为什么要关掉一家养老院

关于为什么要开一家养老院的理由可能有千千万万种，但是为什么要关掉一家养老院的理由很可能只有一个——“经营不善”呗。

因为在这个行业也有些年头了。至少我现在能比较清晰地将我所在的行业定义为“养老服务业”而非“养老行业”，养老行业就太过宽广了，所有和“养老”这个属性相关的内容都可以涵盖在内，而养老服务业通常指的就是“围绕为老年人提供服务”，这其中养老院的模式又很具有代表性。

时常有人问我要怎么开一家养老院，养老院值得投资吗？开一家养老院要多少钱？甚至有些背后的潜台词是：“开一家养老院好玩吗？”，“开养老院是不是很酷啊，一定很有意义很有爱吧”。

对于潜台词中的两个问题其实我真回答不上来。所谓“好玩”，“有意义有爱”，就好比当兴趣变成工作的时候，工作就是工作，工作是严谨的、严肃的，需要投入大量精力认真对待。当一个人在兴趣上需要达到长期持续的投入甚至忍耐时，我不知道对于兴趣的热爱还能剩下多少。

诚然，对于我而言，每次去养老院并不见得一定就是多么“好玩”。我不是义工，也不是社工，我的工作不是陪伴老人看看报纸、做做手工就可以。我们院里有义工，是住在养老院中老人的女儿，女儿也已经退休，孩子在国外，财富自由，家就在隔壁，几乎每天都来院里陪伴妈妈。陪她说话、聊天、吃饭，给院里其他老人一起做活动，俨然已经是我们院里的一份子，所有的照片和视频中都是她和老人们开心的笑脸。我很羡慕，但目前还做不到。

回到为什么要关掉一家养老院这个话题上来。一家养老机构的运营，从定位、选址至经营测算、后期运营都至关重要。定位，是看你想要做什么类型的养老院。养老公寓、养护院、护理院？你的客户是自理型长者、护理型长者还是高龄老人？这些都需要经过严谨的市场调研。定位明确后，选址也至关重要。如果是相对高品质的养老公寓或者护理院，位置偏僻些还可以考虑，因为养老公寓一般占地面积大，对周边环境要求高，而护理院可以刷医保，收治的基本都是对医疗需求高，护理程度也较高的老人。普通养护院的话，就不建议太偏僻了，交通相对方便对于老人的出行和子女探视会更有吸引力。然后养护院一般都要离医院近些，毕竟老年人对医疗的需求还是挺高的。

有了定位、选址后，经营测算的关键在于定价。对于养老院而言成本相对固定且透明，去掉前期改造投入外，运营中成本最大占比是人力，其次是租金、材料、能耗。养老院的收入基本来源于床位，所以定价后，依据床位数量，每年入住率的递增，结合以上成本的测算，基本能算个八九不离十。实际运营中唯一的偏差也只有两块，价格和入住率。养老院的各项成本（人力、租金、材料、能耗）占比是否合理基本都有行规，所以一个养老院能否赚钱，投资几年可以回本，其实不难测算出来。

然后才是运营。服务质量的高低，口碑好坏也会决定一家养老院的命运。但这是在前面的定价、选址都不能错的情况下，这两步棋走错了，运营再好也很难翻盘。但是这两项没问题的情况下，运营不好依然也会出现巨大偏差。

我真正开始从支持部门转至一线养老运营后，接手的第一件事就是试图盘活一家养老院。那时我住在院里，每天晚上和院长在院子里散步，聊的都是如何增收降本，看看这家院还有没有翻盘机会。当然最后集团还是选择了关闭。这家院在决策期就面临很大问题，选址偏僻（工业园区），定价虚高（当时测算定价在7-8K/月），事实上运营后，平均收费在4-5K/月，我们想尽了一切办法，得出结论是要么涨价（不现实），要么降租（房东不同意）。所以这家院在运营整整四年，入住到250位老人的时候依然选择了关闭。我测算过，如果不关，即便住满也无法盈利，接下来的26年（租期30年）也只是为房东打工。

但是开一家养老院对于房东而言是划算的。因为养老院属于长期投入，回报周期长，前期投入大，对于投资方来说，一般租期在十年以上会比较划算。租期短投入又大，就很难是个划算生意。对于房东而言，虽然长租期在租金上也许不能递增很高，但是十年甚至十五年以上的长期租约相比其他生意自然要稳当许多。就如我前文所述，我们在广东的第一家养老院租期就是三十年。

前几年不少房东大约就已经嗅到了经济下行的风，又面临实体行业实实在在的困难，各行各业都不太好做。嗅觉敏锐的房东们纷纷开始打起了养老院的主意。老家县城的物业，原来是家具城，房东联络了我几次，问我前司是否有意愿租赁改造成养老院。她年龄大了，女儿女婿又不愿意接班，丈夫身体不好，她自己再去一间间商铺租赁很费力气，前面还改了一部分做公寓，但最希望能有养老院租下来长期运营。

后来又有位谭院长找到我。他的故事就更复杂了，他与几位投资人共同出资，承租了一栋十五层的大楼改造做养老院，因为养老院限高，又将八楼以上改成医院。一至七楼原来是酒店，现改成养老院。装修装了一半，已投资金上千万，疫情来临，几位投资人光景不好无法再出资，谭院长到处找人合伙。我与公司领导层去看了几次，同样面临选址和定价问题，再加医疗投入大，却又非我司擅长，遂放弃。而后才知道谭院长在我们之前已找了很多合伙人，原本是个热门物业，关注的人还挺多，但因疫情耽搁后，反而成了烂尾项目。投资难、撤也难，我与同事感叹，这样装修进行到一半的项目最难接盘，只怕再过两年也是烂尾在那里。最后一次再去的时候，房东已经贴出了驱赶的公告，并且将整栋大楼都断了电。

我还看过一家养老院。原先做建材的女老板，南方人，因为信佛及孝敬母亲起了做养老的念头。遂租赁了一块土地（四十年，南方兴租地造楼而非买地），造了一个养老园区，园区中有四栋楼。前面两栋斥巨资装修，医务室、中医堂、豪华餐厅、高档套间，看得我们直咋舌，后面两栋高楼已盖好还未装修。似乎一切看起来都准备就绪只等开业运营……然而老板却不敢运营了。临了待真正要做养老的时候，她才发现自己既无团队也无专业，对于做养老这件事提前并无好好规划而今也无信心。且她目前也在引入其他合作团队试图做一些突破，比如针对自闭症儿童的学院等。我与她交流，虽然她看起来仍是信心满满，但我已知五年前她就找过我司想要合作，五年过去了，她漂亮的项目依然空置着，只有部分作为办公在使用。后面两栋楼，很明显她个人是不愿意再投了，我们估算了下，这两栋楼的装修投入至少在上千万。

我们想与她谈合作运营，她期望让我前司承包。最后她开出的意向价格是400万/年。400万……才100多张床！离我们要关闭的养老院还不超过5公里。那家租金还不到400万，床位数近400张。我断然拒绝了，我心里想着，租金100万/年我都嫌贵，何况400万！但我能肯定的一点是，不管是她自己组建团队运营还是由他人来承包经营，项目虽然建设的很漂亮，但真的很难做，很难盈利。

后来我又去陆续去看了很多想做养老院的物业，还有做了一段时间养老院想要整体转让的项目。每每看到几百万的租金，床位数又少得可怜，我都会替这个投资人心疼一下。这些年来我走过的养老院遍布全国几十个城市，数量超过一百家，各种类型的都有。真正很赚钱的养老院不是没有，但真的很少，尤其带租金的项目（护理院还好），养护院是真的很难做。我国农村养老金每月不过数百元，城镇居民也不过数千元，要负担养老机构每月少则三四千高则万元左右的月费，距离这个市场的真正打开还远远没有到来。至少在目前，养老服务远非暴利行业，甚至可以说生存维艰。养老投资也绝非草率之事，况且前期投入也不小。如需加固（抗震等级要求）和加装电梯，仅此两项就需要好几百万的成本。

前阵子有认识的朋友找到我，想让我去看一物业（原来为公寓）能否改建养老院。后又与我电话说位置在飞机航线上，毗邻机场，太吵，算了吧。我听完后便笑笑，其实位置对于老年人来说还好，毕竟他们的耳朵都“不太好”。但看如今行情，虽然其他行当也不见得好做，但养老也并不见得就是保本生意，所以我也没有再多过问。

前阵子听人提起老赵，老赵本来是最早一批投资做养老的人，而且借着当时公建民营（政府委托企业运营）的东风拿了一大批项目。但是疫情之间因为对老人服务不当而导致了一桩丑闻，震惊全国，此后项目拿不到不说，前面合作到期的也都未再续约，如今只剩下一家小微机构在运营，入住老人仅三人。

开一家养老院不容易，关一家养老院也不简单。养老院这样的生意，讲的是细水长流，拼的是耐心和服务。但生意就是生意，工作就是工作，也实在不必把它想得太过美好。不过撇去这些而言，如果有人愿意投资，算的过帐来的情况下去开一家小小的养老院，几层小楼带个小院子，做一帮老人家的大家长，听起来似乎也是不错的，我想至少我是愿意的。