区的移民文化不同，开发区的制造文化有一定温暖的归属感。制造加工是企业的标准化迁移，可以轻易化解仓促搬迁产生的心理阵痛。因为只有在老城区，才能感觉到自己是异乡人。当情感不需要过长的时间培养后，开发区的房地产开发也就像区域内丰富的制造加工业那样标准化，也就形成了开发区房地产量价齐升的快速发展期。 按照沃思的观点，异质性最初来源于外部，后来被不断加强和维持。开发区不断接触融合各种各样背景的人，从而出现房地产表现形式上的异质性。于是，在量价双向飙升以外，房地产在开发区的开发模式各异，它几乎是整个青岛现代房地产概念的缩影：有高端住宅，有质朴居住区；有海景房的设计，也有山体水库周边商品房的开发。 开发区这种带有政治倾向的经济设定能够快速完成开发区城市中心的公共配套，而制造加工业形成的文化又让开发区变得混杂。公共配套的完善和城市混杂形成的多样性让开发区朝向中心城市发展的轨迹愈发明显和顺畅，多样性的存在让城市生活良性运转，真正形成综合性的第五生活空间。 从目前开发区的房地产开发，可以看到多样性的存在和流行趋势，就像青岛开埠的逐步扩张那样，房地产在开发区的落脚开发情态各异，它紧随房地产产业化的功利模式一层层叠加，避免不了利润最大化的背面产生的品质缺憾；幸运的是，开发区中心区域的生活形态目前尚未被大肆破坏。 城市规划者和开发商都应多些气质 青岛的城市开发在时间进度上有基准线，这就形成了不同区市呈现出来的文化特质，文化特质在绕道时间后沉淀为影响房地产开发经营的元素。房地产可以符合文化的题材很多，文化是成规模地出现在开发商对项目所做的第一波考虑的要素和主题当中的；文化是房地产开发商优先考虑的，没有人会反对这种说法。 不过，由于项目定位、定价、客户群体以及综合配套等因素考量，每个开发商的具体着力点会有不同；于是，就形成了万科、保利、中海、海尔等多种不同的房地产文化形态格局。 不论用潜在的文化作房地产代言，还是为房地产搭建一个特定的文化读本，都不会瞬间把房地产项目升华到某一高度，虽然这些层面的操作对销售有推力，但绝不是立竿见影般的场景。文化之于地产就好比一剂中药，不是西药，短时间内不会立即见效。 青岛开埠不过百余年，它经历了外来文化的启蒙，从而形成了极具特色的异域文化；青岛又因地域之势产生了海洋文化；而青岛隶属山东，无法躲开传承千年的齐鲁文化……这些文化对青岛这座城的浸润不是一日之功，具体到强烈产业化的房地产身上，文化起的依然是慢作用，是慢火浸润。因此，文化搭配地产或者说地产融合文化不应该是急功近利的事情。对开发商而言，如何选择文化要素显得极为重要。 文化与地产的接头与实施接头的人员有着莫大关联，几乎是一己之力在实践着两者的接头过程。海尔地产集团在卢铿的操作下提出家国天下等商品房生产制造加工概念。作为国内房地产市场成长性的开发企业，面向国内各城市，海尔地产把文化的加工看得很重；不过，并不是所有的企业都有效仿的必要。仿照葫芦画瓢是一种极致，不过也有画虎不成反类犬的尴尬。 房地产与文化是否做到完美结合不仅仅是开发商的个人情趣和判断，作为城市规划的一部分，城市规划者操控着房地产与文化的结合时间和结合要点。因此，在没有最优的方案出现以前，城市规划者和开发商都应该多一些符合人性需求的气质。 文化的事情始终比较虚幻，房子则具体实在。正如一个时代有一个时代的文化，现在的房地产也在反映着现代的文化，不论这种文化是健康还是亚健康抑或是病入膏肓，只能哲学地理解存在即合理。 事实上，文化与地产捆绑的松紧程度绕不开规划者的价值判断。在欧洲城市中，设计往往起着关键的作用。据此可以找到德占青岛时期城市规划的文化源头。而在中国，现代的城市规划对设计的关注很弱，被保留的依赖于控制土地进行投机的产业式开垦成为破坏城市整体美感和历史感的重要因素。 一项心理学家的研究发现，人类会本能地注意到新的刺激，但注意的能力或资源是有限的，当这一资源耗尽时，新的刺激就不能被注意了。所以，产业化的地产被文化包装会有劲道弱化的一天，诸多文化概念有的继续保留升华，有的开始遗忘直到消失。 值得注意的是，区市与区市的交叉地带并不是完全意义上的文化交融，更多的时候它们会因为交界而出现抵触对抗，文化真空带就此形成。另外，由于青岛城区的发展是按照一定的脚步前进，就形成了区市间的层级特质，这也是不同区市文化影响房地产业有针对性定位的主因。更具象的阐述是，青岛房地产的扩展秉承着几乎与文化相同的轨道，一个个片区间的真空带成为开发的难点。 阿德纳·韦伯认为城市化是一个人口聚集的过程，只要城市存在规模上的扩大或者数量上的增长，城市化的进程就在进行之中。因为文化的发展需要依赖城市（也包含乡村）的发展，那么，文化必然会出现城市扩展中存在的区域性空白、真空乃至断层。