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假装感冒天河北

来自: 假装感冒天河北(坐标天河北_网络不出名写手。) 2016-11-08 14:02:18

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    假装感冒天河北 (坐标天河北_网络不出名写手。) 2016-11-11 13:39:49

    美国地产商竞选总统,中国地产商竞争首富 | 拆哪儿
    2016-11-11 拆姐 拆哪儿


    川普成了美国第四十五任总统。有人说这是民主的失败,拆姐表示不敢苟同。吃地沟油的命,为白宫瞎操心,你们有什么资格嘲笑人家?

    必须说,民主并非万能,但也从不失灵。民主的作用并不是选出最好的,而是避免选出最差的。所以你常常会发现,在一个多元的社会中,比较中庸的那个人,往往能赢得选举。一个相对健康的制度环境里,其实谁当总统都一样。不能更好,也无法更坏。民主自带的保险阀的作用,才是最关键的。

    拆姐对川普不陌生。十年前,英语老师在每一堂课上都会放一集《学徒》。这是由川普创意和投资的真人秀节目,他本人也出镜。很多朋友可能看过,川普把选手分成两队,每集都会设置一个任务让两队竞争,失败的那一组会有一人被淘汰。

    而淘汰的方式极其残忍,由小组内部投票,把表现最差的人投出局。曾经的队友瞬间成为自己命运的判官。那些选手们除了要在每一集任务中尽力表现自己,还要学会与队友相处,避免成为众矢之的。当然,在把队友投出局这件事上,绝不要心慈手软,不然被淘汰的就会是自己。最终幸存的那个人,可以得到川普提供的年薪百万的工作。



    那个时候,“杀人游戏”还不火。拆姐觉得,这就是现实版的杀人游戏。一场恐怖的职场《大逃杀》。

    坦白讲,这个节目对拆姐的英文没带来任何帮助,倒是给幼小的心灵留下了不小的阴影面积。一想到自己终将走出象牙塔,面对如此残酷的社会竞争,整个人的内分泌都失调了。

    尤其是每集最后,川普面对被淘汰的选手,毫无回旋地说的那句“You are fired”,让拆姐的心为之一颤。商业社会可能就是这样吧,不是你死就是我亡,踩着人头往上爬,一将功成万骨枯。

    从这个节目的调性,你也可以窥见川普这个人的风格。他信奉着自由世界最原始的商业准则。用纯粹的商业逻辑去追求自己的成功,最终实现美国梦。在自己的王国里,他就是一个国王。在自由的氛围中,他可以无所顾忌的说话,不用担心被封微博。财富是他成功的象征,成为他权力的来源,无需低调掩藏。他不用担心什么原罪,不用担心自己体内是不是有道德血液,不用担心上杀猪榜。现在,他要当美国总统了。

    川普是美国名气最大的地产大亨。说起地产大亨,你联想到了谁?王健林?许家印?李嘉诚?……那川普应该很有钱吧?有多少呢?

    根据《福布斯》最近刚刚发布的数据,川普的个人资产大概在37亿美元,过去一年,在他竞选美国总统期间,个人财富缩水了8亿美元。都说民主选举是一项烧钱的游戏,这是当然,你享受到了民主的好处,就必须为此付出相应的成本或代价。这是一个制度必要的取舍。

    说起个人财富,还有一个关于川普的笑话。去年,川普曾因此跟福布斯撕了起来,说福布斯故意低估了他的财富值,让他很没有面子。川普说他的财富本来有100亿美元。

    不止福布斯,川普还对同样发布富豪榜的彭博开骂。彭博对川普的个人财富估值为29亿美元。川普说彭博的创始人迈克尔·布隆博格嫉妒他。我们知道布隆博格也是美国的大富豪,个人财富达到386亿美元,是川普的十倍还多。

    布隆博格是不是嫉妒川普,拆姐不知道。但论抢头条,拆姐只服川普。



    我们姑且取信福布斯的数据,按37亿美元计算川普的财富。这是什么水平呢?37亿美元相当于250亿人民币。如果在中国的富豪榜上排名,川普只能排在70名开外。

    即便只看地产的榜单,川普也会排在这些地产大佬的屁股后面:合生创展朱孟依、龙湖吴亚军、碧桂园杨惠妍、华夏幸福王文学、世茂许荣茂、恒大许家印、泛海卢志强、宝能姚振华、万达王健林……还不包括香港的地产大佬。香港那几个天王级大佬,都比川普有钱。

    看来,川普也没多少钱嘛。

    其实不止川普,你会发现有一个奇怪的现象:美国根本就没有什么拿得出手的地产富豪。排行榜的前面,基本被IT、能源、金融投资、医药、零售等行业的大佬占据,如我们所熟知的比尔盖茨、扎克伯格、巴菲特、索罗斯等。比尔盖茨的财富为760亿美元,相当于20个川普。

    美国最有钱的地产大佬应该是唐纳德·布伦(跟川普没有关系),他的个人财富大约150亿美元,但也不够王健林的一半。

    美国的房地产公司规模都不大,不像中国,动不动就产生一个宇宙第一房企。今年绿地、万科、恒大、万达都进入世界500强,但美国很少有地产公司能进世界500强的。

    这是为什么呢?美国真的没有产生地产富豪的土壤吗?房地产在美国已经没落成一个夕阳产业了吗?

    并不是。这是由房地产行业的发展模式决定的。房地产行业有两种非常典型的发展模式,一种叫美国金主,一种叫香港地王,或者简称美国模式和香港模式。

    美国房地产行业受金融主导。开发商真的只是开发而已,为金融机构打工。而金融机构的钱来自哪里?来自大众。美国房地产大部分的利润,其实都流向了项目背后的金主手里,而这些金主又特别分散,所以没有形成财富的过度集中。加上美国的地价和房价真的没咋涨,整个行业的利润水平不像中国这么夸张。次贷危机后,民众基本没了炒房的动力。

    举个例子。美国的REITs特别繁荣。什么是REITs?简单说,就是一种资产证券化的产品,可以上市交易。任何有稳定现金流的地产资产,比如一栋写字楼、学校、医院,甚至是加油站、伐木场、监狱等,都可以打包成RETIs,上市,供所有普通投资者购买。

    美国在政策上对REITs的收益免税,这让民众热衷于投资这种有稳定收益的金融产品。在其中砸钱最多的,甚至是各地的养老基金、大学基金等。前不久拆姐看到一个段子:美国上市房企的总市值才3300亿,而在中国,就万科一家的市值就逼近3000亿了。不过,美国的上市REITs的总市值为7万亿,而中国呢,为0。

    中国为什么没有REITs,原因有很多。但最关键的,还是政府无法在税收方面给予优惠吧。一切跟减税有关的东西,基本免谈。

    所以美国模式是金融先行,不光是REITs,房企在拿地、开发过程中,也有无数的金融工具可供选择。购房者在买房时,产生的各种贷款,也会被包装成各种金融资产供机构交易。房地美和房利美就是这样的机构。总之,地产行业只是这个金融链条中的一环。

    纽约曼哈顿的摩天高楼们,基本都被打包成REITs,或者伴随房企上市了,只有少数掌握在私人手里。房地产成为一场全民分享的盛宴,而不会被少数地产寡头所独享。通过房地产,难以积累巨额财富,这是美国模式的特点。

    那香港模式又是什么呢?香港弹丸之地,土地极其珍贵。谁手里有地,谁就有话语权。连金融机构不得不听这些地主的话。

    而且由于土地稀缺,香港的地价和房价都涨得飞了起来,那些手握土地的大佬,个人的财富也水涨船高。



    过去几十年,香港形成了以李嘉诚、李兆基等人为代表的四大家族,无一不是地产大佬。拆姐看过一本讲“香港地产霸权”的书,就是讲几位香港地产天王是如何积累巨额财富,从而影响整个港岛的商业环境,甚至是政治和社会氛围的。

    中国内地的房地产行业,更倾向于香港模式。一方面也是由于金融链条并不健全,另一方面,由于政府对土地限供,制造了短缺,抬高了地价。这也造成,谁手里有地,有位置优越、稀缺而金贵的地,谁就掌握了印钞机。地产商有着对于优质好地的原始崇拜。

    说一个你未必思考过的问题。为什么中国对土地出让年限有规定,最长为70年。

    我们知道,你买的房子,产权是有期限的,最长是70年。这是因为这些房子脚下的地,最长的使用权期限是70年。所以开发商并不是在买地,而是在租地。那些天价的土地出让金,其实只是地租而已。

    放心,新中国成立的时间也还不到70年。所以这些地,你的房,到期之后怎么办,谁知道呢。

    是不是因为制度原因就必然要设置一个土地的期限呢?其实未必。中国内地早年的顶层设计者,是完全学习的香港。那香港的土地为什么有期限呢?那是因为当时香港被英国殖民者占据,英国向清廷的租期是99年,所以香港的土地以后是要被中国政府收回去的。

    既然有期限,港英政府又想通过卖地发展房地产,怎么办呢?那就给出让的土地加一个年限吧,多少合适,不如就70年吧。这个70年使用年限就是这么来的。想不到吧?一个殖民政府的产物,居然被内地完全效仿了。

    这造成一个后果。既然土地都不到70年的使用时限,那谁还给你建什么百年建筑啊,你的房子,有三十年的使用寿命就不错了。开发商的浮躁,不断涌现的建筑质量问题,其实都可以从这些制度设计上找原因。一栋钢筋混凝土的建筑,甚至没有古人建的一座木桥寿命长。悲乎?

    但总有得益者。一是地方政府,土地出让收入成为最重要的财政来源。二是地产商,不断拿地,建房,卖房,再拿地,全国扩张,实现规模增长,销售额破百亿、五百亿、千亿、两千亿、三千亿,进军世界500强。房企幕后的老板,个人财富呈现几何级地增长。

    房地产成为一个最大的造富机器。中国的所有富豪榜,排在最前面的,有一半是地产大佬。首富的位置人来人往,无论是李嘉诚还是王健林,都没离开过地产二字。

    没办法,这是一个以房地产为经济支柱的国家。地产大佬们赶上了好时候。

    但拆姐必须说一句狠话,如果无法摆脱对房地产的依赖,这个国家的经济,就永远看不到希望。而那些附在地产行业吸血的首富们。你越有钱,越显得渺小。

    又霾了,赏个口罩▼

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