墨尔本买房问题,新司机求助

JJJason

来自: JJJason(干啥呢都) 2016-11-06 13:30:10

12人 喜欢
  • 金金金

    金金金 (抱紧我,莫慌。/) 2016-11-06 13:50:10

    想考虑在Commonwealth房贷做pre-approval的私信我。

  • alfred

    alfred 2016-11-06 15:42:00

    还是要结合自身情况综合考虑。公寓要把杂费考虑进去,比如车位,strata,水电网等,还有把房间租出去的各种不方便;house的话选区是关键,好区,还是潜力区,都要做取舍。

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  • 螃蟹|负鼠杀手

    螃蟹|负鼠杀手 (又到了要出很多烂游戏的季节) 2016-11-07 13:06:52

    几点经验
    不过你还是要考虑到自己想要什么,我尽可能写仔细一点,但是你还要自己想好

    1. Apartment的投资价值可能被你想的太高了,而House的维护费用可能会被你想的太低了
    升值的从来都不是建筑,都是地增值
    如果你想爆发,暴涨的从来只有House,有自己的title
    Apartment,除非你只是拿来出租增加你的cash flow,不然投资价值和House不可同日而语

    2. 我犯的最大错误就是贷款贷少了,你如果能贷款80万,就不要贷款60万,多欠钱,买大一点的地,增值一般更好。 5年后的收入也许你现在根本想象不到,对我个人而言是如此。
    但前提是,你要有打算卖自己的房子,因为你如果不卖的话,增值都是扯淡的
    一般没人买第一套是打算卖的,所以这个你要考虑到

    3. 要考虑到接下来的发展
    如果你住apartment固然舒服,但是我的哥们忽然一下老婆生了双胞胎,曾经住的很开心但不增值的Apartment一下子就变成了一个巨大的人生选择错误。
    当时他买apartment花的钱和我买房子的钱差了三万
    如今我的房子翻了快3倍,他的apartment价格基本没变 。

    此外,很多人迹罕至的地方可能会造shopping centre变的很热闹,或者现有的火车站扩建
    另一方面,目前墨尔本的CBD是号称每20年翻一倍,所以你如果买house,要考虑到也许将来也算是CBD了,虽然20年后也许地球人都灭绝了,但是这个也是需要想想的。

    以上是我的2cents

  • 11月27日

    11月27日 2016-11-07 15:47:36

    螃蟹+1,如果你不打算卖增值都是扯淡的,卖的时候找会计问好了要不cgt之类的也是要命

  • Fang

    Fang (专业地产投资顾问 微信fz925363) 2016-11-07 17:21:50

    首先我是做地产投资顾问的。 作为一个刚买了婚房将要与女朋友结婚的三好青年,我来说一下我的几点建议:首先note:60万以下自住房才能获得印花税减免一半的政策。

    A.买自住房的同时肯定是要考虑将来升值前景的(土豪绕道),说不定以后因为工作变动要搬家,到时卖了房子还能赚一笔用来进行新一轮的投资。良好的投资选择会让你资产翻倍的速度比干拿工资快上好几倍。 所以在墨尔本,首先排除Apartment,CT租金再高,最多cover你的贷款利息,但同时你还要付较高的strata,水电网等其他杂费,所以本金还是要自己贴。住上几年,算上每年3%多的通货膨胀,apartment其实一直在蚕食你的资本。

    B.预算80万,在东南区是个比较尴尬的价格,要么买很远,要么买很旧,好区都不用想,80万连一块像样的地都买不了,别说房子了。东南的交通就别提了,高峰时间还不如骑自行车快。公共设施也都是比较有年头的。还有增值的问题,楼主可以到domain或者者realestate上查一下,今年开始东南很多区房价增长明显放缓,甚至像glen waverley已经在走下坡路。

    C.所以在预算80万的情况下,理性的投资选房应该把眼光要放到西南。很多人对西南意见非常大,但这当中真正去过的没几个。。有说西南风向不好,city和东南的废气都被吹到那里了(无语,我住city那岂不是天天吸废气。。),有说西南都是化工厂,垃圾堆blabla...(澳洲作为发达国家,墨尔本作为最宜居城市,政府绝对不允许对身体有害的工业接近居民区的,另外西南大部分都是农业用地,就算有一些工厂也是在Altona,离city很近,问题又来了,city居民难道每天都在吸毒气。。),有说西南房子不涨(请google一下专业数据再信!),有说西南不安全(footscray坏了一锅粥,point cook,tarneit这些区主要居民都是白人家庭,犯罪率比toorak都要低,google证实我说的真假pls)。

    D.如何才能用不到60万买一套新的,4房2卫2车位的高质量house,并且只用交土地价格的印花税。那就是投资西南区期房(我自己就是这么做的)。买house&land package。交地的时候只需要付土地印花说,加上你们的首次置业补助(60万以下印花税减半,75万以下政府补助1万),我掐指一算,相比较你购买599999的现房,购买相同价格的期房with25万的土地价格的话你能省至少2万多,10来万人民币呢!另外期房价格比现房低,又可以省一笔。根据数据,西南区4房house年涨幅在10%以上,至今依然强劲!现在买明年交地的期房,入手点低,等房子建好了,房价就能涨不少。楼主多余的钱可以用来做其他投资或者跟朋友合伙投资另一套纯投资房。

    E.政府规划的第二CBD在East Werribee于去年已经开始开工建设,Tarneit火车站去年建成通车,预示着西南区大开发已经正式步入正轨。 想想当年的浦东,想想各一线城市的开发区的房价如何上涨的。

    F.以上是我的个人观点,仅做参考,楼主买房这种大事还是要考虑的细致认真一些,毕竟关系到将来人生规划的大事。 楼主如果觉得可以聊,可以加我微信fz925363 :)

  • 冷月弦冰

    冷月弦冰 (十四,记得给我写信啊。) 2016-11-07 19:43:10

    不超过80W 在东南区要买 House,那基本都是旧的不行的 House 吧?

    我觉得这价格要么咬咬牙再多筹点钱买 House,要么省点钱买 Apartment…

    另外,我自己第一套房买的东南区的 Townhouse,就是你不考虑的那种。当然,我是100%自住用途。

  • 🍠

    🍠 (每条大鱼都是小鱼) 2016-11-07 20:56:45

    为什么不考虑西南区呢?现在政府开发到那边 有增值潜力 你的预算也可以买很不错的 自住投资都很好啊

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  • 熊小晃

    熊小晃 (我的孤独是一座花园) 2016-11-07 21:18:19

    60万在东南区,远一点的地方,可以买到老一点的房子,3房的house。

  • 螃蟹|负鼠杀手

    螃蟹|负鼠杀手 (又到了要出很多烂游戏的季节) 2016-11-07 21:28:56

    印花税的节省在房价大涨的时候根本忽略不计
    土地涨价,其余的都没意义

  • 11月27日

    11月27日 2016-11-07 22:24:47

    要说西区交通,那个西门大桥……

  • 螃蟹|负鼠杀手

    螃蟹|负鼠杀手 (又到了要出很多烂游戏的季节) 2016-11-08 06:06:03

    要说西区交通,那个西门大桥…… 要说西区交通,那个西门大桥…… 11月27日

    就当你觉得你GPS很好用的时候

  • JJJason

    JJJason (干啥呢都) 2016-11-08 08:39:20

    几点经验 不过你还是要考虑到自己想要什么,我尽可能写仔细一点,但是你还要自己想好 1. Apa 几点经验 不过你还是要考虑到自己想要什么,我尽可能写仔细一点,但是你还要自己想好 1. Apartment的投资价值可能被你想的太高了,而House的维护费用可能会被你想的太低了 升值的从来都不是建筑,都是地增值 如果你想爆发,暴涨的从来只有House,有自己的title Apartment,除非你只是拿来出租增加你的cash flow,不然投资价值和House不可同日而语 2. 我犯的最大错误就是贷款贷少了,你如果能贷款80万,就不要贷款60万,多欠钱,买大一点的地,增值一般更好。 5年后的收入也许你现在根本想象不到,对我个人而言是如此。 但前提是,你要有打算卖自己的房子,因为你如果不卖的话,增值都是扯淡的 一般没人买第一套是打算卖的,所以这个你要考虑到 3. 要考虑到接下来的发展 如果你住apartment固然舒服,但是我的哥们忽然一下老婆生了双胞胎,曾经住的很开心但不增值的Apartment一下子就变成了一个巨大的人生选择错误。 当时他买apartment花的钱和我买房子的钱差了三万 如今我的房子翻了快3倍,他的apartment价格基本没变 。 此外,很多人迹罕至的地方可能会造shopping centre变的很热闹,或者现有的火车站扩建 另一方面,目前墨尔本的CBD是号称每20年翻一倍,所以你如果买house,要考虑到也许将来也算是CBD了,虽然20年后也许地球人都灭绝了,但是这个也是需要想想的。 以上是我的2cents ... 螃蟹|负鼠杀手

    非常感谢!!

  • Fang

    Fang (专业地产投资顾问 微信fz925363) 2016-11-08 09:31:36

    预算有限的话,印花税能省两万其实很不错了,房子涨价毕竟是几年之后的事,年轻的时候积累资产蚊子在小也是肉 嘿嘿

  • JJJason

    JJJason (干啥呢都) 2016-11-08 11:25:27

    首先我是做地产投资顾问的。 作为一个刚买了婚房将要与女朋友结婚的三好青年,我来说一下我的几 首先我是做地产投资顾问的。 作为一个刚买了婚房将要与女朋友结婚的三好青年,我来说一下我的几点建议:首先note:60万以下自住房才能获得印花税减免一半的政策。 A.买自住房的同时肯定是要考虑将来升值前景的(土豪绕道),说不定以后因为工作变动要搬家,到时卖了房子还能赚一笔用来进行新一轮的投资。良好的投资选择会让你资产翻倍的速度比干拿工资快上好几倍。 所以在墨尔本,首先排除Apartment,CT租金再高,最多cover你的贷款利息,但同时你还要付较高的strata,水电网等其他杂费,所以本金还是要自己贴。住上几年,算上每年3%多的通货膨胀,apartment其实一直在蚕食你的资本。 B.预算80万,在东南区是个比较尴尬的价格,要么买很远,要么买很旧,好区都不用想,80万连一块像样的地都买不了,别说房子了。东南的交通就别提了,高峰时间还不如骑自行车快。公共设施也都是比较有年头的。还有增值的问题,楼主可以到domain或者者realestate上查一下,今年开始东南很多区房价增长明显放缓,甚至像glen waverley已经在走下坡路。 C.所以在预算80万的情况下,理性的投资选房应该把眼光要放到西南。很多人对西南意见非常大,但这当中真正去过的没几个。。有说西南风向不好,city和东南的废气都被吹到那里了(无语,我住city那岂不是天天吸废气。。),有说西南都是化工厂,垃圾堆blabla...(澳洲作为发达国家,墨尔本作为最宜居城市,政府绝对不允许对身体有害的工业接近居民区的,另外西南大部分都是农业用地,就算有一些工厂也是在Altona,离city很近,问题又来了,city居民难道每天都在吸毒气。。),有说西南房子不涨(请google一下专业数据再信!),有说西南不安全(footscray坏了一锅粥,point cook,tarneit这些区主要居民都是白人家庭,犯罪率比toorak都要低,google证实我说的真假pls)。 D.如何才能用不到60万买一套新的,4房2卫2车位的高质量house,并且只用交土地价格的印花税。那就是投资西南区期房(我自己就是这么做的)。买house&land package。交地的时候只需要付土地印花说,加上你们的首次置业补助(60万以下印花税减半,75万以下政府补助1万),我掐指一算,相比较你购买599999的现房,购买相同价格的期房with25万的土地价格的话你能省至少2万多,10来万人民币呢!另外期房价格比现房低,又可以省一笔。根据数据,西南区4房house年涨幅在10%以上,至今依然强劲!现在买明年交地的期房,入手点低,等房子建好了,房价就能涨不少。楼主多余的钱可以用来做其他投资或者跟朋友合伙投资另一套纯投资房。 E.政府规划的第二CBD在East Werribee于去年已经开始开工建设,Tarneit火车站去年建成通车,预示着西南区大开发已经正式步入正轨。 想想当年的浦东,想想各一线城市的开发区的房价如何上涨的。 F.以上是我的个人观点,仅做参考,楼主买房这种大事还是要考虑的细致认真一些,毕竟关系到将来人生规划的大事。 楼主如果觉得可以聊,可以加我微信fz925363 :) ... Fang

    感谢。不过华人地产中介的推销已经听过很多了。。。

  • Fang

    Fang (专业地产投资顾问 微信fz925363) 2016-11-08 11:37:25

    感谢。不过华人地产中介的推销已经听过很多了。。。 感谢。不过华人地产中介的推销已经听过很多了。。。 JJJason

    没问题的:),华人中介有很多,但华人买房还是建议找华人,沟通不会出现问题。这么多中介关于大方向上的说辞都差不多,对比的时候呢你多注意他们代理的楼盘细节,位置,附近公共设施,学校,建造商开发商都不是大公司,是不是精装修,建造材料质量如何,能不能拎包入住,房子质保能有几年,是不是独家代理,不独家的话会不会存在差价。中介服务能不能持续到交房之后几年。总之细节是魔鬼 祝你好运Jason

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  • 大環貓熊島

    大環貓熊島 (吃米特派变低能) 2016-11-09 18:08:00

    大地破房。

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  • Lucia

    Lucia (The truth would set you free!) 2016-11-11 19:57:34

    有朋友做这个 有兴趣了解加微信lucia06102014

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  • 鳄梨

    鳄梨 2016-11-15 18:17:19

    建议你去足迹网买房板块看看吧

  • Miss_JzzZ

    Miss_JzzZ 2016-11-15 23:57:34

    我认识一个人上周Doncaster 买了一个三房Unit,75万,Aldi旁。15年的房龄,所以你的预算够了

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  • Miss_JzzZ

    Miss_JzzZ 2016-11-16 00:01:21

    还有,可能的话,避免和华人中介/过户师打交道,基本上不被坑不可能

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  • 神也是会死的

    神也是会死的 (迷恋长镜头) 2016-11-16 10:21:02

    说东南不好的,只有预算问题,其他堵车问题现在level cross project建好会缓解很多 如果只考虑自住 又想要居住环境好 那就无法周全升值的问题了 那东南townhouse比较实际

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  • Fang

    Fang (专业地产投资顾问 微信fz925363) 2016-11-19 19:31:18

    感谢。不过华人地产中介的推销已经听过很多了。。。 感谢。不过华人地产中介的推销已经听过很多了。。。 JJJason

    hello Jason,我们现有东南Ashwood和Mordialloc的townhouse 项目,你要感兴趣的话可以聊一聊

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  • 夜光蟲

    夜光蟲 (无观) 2016-11-28 21:09:14

    80万预算的确尴尬

    买啥都比不买好,完全看个人适合什么。 如果想几年就把房子卖了,那叫炒房,姑且也算在投资,如果实力在120万左右,每年有3~5万的投入的话可以试试,可操作无难度。

    如果自住和投资放在一起考虑也很尴尬。 不是房子质量和大小的尴尬,是你想住在哪里。

    如果是死宅住哪里无所谓,建议住个有NBN区域的,方便自己,那么西边还真可以考虑。但个人觉得西边还不如西贡,你没看错,西贡。有超市有个shopping centre,有个food court,那基本等于什么都没有。拜托连这些都没有,那不如city一个公寓。如果你不在西边工作每天开车堵死你。

    但凡有点追求,能够enjoy墨尔本这座城市的,活动展览音乐会购物还有好吃的餐馆,基本还是在CBD,south melbourne,south yarra,还有北边那几个嬉皮区域,所以就别离这里太远的地方都不会错。

    说公寓不涨,其实不公平,有的是值钱的好公寓,只是你没见到罢了,7频道还是9频道有个节目叫the block,可以上网看看。这种很吊的公寓我还没开华人中介有拿。举个例子,比如大厅中间一道大理石火坑,逼格与空间感爆棚,但这种设计华人大部分看了就跪了。价格也还公道70多万2房在prahan,面积相对算大,现在也能买到。在那里生活自住不比价值一百万在boxhill厅和卧室都小的一逼的townhouse好太多?

    那么问题来了,如果我只吃中餐,买菜购物只去华超,那么当然boxhill更好。

    所以还是看个人,问问自己想住什么样的区域,然后找个适合的。

    我见过一些善良又年轻,家境殷实的朋友,东南华人区几处大house,每年打理起来死半条命,每每和我抱怨家里装修风格太老,屋子风格就很老,现代风格家具很难搭配,图便宜集装箱运过来的家具感觉一辈子又没有逃离长辈的风格,一胎正忙着,忽又喜当爹,二胎就来了。

    这算是好的,华人就是能忍,还是有大把人为了升值首套就住在带点地房子老的不行的寂寞寂寞就好的区域。

  • 浅野

    浅野 2016-11-29 17:37:06

    反正Docklands的Apartment请千万别碰。

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  • YE

    YE (随风潜入夜) 2016-11-30 14:21:51

    反正Docklands的Apartment请千万别碰。 反正Docklands的Apartment请千万别碰。 浅野

    此话怎讲

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  • 浅野

    浅野 2016-11-30 15:15:22

    Docklands那个地方,其实就像是个“尽头站”似的,你看地图即知。该地:1. 只有为了外国(主要是亚洲地区)投机买家建筑的大量公寓而已,以及少量的不见经常开张的公司办公楼;2. 很冷清,没有什么住客,公寓空置率很高,这一点,你自己Google关键词“Docklands空置率”应该会从结果中明白;3. 因为2.,那里的公寓附近的餐馆几乎没有白天开门的,那个附近有一个Harbour Town Shopping Centre,你留心一下会发现那个S/C里的很多店家打烊的时间比他们在城里或郊区的同行(工作日最早也要5:30PM吧)都早,甚至还有很多的商铺是空置的一直都未租赁出,那个S/C二楼(一共就两层),我记得去年就是那样冷冷清清的样子。第2. 条的逻辑原因是:如前所述,那地方就是个尽头,不是交通通衢之地(例如South Yarra/Caufield/Brunswick等等),亦没有什么生活设施,最近的Woolie/Coles等连锁超商都在Southern Cross(那里停车也不像远郊区那样免费,city嘛各国的地都是寸土寸金,买大件商品会很头疼), 很多鬼佬都宁可住在那些不是很远的近郊区(所谓inner city suburbs),而且Docklands那个地方的公寓买家,很多都是一年之中大部分时间人不会在澳洲境内的(如前述),他们第一嫌麻烦第二可能会认为:公寓因出租而导致的房屋折旧、损耗,还赶不上公寓升值的那部分“潜在收益”。然而,因为前述 地理/周边设施的原因,加上鬼佬很多夫妇都是至少生两个崽子,你想,Docklands也好, CBD/Southbank的公寓也罢,只要是公寓,多数都是不超过2室的吧?而且建筑面积还是包括客厅在内的50平方米上下,你说,夫妇带着俩崽子住公寓,能舒服吗?在他们有能力选择其他选项的情况下。所以说,公寓,基本上,“升值”是不用想的,入坑了,你就只好找无资格买二手房的外国人买家去卖掉已脱手。Docklands那边的公寓,10年了一点不涨反而跌价的都有。如楼上豆友所言,要升值,靠得是“土地的价值”,买公寓,三思,要做好亏损,甚至找不到人(注意,支配民族(盎格鲁撒克逊系等白人)对这些知根知底,不会那么好被忽悠的)接盘而被套牢的心理准备。

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  • 张不是

    张不是 (嘘) 2016-12-13 08:41:56

    如果你买2房的Unit或者townhouse,东南区是可能的,我去年在Brighton East拍的,74W多,当时还有一个挺大的2房Unit在glen iris, 有个人跟我争,最后我败了,拍了82w,但也在你预算内呀,要看你运气,不要看别人怎么说,要自己去看,要自己去看,要自己去看,2房的,东南区,有可能的

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  • 已删除

    已删除 (Insomnia) 2016-12-14 12:14:06

    1:别买公寓除非:有即将成年的孩子,不常待墨尔本。
    2:东南区的话建议你提高预算,如果有1.2的话也许可以买到一个还能住的,区和位置都还行的house.
    3:Town house 对于手头没有钱进行再投资的人来说是不错的选择,如果有再投资的能力的话还是建议买地。

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