并购不断 风口下的产业地产之困

近日，短短两天之内发生的两起收购案例引发了业界关注。一是绿城阳光收购中投发展94%股权，另一宗则是一天后中民投出资30.14亿元收购亿达中国53%股权。看似两起不同的收购，但背后却又有着共同点，中投发展和亿达中国均为国内知名产业地产运营商，业内人士分析，随着房地产市场调控的到来，房企转型迫在眉睫，产业地产将是一个新的方向。 交易不断 11月16日，中投发展作价26.8亿元向公司原股东绿城阳光出售94%股权，成交价格与12.04亿元的起始价相比，也实现了122.59%的溢价。业内人士表示，溢价率正显示了中投发展的含金量。统计显示，中投发展目前正在开发的项目有7个，其中不少项目位于京津冀区域，属于优质项目，存在不小增值空间。 另一家收购则是与大连知名园区开发商亿达中国有关。11月18日下午，亿达中国控股有限公司和中民投旗下嘉佑(国际)投资有限公司联合发布公告，因孙荫环为要约人最终控股公司董事且卖方由孙荫环全资拥有，故要约人嘉佑及一致行动人已持有亿达中国62.36%的股份，同时，汇丰银行代表要约人发出全面要约收购，拟收购亿达中国全部股份。 资料显示，被收购的亿达为国内知名园区产业开发商。该公司从2003年以来，在北京、上海、天津、深圳、武汉、苏州、成都、大连等地开发运营了多个软件园和科技园。 资本新风口 一位产业地产相关人士表示，产业地产的价值正在被众多大型房企以及资本市场所关注。尤其是随着近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，开发商亟须新的企业利润增长点。由此，借助较低成本即可取得大量土地开发权的产业地产进入龙头房企的视野。包括绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、中粮、复星、华润等各大房企也都纷纷从住宅市场进军产业园区，产业地产开发一时间几乎成为行业的新风口。 “华夏幸福的成功经验也是让众多企业涌向产业地产开发的重要原因。”一位产业地产专家分析，作为行业内产业地产PPP开发模式的代表公司，华夏幸福在2015年全年销售额达723.53亿元，较2014年大幅上涨41.17%;公司2016年前9月共完成销售额892.87亿元，比2015年同期增长91.44%，已超过其全年870亿元目标。该公司今年很可能成为首家突破千亿的以产业地产开发为核心业务的开发商。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，产业地产正在成为房企输出过剩产能或转移过剩产能的一个平台。对于企业而言，能否产生持续稳定的收益是产业地产能否成为开发商将其列为企业多元战略重要支点的关键因素。 产业地产的盈利模式与传统住宅开发不同，土地和融资的低成本是先天优势。由于产业地产能给地方经济带来明显效益，地方政府通常采取激励态度，因此，低价或免费土地出让都并不少见。其次，在目前银根有所收紧的预期下，流入住宅开发领域的贷款正在被收紧，开发商面临融资成本上涨的风险，但园区类的开发企业和项目的融资渠道则相对宽松，而且明显低于传统房地产融资成本。产业地产在盈利模式上也比较多元，可以通过一二级开发收益、成本+利润的补偿以及园区出租、服务、金融等取得收益。 产业地产之困 即便如此，迎来风口的产业地产仍然面临风险。业内人士分析，无论是中投发展还是亿达中国，两家知名园区开发商如果发展顺利也不会沦落到出让企业股权。中投发展今年1-7月的财务报表显示，其营业收入约21.04亿元，营业利润5975万元，净利润为亏损约2409万元;亿达集团2015年的资本负债率则高达137.3%。 相关人士指出，产业地产的客户是政府和企业。他们的投资与普通住宅客户相比更为理性，对产品的标准和品质的要求更高，项目开发难度大，而且相比普通住宅开发，还涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收等众多因素，进入的门槛比较高。尤其是对于缺乏产业地产经验的开发商而言，项目的前期定位立项更是个难题，定位准确与否甚至能决定项目未来的生死。 此外，产业地产作为专业化、细分化的地产业务，从业人员的熟识度和专业化程度上仍面临起步阶段的不足。目前来看，大型专业的产业地产公司的产业定位研发人员都达到数百人，而刚进入产业地产开发的企业可能只有十几个人的团队。由此，借助收购有经验的产业地产公司的股权，采取借船出海的策略才是开发商实现行业探索转型，实现短期见效的最直接手段。